teilungsversteigerung-bundesweiT
von Rechtsanwalt Johannes Steger
Einfach erklärt: Teilungsversteigerung von A bis Z
Für Antragsteller, Antragsgegner und Bieter
Beantragen Sie die Teilungsversteigerung, um das Haus oder die Wohnung selbst zu ersteigern oder den Verkauf der gesamten Immobilie zu erzwingen.
Verteidigen Sie sich geschickt, wenn ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung etwa während der Scheidung oder aus rein wirtschaftlichen Interessen als Druckmittel einsetzt, um Sie zum Verkauf Ihres Anteils oder der Immobilie im Ganzen zu zwingen.
Von mir erfahren Sie auf dieser Website alles, was Sie für den bestmöglichen Ausgang der Teilungsversteigerung wissen müssen. Ich erkläre Ihnen den Ablauf, die Chancen und wie Sie die beste Strategie zum eigenen Vorteil anwenden können.
Profitieren Sie von meiner Erfahrung. Dann sind Sie den anderen Miteigentümern immer einen Schritt voraus.
Mein Name ist Johannes Steger, ich bin Anwalt für die Teilungsversteigerung und berate bundesweit.
In meinem Leitfaden zur Teilungsversteigerung erkläre ich leicht verständlich den Ablauf der Teilungsversteigerung unter rechtlichen und insbesondere strategischen und wirtschaftlichen Aspekten.
Viele Links ("Zum Blogbeitrag: ..." ) führen Sie von diesem Leitfaden direkt zu Beiträgen in meinem Blog.
Alle ➡️16 Blogbeiträge erklären jeweils ein besonders wichtiges Thema.
Wie ziehen Sie für die Teilungsversteigerung den größten Nutzen aus dieser Website?
Sie wollen die Immobilie selbst ersteigern oder die Immobilie einfach nur verkaufen. Oder einer der anderen Eigentümer hat die Versteigerung beantragt oder nutzt die Drohung mit der Teilungsversteigerung als Druckmittel.
Welche Interessen Sie auch immer verfolgen, garantiert wollen Sie die Aufteilung des in der Versteigerung erzielten Erlöses nicht dem oft unvernünftigen Verhalten der anderen Miteigentümer überlassen. Vielmehr wollen Sie die schnelle Auszahlung des Ihnen zustehenden Erlöses sichern, um nicht nach der Teilungsversteigerung noch eine Klage auf Erlösverteilung erheben zu müssen.
Ich empfehle Ihnen, zunächst diesen umfassenden Leitfaden zu lesen, dann erst einzelne Blogbeiträge, mit denen Sie Ihr Wissen zur Teilungsversteigerung vertiefen können. Sie finden in den Blogbeiträgen besonders ausführliche Erklärungen zu Themen, die Sie garantiert in einem der üblichen Ratgeber im Internet vergeblich suchen, z.B::
➡️ Blogbeitrag: Kann ich in der Teilungsversteigerung weniger zahlen, wenn ich die Immobilie selbst ersteigern möchte?
➡️ Blogbeitrag: Muss ich in der Teilungsversteigerung als Miteigentümer oder Bieter bei einer Grundschuld beachten?
➡️ Blogbeitrag: Wie kann ich den Kauf in der Teilungsversteigerung mit einer Bank finanzieren?
➡️ Blogbeitrag: Kann ich in der Teilungsversteigerung die Blockade bei der Auszahlung des Geldes verhindern?
➡️ Blogbeitrag: Wie kann ich den besten Kaufpreis in der Teilungsversteigerung erzielen?
➡️ Blogbeitrag: Kann ich die Teilungsversteigerung auch schon vor der Scheidung einleiten?
➡️ Blogbeitrag: Kann ich die Teilungsversteigerung jederzeit zurückziehen?
➡️ Blogbeitrag: Muss ich als Miteigentümer in der Teilungsversteigerung eine Bietsicherheit stellen?
➡️ Blogbeitrag: Was passiert, wenn der Ersteher sein Gebot nach der Teilungsversteigerung nicht bezahlt?
➡️ Blogbeitrag: Was ist der Unterschied zwischen einer Teilungsversteigerung und einer Zwangsversteigerung?
➡️ Blogbeitrag: Welche Kosten fallen für die Miteigentümer in der Teilungsversteigerung an?
➡️ Blogbeitrag: Mit welchen Kosten muss der Ersteher in der Teilungsversteigerung rechnen?
"Fortgeschrittene" können auch direkt zu meinen Blogbeiträgen gehen, insbesondere wenn Sie sich wie viele andere nur mit dem für Laien kaum zu durchschauenden Thema der häufig bestehen bleibenden Grundschuld beschäftigen oder erfahren wollen, ob Sie als Miteigentümer nur die Hälfte zahlen müssen, wenn Sie die Immobilie selbst ersteigern.
Dies vorweg: Die erzwungene Auseinandersetzung einer Grundstücksgemeinschaft, die man Teilungsversteigerung oder Auseinandersetzungsversteigerung nennt, ist mit einem erfahrenen Anwalt an Ihrer Seite
- planbar und risikoarm für den Antragsteller
- chancenreich auch für den Antragsgegner
- ein starkes Druckmittel, um eine Einigung zu erzielen
- ideal geeignet, um die Immobilie selbst zu ersteigern
- mit kalkulierbaren Kosten verbunden
- ein gutes Vermarktungsinstrument für den Verkauf
Wenn die Teilungsversteigerung für Sie die beste Option ist
Nicht selten kann eine Teilungsversteigerung die einzig verbliebene oder beste Option sein, je nach Sichtweise.
Dann sollten Sie sich nicht von einem unerfahrenen Berater - das ist auch mal ein Fachanwalt für Familien- und Erbrecht, der auf seinem Rechtsgebiet als ausgewiesener Profi gilt - mit Redensarten wie „Das ist viel zu kompliziert“ vom Weg abbringen lassen.
Mehr dazu und wie Sie den Kaufpreis optimieren können, erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Makler, die auf ihren Webseiten die mit der Teilungsversteigerung angeblich verbundenen Unsicherheiten betonen, verfolgen meist das Interesse, Sie von dem Versteigerungsverfahren abzuschrecken, um bei einem Verkauf zwischen Verkäufer und Käufer zu vermitteln und so eine Provision verdienen zu können. Nur funktioniert der Verkauf über einen Makler nicht, solange die Miteigentümer sich gegenseitig blockieren und sich nicht auf einen gemeinsamen Verkauf einigen können.
Miteigentums- oder Erbanteilsankäufer wiederum, die mit der schnellen Auszahlung von Geld locken, dramatisieren die aufzuwendenden Kosten und den vermeintlich unsicheren Ausgang der Teilungsversteigerung, um einen Anteil an der Immobilie unter Wert kaufen zu können; danach wollen diese dann die Auseinandersetzung der Gemeinschaft selbst herbeiführen, oft mit der Teilungsversteigerung, um so die Auszahlung des in der Immobilie gebundenen Geldes zum eigenen Vorteil zu erzwingen.
