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von Rechtsanwalt Johannes Steger
Forderungen beitreiben mit der Teilungsversteigerung
Wenn der nicht zahlende Schuldner eine Beteiligung an einer Immobilie besitzt, kann die Teilungsversteigerung effektiv für die Eintreibung von Geldschulden des Mieteigentümers eingesetzt werden.
Zunächst erwirkt der Gläubiger, d.h. derjenige der eine Zahlung verlangen kann, ein Urteil gegen den Schuldner, d.h. denjenigen der eine Zahlung zu leisten hat.
Sodann wird mit dem erstrittenen Urteil eine sogenannte Sicherungshypothek auf dem Miteigentumsanteil des Schuldners im Grundbuch eingetragen.
Und was man dann tun kann, um auch tatsächlich an das Geld zu kommen, erkläre ich in diesem Beitrag.
Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils oder Teilungsversteigerung der gesamten Immobilie ?
Der Gläubiger kann mit der im Grundbuch eingetragenen Sicherungshypothek allein den Miteigentumsanteil zwangsversteigern lassen.
Von Fall zu Fall kann das durchaus erfolgreich sein, insbesondere wenn aufgrund der Eigenart der Immobilie auch Kaufinteressenten angesprochen werden können, die erfahren genug und bereit sind, in mehreren Schritten vorzugehen.
So kann es für einen versierten Käufer attraktiv sein, den Miteigentumsanteil im Zwangsversteigerungsverfahren zu erstehen (zu erwerben), um dann im Anschluss selbst die Teilungsversteigerung einzuleiten und daraus seinen Gewinn zu erwirtschaften.
Für den ursprünglichen Gläubiger, der eine Sicherungshypothek auf dem Miteigentumsanteil des Schuldners hat eintragen lassen, ist die isolierte Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils jedoch oft kein lukratives Geschäft, da sie meist mit einem teilweisen Forderungsverlust verbunden ist.
Denn für eine bloße Beteiligung an einer Immobilie wird in der Regel kein besonders guter Kauferlös in der Zwangsversteigerung erzielt.
Hier macht eher derjenige, der den Miteigentumsanteil günstig ersteigert, um im Anschluss selbst die Teilungsversteigerung in die Wege zu leiten, das bessere Geschäft.
Das ist auch der Grund, warum Kreditinstitute bei der Gewährung von Darlehen meist Miteigentumsanteile nicht als Sicherheit akzeptieren.
Der Gläubiger, der durch eine Sicherungshypothek auf dem Miteigentumsanteil des Schuldners gesichert ist, hat aber oft eine bessere Wahl als die Zwangsversteigerung beschränkt auf den Immobilienanteil.
Das muss man wissen:
Dem Schuldner steht regelmäßig gegenüber den anderen Miteigentümer schon kraft Gesetzes ein Anspruch auf Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft zu.
Der Gläubiger kann also, nachdem er die Sicherungshypothek zu seinen Gunsten im Grundbuch hat eintragen lassen, den gesetzlichen Anspruch auf Auseinandersetzung der Gemeinschaft bei dem Schuldner und den anderen Miteigentümer pfänden und sich übertragen lassen.
Mit dem zugestellten Pfändungs- und Übertragungsbeschluss, den das Vollstreckungsgericht erlassen hat, ist der Gläubiger sodann in der Lage, statt den Miteigentumsanteil zwangsversteigern zu lassen, die Teilungsversteigerung für die gesamte Immobilie zu beantragen, um mit dem Kauferlös, der auf den Miteigentumsanteil des Schuldners entfällt, seine Forderung einzutreiben.
Genau deshalb kann für den Gläubiger die Teilungsversteigerung in vielen Fällen, nachdem er zunächst eine Sicherungshypothek auf einem Miteigentumsanteil des Schuldners hat eintragen lassen, ein effektives Instrument sein, um seine Forderung gegenüber dem Schuldner zu realisieren.
Ein gar nicht so komplexes und vor allen Dingen oft erfolgreiches Vorgehen, wenn man mit einem erfahrenen Anwalt vorgeht, der sich bei der Vollstreckung in Immobilien auskennt.
Jedoch leider auch ein Vorgehen, vor dem manch ein Anwalt zurückschreckt, weil er sich damit nicht auskennt und weil es auch den ein oder anderen Fallstrick gibt. Dazu gleich mehr.
