Teilungsversteigerung: Wer trägt die Kosten?

Warum sind in der Teilungsversteigerung die Gerichtskosten für alle Miteigentümer und nicht nur den Antragsteller von Bedeutung?

Bei einer Teilungsversteigerung verhält es sich so, dass einer von mehreren Miteigentümern das gerichtliche Verfahren zur Auseinandersetzung der Immobilie betreibt. Im Verteilungstermin, der etwa 6-10 Wochen nach dem Zuschlag stattfindet, wird der Rechtspfleger nach § 109 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) die entstandenen Kosten vorab dem zu verteilenden Erlös entnehmen.

Dabei wird der vom betreibenden Miteigentümer geleistete Vorschuss diesem in Höhe seiner Beteiligung an der Immobilie erstattet. Bei wirtschaftlicher Betrachtung tragen also alle Miteigentümer – unabhängig ob sie als Antragsteller die Teilungsversteigerung eingeleitet haben oder sie dem Verfahren erst später oder gar nicht beigetreten sind – die angefallenen Gerichtskosten und Auslagen entsprechend ihrer Beteiligung an der Immobilie.

Der Antragsteller des Verfahrens sollte allerdings damit rechnen, dass er auf bestimmte Kosten einen Vorschuss an das Vollstreckungsgericht zahlen soll. So ist das Versteigerungsgericht gehalten, nach § 15 GKG kurz vor dem Versteigerungstermin einen Vorschuss in Höhe von einer Gebühr von 1,0 zu verlangen.

Der die Teilungsversteigerung betreibende Miteigentümer muss also einkalkulieren, dass er vor dem Versteigerungstermin eine Gebühr von 1,0 nach dem festgesetzten Verkehrswert zu zahlen hat. Beträgt der festgesetzte Verkehrswert € 850.000,00, muss er also mit einer Zahlung in Höhe von € 5.287,00 (2 x € 2.643,50) in Vorleistung treten.

Neben den genannten Gerichtsgebühren wird das Versteigerungsgericht aus dem Erlös auch die Auslagen (Kosten) für das üblicherweise anfallende Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes entnehmen.

In Abhängigkeit von dem Wert der Immobilie ist mit Kosten für den Sachverständigen in Höhe von € 2.000,00 bis € 5.000,00 zu rechnen, im Einzelfall können diese bei teuren Immobilien auch höher liegen.

Zusätzlich fallen Auslagen (Kosten) für die Veröffentlichung des Versteigerungstermins (z.B. Inserate in Zeitungen) oder die Durchführung des Versteigerungstermins an, etwa wenn außerhalb des Gerichtsgebäudes ein Raum für die Durchführung des Versteigerungstermins angemietet werden muss; insoweit ist mit Auslagen (Kosten) zu rechnen, die ca. € 1.000,00 bis € 1.500,00 betragen.  

Wie dargestellt werden die Gerichtskosten und die Auslagen im Falle eines Zuschlages entsprechend der Beteiligung an der Immobilie auf alle früheren Miteigentümer verteilt. 

Die mit dem Zuschlag verbundenen Gerichtskosten zahlen allerdings nicht die Miteigentümer. Diese zahlt allein der Ersteher; welche das sind, lesen Sie hier.

Kommt es allerdings nicht zu einem Zuschlag, weil das Versteigerungsverfahren vor einem Zuschlag endet (z. B. durch Rücknahme der Versteigerung nach Einigung der Miteigentümer), so trägt der die Teilungsversteigerung betreibende Miteigentümer die bis dahin angefallenen Gerichtskosten und Auslagen allein.

Er sollte deshalb bei den Verhandlungen mit den anderen Miteigentümern über die Aufhebung der Teilungsversteigerung einen fairen finanziellen Ausgleich für seine Mehrkosten zur Bedingung machen.

Kann das Versteigerungsgericht die Fortsetzung der Teilungsversteigerung verweigern, wenn der angeforderte Vorschuss für die Kosten nicht gezahlt wird?

Nach § 10 GKG darf ein Gericht nur in den im Gesetz angeordneten Fällen die Durchführung einer Verfahrenshandlung von der Zahlung eines Vorschusses abhängig machen.

Die Ausübung eines „Zurückbehaltungsrechts“ der Justiz kann daher nur auf ausdrücklicher gesetzlicher Grundlage erfolgen, die gerade das Abhängigmachen der gerichtlichen Tätigkeit von der Sicherstellung oder Zahlung der Gerichtskosten oder Auslagen erlaubt.

Die gesetzliche Regelung, dass Vorschüsse oder Gerichtskosten gefordert werden dürfen, reicht dafür nicht aus.

Das Vollstreckungsgericht kann

• nach § 15 Abs. 1 GKG anordnen, dass der das Verfahren betreibende Miteigentümer vor dem Versteigerungstermin einen Vorschuss auf die Gerichtskosten zahlt und

• nach § 17 Abs. 3 GKG einen  Vorschuss auf die Kosten für die Beauftragung des Sachverständigen, der den Verkehrswert ermitteln soll, verlangen.

Das Versteigerungsgericht ist aber nicht berechtigt, die Beauftragung des Sachverständigen oder den Fortgang der Teilungsversteigerung davon abhängig zu machen, dass der Antragsteller einen Vorschuss für die Gerichtskosten oder die Sachverständigenkosten leistet.

Allerdings muss der die Teilungsversteigerung betreibende Miteigentümer manchmal damit rechnen, dass das Versteigerungsgericht einen solchen Vorschuss anfordert und auch schon vor dem Versteigerungstermin versucht, die Rechnung durchzusetzen. 