Die Teilungsversteigerung bleibt also oft die einzig wirtschaftlich sinnvolle Handlungsoption.
Bei einer Auseinandersetzungsversteigerung handelt es sich - vereinfacht gesagt - um ein von einem Gericht geleitetes förmliches Verfahren zur erzwungenen Auseinandersetzung einer Grundstücksgemeinschaft. Es ist mit anderen Worten ein unter Aufsicht des Gerichts im Auftrag des Antragstellers geführtes regelgebundenes Verkaufsverfahren.
Damit kennen sich nur wenige Spezialisten aus.
Wirtschaftliche Nachteile sind mit einer solchen Auseinandersetzung meist nur verbunden, wenn ein Miteigentümer ohne ausreichende Kenntnisse die Teilungsversteigerung selbst betreibt oder wenn ein unerfahrener Rechtsanwalt sich für einen Miteigentümer an einer Teilungsversteigerung erstmals versucht oder der Antragsgegner sich der Strategie des Antragstellers ohne wirksame Gegenmaßnahmen ausliefert.
Wählen Sie einen erfahrenen Anwalt für die Teilungsversteigerung aus
Noch darf kein Anwalt zum Nachweis von besonderen Kenntnissen einen Titel "Fachanwalt für Versteigerungsrecht" erwerben, an dem Sie einen Spezialisten ohne weiteres erkennen können.
Umso mehr Wert sollten Sie bei der Auswahl Ihres Anwalts auf dessen erkennbare Expertise in der Teilungsversteigerung legen. Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Einen x-beliebigen Anwalt oder einen solchen zu beauftragen, den Sie schon aus anderen Sachen kennen, ist meist keine gute Idee.
Die Wahrscheinlichkeit, dabei an einen Anwalt zu geraten, der noch nie eine Teilungsversteigerung geführt hat, ist ziemlich hoch. Hier ein wenig Statistik. Im Jahr 2022 wurden etwa 12.000 Immobilien versteigert.
Etwa 40 % dieser Verfahren entfielen auf die Teilungsversteigerung, waren also keine von einer Bank wegen nicht zurückgezahlter Kredite eingeleitete Zwangsversteigerung. Das macht etwa 5.000 Teilungsversteigerungen im Jahr 2022.
In diesem Jahr waren etwa 165.000 Rechtsanwältinnen oder Rechtsanwälte in Deutschland tätig. Die Statistiken für die Jahre 2023 und 2024 sind auch nicht wesentlich anders.
Wenn Sie also nicht gezielt nach einem Spezialisten suchen, ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass Sie gut beraten zu werden.
Denn die richtige Durchführung der Teilungsversteigerung beherrschen nur wenige Anwälte.
Dazu braucht man nämlich viel Erfahrung und muss auch eine Menge beachten.
Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Welches Ziel hat die Teilungsversteigerung?
Mit der Teilungsversteigerung wird die nicht teilbare Immobilie in verteilbares Geld umgewandelt, auch wenn ein Miteigentümer die Immobilie selbst ersteigert.
Das Versteigerungsgericht hat in einem solchen Verfahren nicht darüber zu entscheiden, ob derjenige, der das Verfahren eingeleitet hat, einen guten Grund für die gerichtliche Auseinandersetzung von Wohnung oder Haus hat.
Denn: Niemand soll gezwungen sein, dauerhaft gegen seinen Willen in einer Gemeinschaft von mehreren Eigentümern zu bleiben. Deshalb kann man die Teilungsversteigerung auch in aller Regel nicht dauerhaft blockieren.
Bei einer Teilungsversteigerung stellt einer von mehreren Miteigentümern oder Miterben beim Amtsgericht den formlosen schriftlichen Antrag - man braucht dazu kein Muster -, das gemeinschaftliche Grundstück oder die Wohnung oder das Haus versteigern zu lassen.
Die anderen Eigentümer werden so zum Verkauf im Wege der Versteigerung gezwungen. Es wird nicht nur der Anteil der anderen Miteigentümer oder der Erbanteil der anderen Miterben versteigert, sondern die ganze Immobilie.
Der Versteigerungserlös (entspricht dem Kaufpreis bei einem Verkauf über einen Notar) tritt an die Stelle der Wohnung oder des Hauses.
Nur wenn sich die ehemaligen Eigentümer über die Aufteilung des "Kaufpreises" einigen, kommt es auch schnell zur Auszahlung des Versteigerungserlöses durch das Versteigerungsgericht.
Ohne Einigung bleibt der Kaufpreis bei Gericht blockiert, wird also vom Versteigerungsgericht nicht ausgezahlt.
Es sei denn, dass Sie mit einem erfahrenen Anwalt die Blockademöglichkeit ausgeschaltet haben!
Wenn keine Einigkeit zu erzielen ist oder Sie die Blockademöglichkeit des anderen Miteigentümers nicht abgewendet haben, muss die Auszahlung erst noch durch ein weiteres gerichtliches Verfahren (z.B. Klage vor dem Zivilgericht oder Antrag vor dem Familiengericht) auf Erlösverteilung erzwungen werden.
Auf manchen Webseiten wird die mögliche Blockade der Erlösverteilung durch einen Eigentümer als zentrales Argument gegen die Teilungsversteigerung verwendet.
Aus meiner Sicht gibt es 3 Gründe, warum das nicht zutrifft.
- Viele Eigentümer haben nach dem im Versteigerungstermin kein Interesse, das bereit liegende Geld vollständig und für längere Zeit weitgehend zinslos einzufrieren. und sich auf einen teuren gerichtlichen Streit über die Verteilung des Erlöses einzulassen.
- Derjenige Miteigentümer, der die Erlösverteilung grundlos verweigert, geht in Bezug auf das drohende Gerichtsverfahren ein hohes Kosten- und Zinsrisiko ein. Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
- Der rechtlich gut beratende Miteigentümer kann vor dem Versteigerungstermin vorteilhafte Maßnahmen ergreifen, um die schnelle Auszahlung des eigenen Erlösanteils auch dann sicherzustellen, wenn der andere Eigentümer diese Auszahlung vermutlich blockieren möchte, was gerade im Rahmen einer konfliktbeladenen Scheidung oder Trennung zu erwarten ist.
Wieso kommt es zu einer Teilungsversteigerung der Immobilie?
Meist sind sich die Miteigentümer nicht (mehr) über die weitere Verwaltung oder Verwertung der Immobilie einig, oder man möchte sowohl persönlich als auch wirtschaftlich getrennte Wege gehen.
Wer ein sicheres Einkommen erzielt und Familie hat, setzt möglicherweise eher auf die langfristige Wertsteigerung der Immobilie und möchte diese behalten.
Eine Scheidung oder eine Trennung vom Lebenspartner gehört zu den häufigsten Gründen für den Wunsch nach einer Auseinandersetzung der Immobilie. Dann ist der eine schon ausgezogen und der andere wohnen geblieben, vielleicht sogar mit schulpflichtigen Kindern. Dass hier gegensätzliche Interessen aufeinanderprallen, liegt auf der Hand. Durch einen Todesfall entstehen oft Erbengemeinschaften aus Miterben, die zu verschiedenen Familien gehören oder die sich in ganz unterschiedlichen Lebensphasen befinden und damit unterschiedliche wirtschaftliche und persönliche Ziele verfolgen.