Bedenken des Gerichts bei der Teilungsversteigerung
Manchmal stößt der Gläubiger, wenn er den Weg der Teilungsversteigerung wählt, auf Bedenken beim Versteigerungsgericht.
Das kann insbesondere der Fall sein, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die im Miteigentum von Eheleuten steht.
Hier wird ab und an vom Gericht erwartet, dass der Gläubiger nachweisen soll, dass es sich bei dem mit der Sicherungshypothek belasteten Miteigentumsanteil nicht um den wesentlichen Vermögensgegenstand desjenigen Ehepartners handelt, der das Geld schuldet.
Dies fordert das Versteigerungsgericht deshalb, weil § 1365 BGB einem Ehepartner nicht ohne Zustimmung des anderen Ehepartners erlaubt, über sein wesentliches Vermögen zu verfügen, also seinen Anteil an einer Immobilie zu verkaufen oder versteigern zu lassen.
So kann es vorkommen, dass das mit der Teilungsversteigerung befasste Gericht vor der Anordnung der Versteigerung verlangt, der Gläubiger solle nachweisen, dass der andere Ehepartner, der das Geld nicht schuldet, der Teilungsversteigerung zustimmt. Solche Gerichtsauflagen sind jedoch unbegründet.
Denn: Hat ein Gläubiger den Auseinandersetzungsanspruch eines Ehegatten pfänden und sich übertragen lassen, kann er ohne Zustimmung des anderen Ehegatten die Teilungsversteigerung der gesamten Immobilie beantragen, da der Schutzzweck des § 1365 BGB ihm als dem Gläubiger gegenüber nicht mehr greift.
Der Pfändungsgläubiger hat ein eigenes Verwertungsrecht, das dem Zustimmungsvorbehalt gerade nicht unterliegt (BGH, FamRZ 2006, 410).
Auch die Veräußerung von Miteigentumsanteilen kann die Teilungsversteigerung verhindern
Bei einer Miteigentümergemeinschaft steht der Gläubiger gut dar (BGH, Beschluss vom 25. Februar 2010 - V ZB 92/09).
Der Gläubiger eines Miteigentümers kann sich nämlich vor einer Veräußerung der Immobilie während der Teilungsversteigerung effektiv schützen, indem er (zusätzlich) zur Teilungsversteigerung die Zwangsversteigerung des dem Schuldner gehörenden Miteigentumsanteils betreibt oder zu seiner Absicherung den Miteigentumsanteil mit einer Sicherungshypothek belastet (§ 864 Abs. 2, § 866 Abs. 1 ZPO).
Aber auch hier muss man als Gläubiger richtig vorgehen.
Da sich ein Miteigentumsanteil wirtschaftlich oft nicht allein verwerten lässt – denn es gibt nur einen kleinen Markt für den Verkauf von Miteigentumsanteilen an einer Immobilie - erfolgt die Zwangsvollstreckung meist dadurch, dass der Gläubiger die zwangsweise Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft durch einen Antrag auf Teilungsversteigerung einleitet.
Der Gläubiger verfolgt dabei die Absicht, bei erfolgreicher Versteigerung auf den zahlungsunfähigen Miteigentümer zustehenden Erlös zugreifen zu können, um so die Forderungen einzutreiben.
Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag folgender Fall zugrunde:
Ex-Frau und Ex-Mann waren zu je ½ Miteigentümer einer Immobilie. Der Mann war mit Steuern in Höhe von 17.194,40 EUR in Rückstand. Das Finanzamt pfändete wegen dieser Steuerschuld seinen gegenüber der Ex-Frau bestehenden Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft und auf Zustimmung zu einer den Miteigentumsanteilen entsprechenden Teilung des Versteigerungserlöses. Das Vollstreckungsgericht ordnete auf Antrag der Steuerbehörde sodann die Zwangsversteigerung der Immobilie zur Aufhebung der Gemeinschaft an. Nach der vom Gericht angeordneten Beschlagnahme des Grundstücks übertrug der Mann seinen Miteigentumsanteil an seine geschiedene Ehefrau. Diese wurde sodann als Alleineigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Das Versteigerungsverfahren wurde daraufhin von dem Vollstreckungsgericht aufgehoben.