Die Kosten fallen ohnehin an und werden spätestens bei der Verteilung des Erlöses nach erfolgtem Zuschlag vom Gericht eingezogen.

Dann wiederum werden sie aus dem Versteigerungserlös vorab entnommen und belasten insoweit alle Miteigentümer entsprechend der Höhe ihre Beteiligung an der Immobilie.

Ein Verstoß des die Teilungsversteigerung betreibenden Miteigentümers gegen die Vorschusspflicht bleibt also meist weitgehend folgenlos, insbesondere kann das Gericht die Fortsetzung des Verfahrens nicht von der Begleichung des Vorschusses abhängig machen. 

Ein Abhängigmachen scheidet insbesondere dann aus, wenn dem die Auseinandersetzung der Immobilie betreibenden Miteigentümer Prozesskostenhilfe bewilligt wird.

In diesem Fall wird dann auch kein Vorschuss verlangt. Wie dargestellt führt das aber nicht zu einer vollständigen Kostenfreiheit für denjenigen Miteigentümer, der die Versteigerung nach bewilligter Prozesskostenhilfe betreibt, da die Gerichtskosten und Auslagen spätestens aus dem Erlös der Versteigerung entnommen werden und insoweit alle früheren Miteigentümer anteilig belasten.

Kann ein Miteigentümer für die Durchführung der Teilungsversteigerung Prozesskostenhilfe beantragen?

Nach § 114 Abs. 1. S. 1 Zivilprozeßordnung (ZPO) ist Prozesskostenhilfe dann zu gewähren, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet und nicht mutwillig erscheint.

Was Prozesskostenhilfe ist und wie sie generell funktioniert, lesen Sie z.B. auf der Website Privatinsolvenz.net.

Die für die Gewährung der Prozesskostenhilfe bei der Teilungsversteigerung notwendige Erfolgsaussicht ergibt sich schon daraus, dass jeder Miteigentümer einer gemeinschaftlichen Immobilie einen Anspruch nach § 749 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) auf Aufhebung der Gemeinschaft hat.

Die Auseinandersetzung der Gemeinschaft erfolgt gemäß § 753 Abs. 1 S. 1 BGB bei Grundstücken durch einen Verkauf im Wege der Teilungsversteigerung.

Sind - wie in den meisten Fällen - verfahrenshindernde Einwendungen eines anderen Miteigentümers, die dieser zudem in einem gesonderten Verfahren im Wege einer Klage nach § 771 ZPO geltend machen müsste, nicht ersichtlich, ist eine Erfolgsaussicht zu bejahen; denn diese Voraussetzung (Prüfung der Erfolgsaussichten) für die Gewährung von Prozesskostenhilfe soll vor allem den Antragsgegner - hier also die anderen Miteigentümer - vor unberechtigter, staatlich finanzierter Rechtsverfolgung schützen, ihn aber nicht vor einer Durchsetzung begründeter Ansprüche der nicht finanzstarken Partei in einem gesetzlich vorgesehenen Verfahren bewahren.

Nur ausnahmsweise wird die Prozesskostenhilfe in der Teilungsversteigerung nicht bewilligt, wenn nach dem Wert der Immobilie, den durch Barzahlung zu befriedigenden Ansprüchen und den vom Ersteher zu übernehmenden Rechten (siehe Für Dummies: Die bestehenbeleibende Grundschuld in der Teilungsversteigerung) von vorneherein davon auszugehen ist, dass in dem Versteigerungstermin kein zulässiges Gebot abgegeben werden wird (BGH, Beschluss vom 15.03.2011, V ZB 177/10).

Wird die beantragte Teilungsversteigerung aller Voraussicht nach fehlschlagen, weil sich kein Bieter finden wird, der ein Gebot abgeben wird, dann ist auch die Prozesskostenhilfe zu versagen. Das sind aber seltene Ausnahmefälle. Meist hat derjenige, der die Kosten des Verfahrens nicht tragen kann, einen Anspruch auf Bewilligung der Prozesskostenhilfe.

Aber keine Sorge vor Überraschungen! Ob mit einem Gebot zu rechnen ist, wird ohnehin ein auf die Teilungsversteigerung spezialisierter Rechtsanwalt prüfen, bevor er einem Miteigentümer zu einer Teilungsversteigerung rät.

Sinnvoll ist, die Prozesskostenhilfe nur in Bezug auf die zu leistenden Gerichtskosten und Auslagen zu beantragen und auch nur für die Verfahrensgebühr bis zum Versteigerungstermin und die Gebühr für die Durchführung des Versteigerungstermins.

Denn die weitere Gebühr für die Verteilung des Erlöses (Durchführung des Verteilungstermins) muss der Antragsteller keinen Vorschuss zahlen. Zudem muss derjenige, der Prozesskostenhilfe für die Gerichtskosten beantragt, damit rechnen, dass das Gericht die entstandenen Kosten und Auslagen aus dem Erlös entnimmt. 

Durch die Bewilligung von Prozesskostenhilfe wird letztendlich der die Teilungsversteigerung ohne ausreichende finanzielle Mittel durchführende Miteigentümer davor geschützt, mit den Gerichtskosten und Auslagen in Vorlage treten zu müssen.

Diese Kosten werden dann aber später dem Erlös entnommen, müssen also tatsächlich gezahlt werden. Eine gewisse finanzielle Erleichterung ist mit einem solchen Vorgehen verbunden, aber natürlich keine vollständige Entlastung von den entstandenen Gerichtskosten und Auslagen des Gerichts.

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