Der Grund für die Einleitung einer Teilungsversteigerung liegt also nicht in der Zahlungsunfähigkeit - wie bei einer Vollstreckungsversteigerung oder Zwangsversteigerung durch eine Bank -, sondern in der Zerstrittenheit oder in den unterschiedlichen wirtschaftlichen oder persönlichen Zielen der Miteigentümer.
Mehr zu den Unterschieden zwischen einer Zwangsversteigerung und einer Teilungsversteigerung erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Wer ein Interesse an dem Verkauf der Immobilie hat, droht dem anderen zunächst mit einer Teilungsversteigerung, weil er dieses Verfahren als Druckmittel einsetzen möchte, ohne sich damit allerdings auszukennen.
Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Nach meiner Erfahrung erzeugt allerdings nur die durch Expertise ausgewiesene "Drohung" mit der Teilungsversteigerung die erhoffte Wirkung, aber auch nur dann, wenn Sie in einer nicht konfrontativen Weise kommuniziert wird.
Sonst verhärtet diese Drohung eher die Fronten, weil sich niemand gerne einer Drohung beugt.
Die tatsächliche Beantragung der Teilungsversteigerung, die zugleich mit einem Hinweis auf weiterhin bestehende Einigungsbereitschaft kombiniert wird, wirkt ebenfalls als ausreichendes Druckmittel, um im Verlauf des Verfahrens doch noch zu einer Einigung zu kommen.
Denn früher oder später merkt jeder Eigentümer, dass nur eine
Einigung den Zuschlag in der Versteigerung abwenden kann. Die Einigungsbereitschaft kann auch lange genug reifen, da die Versteigerung je nach Auslastung des Amtsgerichts von der Antragstellung bis zur Erlösverteilung
durchschnittlich etwa 9-15 Monate dauert.
Wer kann die Teilungsversteigerung beantragen?
Jeder Miteigentümer ist unabhängig von der Größe seines Anteils an der Immobilie berechtigt, die Teilungsversteigerung zu beantragen, man braucht dafür kein Muster.
Das Verfahren kann auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer durchgeführt werden, nämlich wenn man für die ganze Immobilie den Verkauf erzwingen oder die ganze Immobilie selbst ersteigern möchte.
Zur Versteigerung kommt nicht nur der Anteil der anderen Eigentümer an einer Immobilie, sondern die Immobilie im Ganzen. Damit stellt die Teilungsversteigerung zugleich auch ein effektives Druckmittel dar, um die anderen Eigentümer doch noch zu einem Einlenken zu bewegen.
Besonderheiten für die Antragstellung bestehen nach einem Erbfall. Denn durch diesen wird das Grundbuch zunächst unrichtig.
Der verstorbene Eigentümer bleibt vorerst noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bis die Miterben die Eigentumsänderung bei einem Notar oder bei Gericht mit einem gerichtlich eröffneten Testament oder mit einem Erbschein beantragen.
Bis dahin vergeht häufig geraume Zeit, in der schon manch ein Miterbe auf die Idee kommt, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu erzwingen.
Er ist dann aber oft noch nicht als Miterbe im Grundbuch eingetragen. Aber das muss auch nicht sein. Denn bevor er den Antrag auf Teilungsversteigerung stellt, muss er das Grundbuch nicht berichtigen lassen, also nicht sich selbst als Miterben eintragen lassen.
Es genügt, wenn er mit seinem Antrag auf Teilungsversteigerung den Erbnachweis (z. B. den Erbschein oder das vom Gericht eröffnete Testament) vorlegt.
In welchen Fällen kann die Teilungsversteigerung blockiert werden?
Gelegentlich wird die Auseinandersetzung durch ein Testament oder einen Vertrag einer Miteigentümergemeinschaft für eine bestimmte Zeit oder dauerhaft ausgeschlossen.
Ein von allen Eigentümern zu beachtendes Verbot der gerichtlichen Teilungsversteigerung kann etwa auch im Grundbuch eingetragen sein. In einem solchen Fall kommt eine Teilungsversteigerung nicht in Betracht, wohl aber der Verkauf, wenn alle Eigentümer zustimmen.
Soweit eine Testamentsvollstreckung angeordnet ist, kann nur der Testamentsvollstrecker die Teilungsversteigerung einleiten.
Ist der Miteigentumsanteil des verkaufswilligen Miteigentümers mit einem Nießbrauch belastet, so muss der Nießbraucher dem Versteigerungsantrag nicht nur zustimmen, er muss vielmehr zusammen mit dem Miteigentümer den Versteigerungsantrag stellen.
Ohne die Mitwirkung des Nießbrauchers kann die Teilungsversteigerung nicht durchgeführt werden. Belastet der Nießbrauch jedoch nur den Anteil des Antragsgegners, so hindert das die Teilungsversteigerung nicht, die Mitwirkung des Nießbrauchers ist in einer solchen Konstellation entbehrlich.
Auch für Eheleute, deren Ehe vor der Scheidung steht und bei denen deshalb ein Ehepartner den schnellen Verkauf der gemeinsamen Immobilie wünscht, der andere Ehegatte diesen Verkauf jedoch blockiert oder verzögert, kann die Teilungsversteigerung ein geeigneter oder vielleicht auch der einzige Weg sein.
Mehr zum Thema Scheidung und Teilungsversteigerung erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Das klappt jedoch nicht immer. Sind die finanziellen Mittel der Eheleute begrenzt oder in der Immobilie gebunden, blockiert § 1365 BGB manchmal die Auseinandersetzungsversteigerung.
Denn nach dieser Vorschrift darf ein Ehepartner über den Verkauf seines (in der Immobilie gebundenen) Vermögens nur mit
Zustimmung des anderen Ehegatten entscheiden. Auch die Beantragung einer Teilungsversteigerung gehört zu einer zustimmungspflichtigen Entscheidung.
Macht der Wert des Immobilienanteils des antragstellenden Ehegatten nahezu (=ca. 90% oder mehr) seines gesamten Vermögens aus, dann ist die Versteigerung nur zulässig, wenn der Ehepartner dem Versteigerungsantrag zustimmt.
Verweigert dieser die Zustimmung, womit in fast allen Fällen einer konfliktbelasteten Scheidung zu rechnen ist, dann blockiert das bereits die Teilungsversteigerung bevor sie richtig begonnen hat. Nach der Scheidung kann der geschiedene Partner die Teilungsversteigerung allerdings nicht mehr blockieren. Jeder kann dann die Teilungsversteigerung ohne die Zustimmung des früheren Ehepartners erzwingen.
Auch wenn der einem Ehepartner gehörende Miteigentumsanteil nicht dessen wesentliches Vermögen darstellt, führt die Teilungsversteigerung vor Scheidung manchmal zu Konflikten, die dann nur vor dem Familiengericht geklärt werden können. Dann kommt es manchmal auf eine komplizierte Abwägung der Interessen der Ehepartner an. Das sollten Sie nicht ohne einen erfahrenen Rechtsanwalt versuchen.
Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Kann der Gläubiger eines Eigentümers die Teilungsversteigerung beantragen ?
Häuft ein Miteigentümer Schulden an (er ist dann ein Schuldner), kann auch dessen Gläubiger (also derjenige, der Zahlung vom Schuldner verlangen kann) die Auseinandersetzungsversteigerung erzwingen, indem er zunächst ein Zahlungsurteil vor Gericht erstreitet und dann damit den Miteigentumsanteil und den grundsätzlich bestehenden Auseinandersetzungsanspruch des Schuldners an der Immobilie pfändet.
Wenn Sie so vorgehen wollen, dann geht das nicht ohne einen in der Versteigerung erfahrenen Anwalt.
Der Gläubiger kann dann die Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft durch eine Teilungsversteigerung auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer erzwingen, auch wenn diese keine Schulden haben.
Dem Gläubiger steht dann auch der anteilige Erlös aus der Versteigerung zu und so kommt er dann an sein Geld.
Mehr dazu erfahren Sie in meinem➡️ Blogbeitrag.
Kann ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung verzögern?
Das Versteigerungsgericht belehrt jeden Antragsgegner im Zeitpunkt der Zulassung der Teilungsversteigerung über die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen einen Antrag auf vorläufige Einstellung der Auseinandersetzung zu stellen und zu begründen.
Das geschieht zeitgleich mit der Übersendung des Beschlusses über die Anordnung der Teilungsversteigerung, mit dem zugleich die Beschlagnahme der Immobilie bestimmt wird.
Nach § 180 Abs. 2 ZVG hat derjenige Miteigentümer, der die Teilungsversteigerung nicht beantragt hat (Antragsgegner genannt), nach Beginn der Teilungsversteigerung das Recht, die einstweilige Einstellung der Versteigerung zu beantragen, wenn dies bei Abwägung aller Interessen der Miteigentümer geboten erscheint.
Die vom Vollstreckungsgericht anzuordnende einstweilige Einstellung führt dazu, dass die Teilungsversteigerung vorübergehend nicht fortgesetzt wird und zum vorläufigen Stillstand kommt.
Das Gericht kann dann bei einem begründeten Antrag die einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung zunächst auf die Dauer von sechs Monaten bestimmen, später kann das Gericht das dann noch einmal wiederholen, so dass in begründeten Ausnahmefällen ein vorläufiger Stillstand der Teilungsversteigerung von maximal zwölf Monaten erreicht werden kann.
Ein mit der Teilungsversteigerung vertrauter Anwalt wird Ihnen sagen können, wann ein solcher Einstellungsantrag Aussicht auf Erfolg hat.
Wenn durch die Teilungsversteigerung einer Immobilie, die Eheleuten gehört, das Kindeswohl eines gemeinschaftlichen Kindes ernsthaft gefährdet wird, dann besteht zusätzlich die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung des Verfahrens nach § 180 Abs. 3 ZVG zu beantragen.
Unter Kindeswohl versteht man das gesamte Wohlergehen und die gesunde Entwicklung eines Kindes.
Die einstweilige Einstellung kann bei Eheleuten - wenn das Haus oder die Wohnung nur diesen beiden gehört - solange vom Gericht angeordnet werden, wie dies für das gemeinsame Kind erforderlich ist.
Oft wird das Versteigerungsgericht zur Beurteilung der Gefährdung des Kindes einen Arzt oder Psychologen beauftragen, das Kind zu untersuchen oder zu befragen.
Mehr zum Thema Blockade oder Verzögerung der Teilungsversteigerung erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Wie ermittelt das Gericht den Wert der Immobilie in der Teilungsversteigerung?
Zur Vorbereitung des Versteigerungstermins beauftragt das Gericht einen Sachverständigen, den Verkehrswert der Immobilie durch ein Gutachten festzustellen.
Wenn der Sachverständige dann allen Beteiligten einen Besichtigungstermin ankündigt, werden oft schon die unterschiedlichen Absichten der Eigentümer deutlich.
Wer die Immobilie selbst ersteigern möchte, versucht oft die Besichtigung der Immobilie zu verhindern oder er schildert die Immobilie in einem schlechten Licht, um den Sachverständigen zu veranlassen, einen möglichst geringen Verkehrswert zu begutachten.
Wenn dem Sachverständigen keine Besichtigung ermöglicht wird, dann muss er zur Sicherheit einen Abzug (oft etwa 10%) vom sonst festzusetzenden Wert berücksichtigen, da er ja nicht ausschließen kann, dass sich die Immobilie im Inneren in einem schlechten Zustand befindet.
Wer nicht selbst ersteigern möchte, sondern an einem möglichst hohen Versteigerungserlös interessiert ist, wird die Besichtigung unterstützen und nicht blockieren.
Nach der Besichtigung legt der Sachverständige sein Gutachten dem Gericht vor, welches es allen Eigentümern übermittelt, so dass diese auf Fehler in der Begutachtung hinweisen können.
Nach Auswertung der Stellungnahmen der beteiligten Eigentümer setzt das Versteigerungsgericht den Verkehrswert für die Immobilie fest. Meist genauso wie der Sachverständige diesen in seinem Gutachten ermittelt hat.
Nicht selten bieten sich für die Miteigentümer oder Miterben zu diesem Zeitpunkt Einigungsmöglichkeiten.
Ein erfahrener Rechtsanwalt wird für Sie in dieser Phase der Teilungsversteigerung sehr hilfreich sein, um die Einigungsgespräche mit allen Beteiligten anzustoßen und zu moderieren.
Das Gutachten bietet dafür eine gute Grundlage. Kommt es nicht zu einer Einigung, wird die Teilungsversteigerung fortgesetzt.
Schon deutlich vor dem Versteigerungstermin sollten sich Miteigentümer bemühen, wenn sie nicht selbst ersteigern wollen, das Kaufinteresse von potentiellen Käufern zu wecken. Das erhöht die Chancen auf ein hohes Gebot in der Versteigerung.
Das gelingt in der Regel gut, sobald das bebilderte Gutachten des Sachverständigen den potentiellen Käufern vorlegt werden kann.
Ein probates Mittel der Vermarktung besteht darin, dass ein Miteigentümer auf bekannten Online-Plattformen für Immobilien (Immoscout, Immonet, Immowelt usw.) auf den anstehenden Versteigerungstermin hinweist.
Weitere Tipps wie Sie Ihre Chancen auf einen optimalen Verkaufspreis in der Teilungsversteigerung erhöhen, finden Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Kontraproduktiv sind diese Vermarktungsbemühungen nur für denjenigen Miteigentümer, der die Immobilie letztendlich selbst ersteigern möchte, um alleiniger Eigentümer zu werden.
Bei diesem besteht natürlich ein gegenläufiges Interesse, er möchte die Zahl der Bieter möglichst gering halten.