Zu Recht habe das Vollstreckungsgericht die Teilungsversteigerung nicht fortgesetzt, so der Bundesgerichtshof. Nach § 20 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) hat das Vollstreckungsgericht, sofern ihm ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht bekannt wird, welches der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht, die Versteigerung aufzuheben.
Die Vorschrift findet auch auf das Verfahren zur Teilungsversteigerung Anwendung.
Die geschiedene Ehefrau hatte nach Anordnung der Teilungsversteigerung aus dem Grundbuch erkennbar Alleineigentum an der Immobilie erworben.
Hierdurch wurde die Gemeinschaft an der Immobilie zwischen den Ex-Partnern automatisch beendet.
Die mit der Teilungsversteigerung bezweckte Auseinandersetzung der Miteigentümer war fortan weder möglich noch erforderlich, denn es gab keine Miteigentümer mehr. Das Versteigerungsverfahren war somit aufzuheben.
Die spannende Frage war deshalb, ob der Mann überhaupt seinen Miteigentumsanteil wirksam an seine Ex-Frau hatte übertragen können.
Nach dem BGH war er nicht durch die Pfändungs- und Einziehungsverfügung oder
die Anordnung der Teilungsversteigerung an einer Übertragung seines Miteigentumsanteils gehindert.
Das anlässlich der Pfändung des Aufhebungsanspruchs gegenüber der Frau ausgesprochene Verfügungsverbot bezog sich nur auf den gepfändeten Anspruch.
Die Befugnis des Mannes über seinen Anteil zu verfügen, wurde hiervon nicht berührt. Denn das aus § 749 Abs. 1 BGB resultierende Recht des Miteigentümers, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen zu können, ist lediglich ein Ausfluss der durch das Bruchteilseigentum begründeten Zugehörigkeit zu der an der Immobilie bestehenden Rechtsgemeinschaft.
Auf das dem gepfändeten Anspruch zugrunde liegende Rechtsverhältnis erstreckt sich die Wirkung der Beschlagnahme indes nicht.
Auch die mit der Anordnung der Teilungsversteigerung verbundene Beschlagnahme des Grundstücks stand einer wirksamen Übertragung des dem Mann gehörenden Miteigentumsanteils nicht entgegen.
Bei der Teilungsversteigerung wird das Grundstück nur insoweit von der Beschlagnahme ergriffen, als dies für die Durchführung des Verfahrens erforderlich ist.
Dies führt dazu, dass ihr, anders als bei der Vollstreckungsversteigerung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG), nicht die Wirkung eines an den Schuldner gerichteten Verbots zukommt, über seinen Anteil zu verfügen (d.h. diesen zu übertragen).
Zweck der Teilungsversteigerung ist es, einen unteilbaren durch einen teilbaren Gegenstand zu ersetzen, d.h. einen unter den Miteigentümern verteilungsfähigen Erlös in Geld zu schaffen. Die Verteilung selbst findet erst nach Abschluss des Verfahrens im Rahmen einer anderweitig gesetzlich oder vertraglich geregelten vermögensrechtlichen Auseinandersetzung statt.
Das Teilungsversteigerungsverfahren dient lediglich dazu, diese Auseinandersetzung vorzubereiten; es hat nicht die Funktion, sie zu ersetzen oder vorwegzunehmen.
Die Teilungsversteigerung dient nicht dazu, den Pfändungsgläubiger bei der Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft zu schützen.
Auf die sich in der Teilungsversteigerung ergebenden Ansprüche kann der Gläubiger nur im Wege der Forderungsvollstreckung zugreifen, nämlich durch Pfändung des dem Schuldner zustehenden Anspruchs auf eine den Miteigentumsanteilen entsprechende Teilung und Auskehrung des Versteigerungserlöses.
Einen Schutz vor Veräußerung kann der Gläubiger nur erlangen, indem er (zusätzlich) die Zwangsversteigerung des dem Schuldner gehörenden Miteigentumsanteils betreibt oder er zusätzlich zur Teilungsversteigerung den Miteigentumsanteil mit einer Sicherungshypothek belastet.
Fazit
Die Teilungsversteigerung kann ein geeigneter Weg für den Gläubiger sein, um eine Forderung zu realisieren, wenn der Schuldner eine Beteiligung an einer Immobilie hält.
Das geht aber nicht ohne einen in der Versteigerung erfahrenen Anwalt, denn die Vollstreckung ist kompliziert.
