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von Rechtsanwalt Johannes Steger
Wie man den Kauf in der Teilungsversteigerung mit dem Kredit einer Bank finanziert
Wer als Miteigentümer seine ihm teilweise schon gehörende Immobilie in der Teilungsversteigerung selbst ersteigern möchte und dafür einen Kredit benötigt, stößt bei manchen Banken auf taube Ohren.
Denn oft kennen sich die Banken mit der Absicherung des benötigten Kredits durch eine Grundschuld in der Teilungsversteigerung nicht aus.
Dabei ist das gar nicht so schwierig.
Was macht die Finanzierung in der Teilungsversteigerung so besonders?
Ein Ersteher wird bereits mit dem vom Versteigerungsgericht verkündeten Zuschlag Eigentümer der ersteigerten Immobilie (§ 90 ZVG).
Der Zuschlag wird in Form eines sog. Zuschlagsbeschlusses in der Regel schon am Ende des Versteigerungstermins verkündet.
Ab dessen Verkündung hat der Käufer (Ersteher) Zeit bis zum sog. Verteilungstermin, eine Zahlung in Höhe seines (Bar-)Gebotes abzgl. der ggf. schon geleisteten Bietsicherheit an das Versteigerungsgericht zu leisten.
Zwischen dem Zuschlag und dem Verteilungstermin liegen durchschnittlich etwa 6 bis 10 Wochen, so dass ausreichend Zeit besteht, den benötigten Kredit mit der Bank zu verhandeln und über einen Notar absichern zu lassen.
Bei der Kreditvergabe steht die Bank - anders als bei einer normalen Finanzierung - vor folgender Frage:
Wie sichert eine Bank den Kredit ab, wenn die dafür benötigte Grundschuld nicht in das Grundbuch eingetragen werden kann, bevor der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht, aber die Auszahlung des Kredits schon vorher erfolgen muss?
Der Ersteher wird zwar mit dem Zuschlag sofort Eigentümer, wird aber erst als neuer Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen, nachdem:
- das Finanzamt dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid geschickt hat und
- der Käufer die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt hat und
- das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (Bestätigung der Zahlung der Grunderwerbsteuer) erteilt hat und
- der Käufer das Meistgebot an das Versteigerungsgericht gezahlt hat und
- das Versteigerungsgericht den Verteilungstermin abgehalten und den Verteilungsplan ausgeführt hat.
Wie funktioniert die Finanzierung vor Eintragung der Grundschuld?
Da aber der Käufer den im Versteigerungstermin gebotenen (Bar-)Kaufpreis (entspricht dem sog. Bargebot) bis spätestens zum Verteilungstermin an das Versteigerungsgericht zu zahlen hat, muss der Käufer zu einem Zeitpunkt einen Kredit für die Begleichung seines Gebotes bei einer Bank aufnehmen, in dem die Bank nicht wie üblich bereits durch eine Grundschuld im Grundbuch gesichert sein kann.
Die finanzierende Bank kann sich zum Zeitpunkt der Auszahlung des Kredits anders als bei einer üblichen Immobilienfinanzierung nur auf den Zuschlagsbeschluss des Versteigerungsgerichts und darauf verlassen, dass der Ersteher bereits die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch zu Gunsten des Kreditinstitutes zeitlich vor dem Verteilungstermin bewilligt und beantragt hat.
Das geht so:
Der vom Käufer beauftragte Notar stellt nach dem Zuschlag und vor dem Verteilungstermin den Antrag auf Eintragung der Grundschuld zugunsten der den Kredit gebenden Bank beim Grundbuchamt unter ausdrücklichem Hinweis auf den Zuschlagsbeschluss und die vorübergehende Unrichtigkeit des Grundbuchs.
Unrichtig ist das Grundbuch zu dem Zeitpunkt, in dem der Antrag auf Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt gestellt wird, weil der Ersteher zwar schon aufgrund des Zuschlags Eigentümer geworden ist, aber dies noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Den rangwahrenden (d.h. kein später gestellter Antrag auf Eintragung eines Rechts im Grundbuch kann die Rechtsposition der Bank noch beeinträchtigen) Antrag des Notars (§ 130 Abs. 3 ZVG) versieht das Grundbuchamt mit einem Eingangsvermerk.
Das Grundbuchamt muss den Antrag auf Eintragung der Finanzierungsgrundschuld entgegennehmen und und dessen Bearbeitung bis zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer zurückstellen.
Mit dem rangwahrenden Antrag wird erreicht, dass später beim Grundbuchamt eingehende andere Eintragungsanträge nachrangig gegenüber dem Antrag auf Eintragung der Grundschuld behandelt werden müssen.
Der Notar wird der finanzierenden Bank eine Rangbestätigung/Rangbescheinigung erteilen, aus der hervorgeht, dass die zur Absicherung des Kredits einzutragende Grundschuld die von der Bank gewünschte beste (erstrangige) Rangstelle erhält.
Dann erst zahlt die finanzierende Bank den Kredit bis zum Verteilungstermin an das Versteigerungsgericht aus.
Pro-Tipp:
Fragen Sie den Notar, den Sie für die Beurkundung der Finanzierungsgrundschuld ausgewählt haben, ob dieser bereit ist, später der finanzierenden Bank eine Rangbestätigung/Rangbescheinigung zu erteilen. Denn es handelt sich dabei um eine freiwillige Leistung des Notars, zu der - obschon der Notar dafür auch eine Gebühr erhält - wegen des für den Notar damit verbundenen Haftungsrisikos nicht alle Notare bereit sind. Falls der angesprochene Notar die Leistung später nicht erbringen möchte, wählen Sie für die Beurkundung der Grundschuld gleich einen anderen, leistungsbereiten Notar.
Wichtig ist auch, dass Sie im Kreditvertrag mit der Bank vereinbaren, dass diese zur Auszahlung des Darlehens an das Versteigerungsgericht auf der Grundlage einer Rangbestätigung/Rangbescheinigung des Notars bereit ist und die Bank nicht die Auszahlung von der vorherigen Eintragung der Grundschuld im Grundbuch abhängig macht. Denn das funktioniert in der Teilungsversteigerung nicht.
Eintragung der Grundschuld nach Abwicklung des Teilungsplans in der Teilungsversteigerung
Im Zuge der vom Versteigerungsgericht vorgenommen Abwicklung des Verteilungsplans wird dann der Ersteher als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Unmittelbar danach wird auch die Grundschuld zu Gunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch eingetragen, und damit ist die Bank jetzt wie bei jedem normalen Kredit im besten Rang gesichert.