Oft gelingt eine Einigung noch kurz vor dem Versteigerungstermin, wenn ein Käufer gefunden werden kann, der einen attraktiven Kaufpreis bietet, den man bei Fortsetzung der Teilungsversteigerung nicht sicher erreicht.
Oder wenn der eine Miteigentümer dann endlich bereit ist, den anderen zu einem fairen Preis auszuzahlen.
Wie ist der Ablauf im Versteigerungstermin in der Teilungsversteigerung?
Der Versteigerungstermin findet als öffentliche Verhandlung des Amtsgerichtes statt. An dem Versteigerungstermin kann jeder ohne Anmeldung teilnehmen. Eine Online-Teilnahme ist nicht zugelassen.
Der Versteigerungstermin selbst gliedert sich in drei Abschnitte:
- die Bekanntmachungen
- die Bietzeit und
- die Verhandlung über den Zuschlag an den Meistbietenden
Der Rechtspfleger - das Verfahren wird von einem Rechtspfleger und nicht einem Richter geführt - eröffnet den Versteigerungstermin. Er stellt fest, wer von den Miteigentümern anwesend ist oder sich zumindest vertreten lässt, z.B. durch einen Rechtsanwalt.
Wenn sich ein Beteiligter jetzt nicht meldet oder z.B. auch keinen ihn vertretenden erfahrenen Rechtsanwalt geschickt hat, kann er keinen Einfluss auf den Verlauf des Termins nehmen.
Wichtig zu wissen: Außer demjenigen Eigentümer, der die Auseinandersetzung beantragt hat, kann nur derjenige Eigentümer nennenswerten Einfluss auf den Verlauf des Versteigerungstermins nehmen, der rechtzeitig gegenüber dem Gericht den sogenannten Beitritt zur Teilungsversteigerung erklärt hat; es gibt eine Frist von 4 Wochen für den Beitritt; im Versteigerungstermin kann man den Beitritt nicht mehr erklären, das wäre zu spät.
Die Beitrittserklärung sollte also rechtzeitig abgegeben werden, um keine Frist zu versäumen. Wird der Beitritt gegenüber dem Versteigerungsgericht erklärt, so erlässt das Gericht einen sogenannten Beitrittsbeschluss und schickt diesen an alle Miteigentümer.
Als Frist gilt: Dieser Beschluss über den Beitritt muss mindestens 4 Wochen vor dem Versteigerungstermin dem Antragsteller vom Versteigerungsgericht übermittelt werden, damit er in dem Versteigerungstermin berücksichtigt werden kann. Kommt die Zustellung des Beitrittsbeschlusses zu spät an, nützt der Beitritt nichts mehr.
Wer den Beitritt rechtzeitig erklärt hat, wird damit selbst zum (Co-)Antragsteller für die Versteigerung.
Ein Miteigentümer, der dem Verfahren nicht beitritt, wird als Antragsgegner bezeichnet. Tritt der Antragsgegner nicht bei, so kann derjenige Eigentümer, der die Versteigerung beantragt hat, sogar noch nach Schluss der Bietzeit bis zur Verhandlung über den Zuschlag den Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung zurücknehmen oder die vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung bewilligen und damit allein entscheiden, ob ein Zuschlag erteilt wird oder nicht.
Dies etwa dann, wenn er sich von einem späteren Versteigerungstermin höhere Gebote verspricht oder der Antragsgegner Meistbietender geblieben ist.
Ist hingegen der Antragsgegner rechtzeitig beigetreten, führt die Rücknahme des Versteigerungsantrages oder die Erklärung, das Versteigerungsverfahrens vorläufig einstellen zu wollen, durch den antragstellenden Eigentümer nicht zur Beendigung oder vorläufigen Einstellung des Versteigerungsverfahrens.
Es wird jetzt vielmehr auf der Grundlage des Beitrittes des Antragsgegners so fortgeführt, als hätte dieser die Auseinandersetzung von Anfang an selbst betrieben. Der Zuschlag kann und wird dann erfolgen.
Auch derjenige Miteigentümer, der nicht beigetreten ist, kann aber Gebote abgeben.
Erster Abschnitt im Versteigerungstermin: Bestehen bleibende Grundschuld, Geringstes Gebot
In diesem Abschnitt gibt der das Versteigerungsverfahren leitende Rechtspfleger Hinweise zum wesentlichen Inhalt des Grundbuchs, zu den Beteiligten, zu Anmeldungen der Beteiligten, zum festgesetzten Wert der Immobilie mit 5/10 und 7/10 Wertgrenze, soweit diese noch gelten.
Kern des Bekanntmachungsteils sind die Versteigerungsbedingungen. Diese legen fest, zu welchen Bedingungen (siehe geringstes Gebot) das Eigentum an der Immobilie durch den späteren Zuschlag auf den Ersteher übergeht.
Die Versteigerungsbedingungen bestimmen etwa das geringste Gebot, den vollständigen Gewährleistungsausschluss (Kauf ohne jede Haftung für den Zustand der Immobilie) und insbesondere, ob nach dem sogenannten geringsten Gebot etwa eine Grundschuld bestehen bleibt und vom Ersteher zu übernehmen ist.
Die Erläuterungen des Gerichts zum geringsten Gebot sind außerordentlich wichtig. Das geringste Gebot besteht aus den Verfahrenskosten, etwaigen Zinsen und einer Nebenleistung für eine bestehen bleibende Grundschuld (insgesamt Bargebot genannt) und den Rechten, die der Erwerber übernehmen muss (bestehen bleibende Rechte, z.B. eine Grundschuld).
Das geringste Bargebot muss durch ein Gebot eines Bieters mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden.
Aber wie wird nun das geringste Gebot ermittelt? Das wird nur verständlich, wenn man sich anschaut, wie bei einer Zwangsversteigerung - nicht bei einer Teilungsversteigerung - vorgegangen wird.
Das geringste Gebot richtet sich in der Zwangsversteigerung - also der Forderungsversteigerung - nach dem die Versteigerung betreibenden bestrangigen Gläubiger (i.d.R. der Bank aus einer Grundschuld, die allen anderen Grundschulden im Rang vorgeht und deshalb im besten (sichersten) Rang eingetragen ist).
Der beste (erste) Rang einer Grundschuld ist deshalb so wichtig, weil der Erlös aus der Versteigerung zuerst diesem Grundpfandrecht zugeteilt wird; nur was dann noch übrig bleibt, wird auf eine nachrangige Grundschuld oder Hypothek verteilt.
Alle diesem bestrangigen Gläubiger im Range vorgehenden Rechte bleiben bestehen (werden also nicht im Grundbuch gelöscht) und müssen vom Erwerber bzw. Ersteher übernommen werden.
Dieses Prinzip kann man so nicht ohne weiteres auf die Teilungsversteigerung übertragen, es funktioniert aber ähnlich. Da in einem Verfahren zur Auseinandersetzung der Immobilie ein betreibender "Gläubiger" mit einer Geldforderung fehlt, tritt an dessen Stelle der Antragsteller, so dass alle dem Auseinandersetzungsanspruch des antragstellenden Miteigentümers "vorgehenden" Rechte (meist in Form einer Grundschuld) bestehen bleiben.
Das ist ein wichtiger und praxisrelevanter Grundsatz in der Teilungsversteigerung, weil dort häufig eine Grundschuld im geringsten Gebot bestehen bleibt und deshalb vom Ersteher übernommen werden muss. Und dann muss man als Bieter wissen, dass es keine Rolle spielt, ob der Kredit, dessen Rückzahlung für die Bank durch die Grundschuld gesichert werden sollte, noch läuft oder bereits zurückgezahlt wurde.
Mehr zu bestehen bleibenden Grundschulden erfahren Sie in meinem➡️ Blogbeitrag.
Für Grundstücke, Wohnungen oder Häuser im Eigentum einer Erbengemeinschaft, die nur einheitlich mit einem Grundpfandrecht (meist einer Grundschuld) belastet sein können, folgt aus diesem Grundsatz, dass alle auf der Immobilie lastenden Grundschulden, die bereits zum Zeitpunkt der Stellung des Versteigerungsantrags im Grundbuch eingetragen sind, in das geringste Gebot aufzunehmen und vom Ersteher zu übernehmen sind.
Für Bruchteilsgemeinschaften bzw. Miteigentümergemeinschaften (z.B. Eheleute, die als Miteigentümer zu je ein halb im Grundbuch eingetragen sind oder wenn mehrere Eigentümer Miteigentumsanteile an einem Mehrfamilienhaus halten), gilt auch der Grundsatz, dass die alle Miteigentumsanteile gleichermaßen belastenden Grundschulden nach dem geringsten Gebot bestehen bleiben, wenn diese bereits zum Zeitpunkt der Antragstellung im Grundbuch eingetragen waren.
Eine bestehen bleibende Grundschuld muss der Ersteher als Teil seiner Gegenleistung für den Erwerb des Objektes übernehmen.
Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld für einen früheren Kredit eingetragen, welchen die Eigentümer bereits vollständig zurückgezahlt haben, können die Versteigerungsbedingungen im Interesse aller Miteigentümer erheblich vereinfacht werden.
Anstatt diese Grundschuld als vom Versteigerungsgericht bestehen bleibend in das geringste Gebot aufnehmen zu lassen und damit Unsicherheit bei potentiellen Bietern auszulösen, kann der Rechtspfleger nämlich unter folgenden Voraussetzungen diese Grundschuld als offensichtlich löschungsreif behandeln und von der Aufnahme in das geringste Gebot absehen:
- dem Gericht muss für die Grundschuld eine Löschungsbewilligung der Gläubigerbank in öffentlich beglaubigter Form sowie der erteilte Grundschuldbrief bei einem Briefrecht vorliegen und
- sämtliche Miteigentümer, Miterben, Eheleute, Lebenspartner, Gesellschafter müssen im Versteigerungstermin zu Protokoll des Gerichts der Löschung der Grundschuld zustimmen und sie beantragen. Dafür müssen sie auch anwesend oder durch einen Bevollmächtigten vertreten sein.
Grundsätzlich darf jeder ein Gebot zum Erwerb der Immobilie abgeben, denn der Bieterkreis darf grundsätzlich nicht eingeschränkt werden kann. Freie Bieterkonkurrenz ist einer der elementaren Grundsätze des Zwangsversteigerungsrechts.
Zweiter Abschnitt im Versteigerungstermin: Bietzeit und Bietsicherheit
Im zweiten Abschnitt des Versteigerungstermins nimmt das Versteigerungsgericht mindestens 30 Minuten lang Gebote der Bieter entgegen. Das Bieten wird allerdings solange fortgesetzt, bis nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebots niemand mehr höher bietet.
Ein Gebot kann bis zu dem Zeitpunkt abgegeben werden, in dem der Rechtspfleger den Schluss der Bietzeit laut verkündet.
Ein Bieter muss sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen.
Ein Vertreter einer Gesellschaft (z.B. der Geschäftsführer einer GmbH oder einer eGbR) muss einen beglaubigten Handelsregister- bzw. Gesellschaftsregisterauszug neueren Datums vorlegen.
Soll für andere geboten werden, dies gilt auch für Ehegatten, benötigt man eine notarielle Bietvollmacht. Die Vollmacht muss zur Abgabe von Geboten in der Versteigerung berechtigen.
Über die Zulassung oder Zurückweisung eines Gebots entscheidet der Rechtspfleger sofort.
Sämtliche Vorgänge werden vom Rechtspfleger protokolliert und durch laute Ansage im Saal bekanntgegeben (z.B. die Höhe des zuletzt abgegebenen und zugelassenen Gebots).
Jeder Bieter muss damit rechnen, für sein Gebot eine Bietsicherheit leisten zu müssen.
Die Bietsicherheit beträgt immer 10% des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes der Immobilie und ist nicht abhängig von der Höhe des Gebots. Kann der Bieter nicht vorlegen, wird sein Gebot zurückgewiesen, sofern ein Miteigentümer die Zulassung des Gebots von der Stellung der Bietsicherheit abhängig macht.
Als Bietsicherheit dienen:
- der Scheck einer Bank oder Sparkasse
- die Überweisung auf das Konto der Justizkasse (Kontoinhaber des Einzahlers und des Bieters sollten identisch sein)
- die unbedingte und unbefristete Bürgschaft eines Kreditinstituts
Ein Scheck wird jedoch nur akzeptiert, wenn zwischen dem Versteigerungstermin und der Vorlegungsfrist des Schecks mindestens 3 Tage – nicht notwendig Werktage – liegen. Findet der Versteigerungstermin beispielsweise an einem Dienstag statt, so muss der Scheck noch am Samstag derselben Woche dem Kreditinstitut vorgelegt werden können.
Endet die Vorlagefrist bereits am Freitag, ist der Scheck nicht als Bietsicherheit geeignet. Den Scheck sollte sich ein Bietinteressent also erst kurz vor dem Versteigerungstermin besorgen.
Auch der Miteigentümer, der ein Gebot abgeben möchte, muss damit rechnen, dass er eine Sicherheit für sein Gebot zu stellen hat.
Denn seine Beteiligung an der Immobilie allein gilt nicht als Sicherheit. Die von einem bietenden Miteigentümer zu leistende Bietsicherheit vermindert sich also nicht um den Werts seines Anteils an der Immobilie.
Es für ihn allerdings Möglichkeiten, die Bietsicherheit zu umgehen. Mehr dazu, ob ein Miteigentümer eine Bietsicherheit stellen muss, erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Manchmal wird darüber spekuliert, ob es für einen Miteigentümer, der die Immobilie günstig selbst ersteigern möchte, ratsam sein kann, durch ein besonders aggressives Verhalten oder durch Fehlinformationen Bieter abzuschrecken.
Warum das den Zuschlag gefährdet und keine gute Idee ist, lesen Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Dritter Abschnitt im Versteigerungstermin: Entscheidung über den Zuschlag
Im dritten Abschnitt des Versteigerungstermins verhandelt das Gericht mit den anwesenden Eigentümern oder deren Anwalt über den Zuschlag an den Meistbietenden.
Nach Schluss der Bietzeit gibt das Gericht allen Eigentümern und dem Meistbietenden Gelegenheit zur (kurzen) mündlichen Stellungnahme. In der Regel fragt der Rechtspfleger nur, ob noch irgendwelche Erklärungen abgegeben werden sollen oder ob der Zuschlag erteilt werden soll.
Dies ist der letzte Moment, in dem anwesende oder durch einen Rechtsanwalt vertretene Eigentümer mündliche Erklärungen abgeben können, die die Entscheidung des Gerichts - Zuschlag ja oder nein - beeinflussen können.
Liegt ein Meistgebot vor, ist über den Zuschlag zu entscheiden, entweder sofort oder zu einem vom Gericht festzusetzenden späteren Termin.
Der Zuschlag muss versagt werden, wenn das Meistgebot, also bestehen bleibende Rechte plus Bargebot, die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (§ 85 a ZVG). Damit sollen die Miteigentümer vor einer Verschleuderung der Immobilie geschützt werden. Diese Wertgrenze wendet das Gericht aber im gesamten Verfahren nur maximal einmal an.
Die sog. 7/10-Wertgrenze hat im Teilungsversteigerungsverfahren nur geringe Bedeutung. Berechtigt, die Versagung des Zuschlags wegen Nichterreichens dieser Wertgrenze zu stellen, ist nur der Gläubiger eines nach den Versteigerungsbedingungen erlöschenden Grundpfandrechts (z.B. einer Grundschuld), wenn durch die geringe Höhe des Meistgebots ein teilweiser Ausfall der Grundschuld droht. Dies kommt aber nur sehr selten vor. Allerdings kann ein Miteigentümer diese Möglichkeit bei guter Beratung und entsprechender Gestaltung auch nutzen, um eine Versteigerung für weniger als 70% vom Verkehrswert zu verhindern.
Der Inhaber einer Grundschuld, die nach den Bestimmungen des geringsten Gebots bestehen bleibt und deshalb vom Ersteher zu übernehmen ist, kann die Versagung des Zuschlags nicht beantragen.
Denkbar sind in diesem dritten Abschnitt des Versteigerungstermins:
- der Zuschlag an den Meistbietenden
- die Rücknahme oder vorläufige Einstellung der Versteigerung durch den das Verfahren allein betreibenden Miteigentümer
- die Rücknahme des Versteigerungsantrags durch alle das Auseinandersetzungsverfahren betreibende Miteigentümer und die Beendigung des Verfahrens
- die vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung durch alle betreibenden Miteigentümer
- die Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot an einen Dritten
- die nachträgliche Offenlegung eines Vertretungsverhältnisses des Meistbietenden: (i) Der Meistbietende erklärt zu Protokoll des Versteigerungsgerichtes die Abtretung aller Rechte aus dem Meistgebot und ein Dritter nimmt diese Abtretung an. Die Abtretung kann auch in notarieller Form vorbereitet sein und vorgelegt werden. (ii) Eine verdeckte Bietvollmacht kann jetzt noch offen gelegt werden. Diese ist in notarieller Form nachzuweisen, muss also vorbereitet sein, um sie im Versteigerungstermin sofort vorlegen zu können.
Die Nachteile der Abtretung und (verspäteten) Offenlegung der Vertretung bestehen darin, dass der Meistbietende und der Abtretungsempfänger bzw. der Vertreter und der Vertretene jeweils gesamtschuldnerisch für die Zahlung des Meistgebots haften und insbesondere die
Grunderwerbsteuer jeweils
doppelt
anfällt.
Die Wirkungen des Zuschlags treten unmittelbar mit Verkündung durch den Rechtspfleger ein. Mit diesem Zeitpunkt wird der Ersteher der neue Eigentümer der Immobilie.
Mehr zu den Kosten des Zuschlags erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Wozu dient der Verteilungstermin in der Teilungsversteigerung?
Etwa 6-8 Wochen nach dem Zuschlag bzw. dem Versteigerungstermin führt das Versteigerungsgericht einen Verteilungstermin mit dem Ziel durch, das bis dahin vom Ersteher (hoffentlich) bezahlte Meistgebot unter den Miteigentümern entsprechend den früher gehaltenen Anteilen an der Immobilie zu verteilen.
Als Ersteher das Meistgebot nicht an das Versteigerungsgericht zu zahlen, ist keine gute Idee. Es droht dann die Wiederversteigerung der Immobilie und zudem die Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Erstehers.
Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Wenn ein Miteigentümer selbst ersteigert, muss er - es sei denn, er ist durch einen Experten in der Teilungsversteigerung beraten - grundsätzlich das Bargebot, für welches er den Zuschlag erhalten hat, bis zum Verteilungstermin vollständig bei Gericht einzahlen und kann nicht den auf seinen früheren Miteigentumsanteil entfallenden Erlösanteil sofort abziehen.
Der Miteigentümer, der selbst ersteigern möchte, kann aber bei richtigem Vorgehen den an das Versteigerungsgericht zu zahlenden Betrag häufig deutlich reduzieren und damit seinen Finanzierungsbedarf in Zeiten hoher Zinsen reduzieren.
Oft ist eine Reduzierung bis zur Hälfte möglich.
Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️
Blogbeitrag.
Der Erlösüberschuss oder Übererlös (=Bargebot plus Zinsen von 4% ab dem Zuschlag bis zum Verteilungstermin abzgl. Gerichtskosten und Auslagen des Versteigerungsverfahrens und geringer öffentlicher Lasten) steht allen früheren Eigentümern gemeinschaftlich zu.
Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Der Erlösüberschuss bleibt aber grundsätzlich - nämlich vorbehaltlich einer Einigung aller Eigentümer - unverteilt.
Wenngleich das Gericht sich bemüht, eine einvernehmliche Verteilung herbeizuführen, erfolgt bei der Teilungsversteigerung anders als in der Zwangsversteigerung (Forderungsversteigerung) keine automatische Verteilung und Auszahlung des Geldes an die früheren Eigentümer der Immobilie.
Für die Auszahlung muss spätestens im Verteilungstermin eine übereinstimmende Erklärung aller früheren Eigentümer vorliegen oder dort zu Protokoll erklärt werden. Stimmen nicht alle ehemaligen Miteigentümer zu, wird die Verteilung des Geldes blockiert.
Das Versteigerungsgericht muss dann den Erlösüberschuss hinterlegen und den ehemaligen Miteigentümern empfehlen, sich außerhalb der Teilungsversteigerung zu einigen oder einen gerichtlichen Antrag oder eine Klage auf Erlösverteilung zu erheben.
Der von einem Experten in der Teilungsversteigerung beratene Miteigentümer kann allerdings die Blockade der Erlösverteilung durch den anderen Miteigentümer umgehen und die Auszahlung des ihm zustehenden Erlöses sicherstellen. Bei richtigem Vorgehen bedarf es für ihn keines weiteren gerichtlichen Verfahrens, um an sein Geld zu kommen, auch wenn der andere Miteigentümer der Aufteilung des Erlöses und damit der Auszahlung nicht zustimmt.
Weil die wirtschaftlichen Konditionen einer gerichtlichen Hinterlegung (es werden praktisch keine Zinsen gezahlt) ungünstig sind, sollten selbst bei äußerst zerstrittenen Eigentümern zumindest Teilauseinandersetzungen angestrebt werden, wenn man im Vorfeld des Versteigerungstermins mangels guter anwaltlicher Beratung nicht die Weichen gestellt hat, um die immer drohende Blockade der Erlösverteilung zu umgehen.
Mehr zu den Folgen der Blockade der Auszahlung erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Wie finanziert der Ersteher den Kauf in der Teilungsversteigerung?
Es gibt einige Besonderheiten für den Erstere bei der Finanzierung des Erwerbs in der Teilungsversteigerung:
- Das Eigentum an der Immobilie ist zum Zeitpunkt der Finanzierung bereits auf den Erwerber (Ersteher) übergegangen und dies wird der Bank durch den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss nachgewiesen.
- Ein Grundbuchauszug wird zum Nachweis der Eigentümerstellung nicht benötigt. Nur die Angaben im Beschluss über den Zuschlag belegen, wer Eigentümer ist, denn das Grundbuch wird mit dem Zuschlag unrichtig.
- Wird in dem Zuschlagsbeschluss keine bestehen bleibende Grundschuld erwähnt, kommt für die Bank sofort eine Beleihung an (rang-) erster und damit bester Stelle im Grundbuch in Betracht. Wird im Zuschlagsbeschluss eine bestehen bleibende Grundschuld erwähnt, kann diese mit der neuen Finanzierung abgelöst werden, damit die finanzierende Bank mit der eigenen Finanzierungsgrundschuld an die rangerste Stelle rücken.
- Das Verkehrswertgutachten kann aus Sicht des Kreditinstituts das ansonsten erforderliche Beleihungsgutachten ersetzen.
- Die Eintragung der neuen Finanzierungsgrundschuld im Grundbuch kann erst nach Darlehensauszahlung erfolgen, also muss der Kredit von der Bank ausgezahlt werden, bevor die Grundschuld zu Gunsten der Bank im Grundbuch eingetragen werden kann.
- Die Zahlung der
Grunderwerbsteuer, Voraussetzung für die Berichtigung des Grundbuches bezüglich der Eigentümerstellung und Eintragung der Finanzierungsgrundschuld im Grundbuch, wird dem Gericht durch einen Einzahlungsbeleg vom Ersteher nachgewiesen.
Der Ersteher muss auch daran denken, zusätzlich zu dem Meistgebot die Erwerbsnebenkosten zahlen zu müssen, insbesondere die Gerichtskosten und die Grunderwerbsteuer.
Mehr dazu, wie man den Erwerb in der Teilungsversteigerung mit einer Bank finanziert, erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Wer muss die Gerichtskosten in der Teilungsversteigerung bezahlen? Gibt es Prozesskostenhilfe?
Vom Antragsteller fordert das Versteigerungsgericht im Zeitpunkt der Beauftragung des Gutachters und bei Bestimmung des Versteigerungstermins oft einen Vorschuss an.
Wird die Immobilie versteigert, so entnimmt das Versteigerungsgericht dem Erlös vorab die Gerichtskosten und die Auslagen, d.h. die Miteigentümer bezahlen insgesamt die
Gerichtskosten und Auslagen im Verhältnis ihrer Beteiligung, da sich der unter den früheren Eigentümern zur Verteilung kommende Erlösüberschuss um diese Kosten vermindert.
Derjenige Miteigentümer, der als Antragsteller vor dem Versteigerungstermin einen Vorschuss auf die anfallenden Gerichtskosten und die Auslagen gezahlt hat, erhält vom Gericht aus dem Erlös eine Erstattung, so dass er unter dem Strich nur Kosten trägt, die seiner Quote an der Immobilie entsprechen.
Mehr zu den gerichtlichen Kosten erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag.
Bleibt die Versteigerung erfolglos oder wird der Antrag auf Teilungsversteigerung zurückgenommen, so sind die Gerichtskosten und Auslagen von demjenigen zu bezahlen, der die Teilungsversteigerung beantragt hat.
Das sollte jeder Eigentümer bedenken, der sich mit den anderen Miteigentümern, z.B. auf einen gemeinsamen Verkauf oder die Übernahme aller Anteile, einigt. Er sollte dann ein anteilige Kostenübernahme verlangen.
Ein Tipp zum Schluss in eigener Sache als Anwalt für die Teilungsversteigerung
Nach meinen in vielen Teilungsversteigerungsverfahren gemachten Erfahrungen wird von den Eigentümern ausnahmslos versucht, zunächst innerhalb der Gemeinschaft zu einer Einigung zu kommen.
Wenn es dann aber nicht mehr weiter geht, suchen nahezu alle an einer Auseinandersetzung der Gemeinschaft interessierte oder davon bedrohte Miteigentümer zunächst im Internet nach hilfreichen Informationen zur Teilungsversteigerung.
Das Internet ist voll von oft oberflächlichen Erklärungen und angeblichen Tricks. Leicht entsteht der Eindruck, als könne man die Teilungsversteigerung auch ohne Unterstützung eines Spezialisten fehlerfrei und ohne wirtschaftliche Nachteile bewältigen.
Allerdings beherrschen nur ganz wenige Anwälte das Zwangsversteigerungsgesetz, nach welchem sich das Verfahren zur Auseinandersetzung der Immobilie richtet. Nur wenige Spezialisten kennten dieses sehr komplizierte Rechtsgebiet.
Gute anwaltliche Beratung - und nicht die Anwendung von teilweise empfohlenen dubiosen Tricks - ist deshalb nach meiner Erfahrung in der Teilungsversteigerung Pflicht, nicht Kür.
Insbesondere wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, ein Miteigentümer die Immobilie selbst ersteigern möchte oder zu befürchten ist, dass es nicht zu einer einvernehmlichen Auszahlung des Geldes kommen wird.
Rufen Sie mich unverbindlich an.
Meine Erfahrung als Anwalt in der Teilungsversteigerung kann ich für Sie vorteilhaft einsetzen. Denn ich habe bis jetzt schon als Anwalt bei der Teilungsversteigerung von Immobilien im Gesamtwert von mehreren hundert Millionen Euro erfolgreich mitgewirkt.
Wir klären in einem ersten Telefonat (0049 40 35 53 200) für Sie kostenfrei, wie ich Ihnen in der Teilungsversteigerung helfen kann.
Danach lege ich unter Berücksichtigung Ihrer Ziele die beste Strategie für die Teilungsversteigerung fest und ich kalkuliere dann auch den voraussichtlichen finanziellen Aufwand für meine anwaltliche Beratung.
Mehr dazu erfahren Sie auf der Seite ➡️ Rechtsberatung und in meinem ➡️ Blogbeitrag.