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von Rechtsanwalt Johannes Steger
Teilungsversteigerung: Ersteher bezahlt Gebot nicht - was dann?
Durch den Zuschlag im Versteigerungstermin wird der Ersteher bereits Eigentümer der Immobilie, und zwar bevor er die Zahlung auf sein Gebot an das Versteigerungsgericht geleistet hat.
Das läßt manchen Bieter unvorsichtig werden.
Aber was passiert, wenn das Geld im Verteilungstermin nicht da ist, etwa wenn der Ersteher die gewünschte Finanzierung nicht bekommen hat (Lesen Sie auch: Wie man die Immobilie in der Teilungsversteigerung finanziert) oder er als früherer Miteigentümer gedacht hat, er müsse nicht den vollen Betrag zahlen?
In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen, welche Konsequenzen es hat, wenn der Ersteher seine Zahlungen nicht leistet.
Miteigentümer haben oft falsche Vorstellungen von der Höhe der Zahlung
Nicht selten hat ein (ehemaliger) Miteigentümer eine falsche Vorstellung davon, welchen Betrag er auf das Bargebot, zu dem er den Zuschlag erhalten hat, an das Versteigerungsgericht zahlen muss, nachdem er die Immobilie selbst ersteigert hat und nun alleiniger Eigentümer geworden ist.
So denkt manch ein Käufer nach dem Zuschlag, er müsse nur denjenigen prozentualen Teil des von ihm abgegebenen Gebotes zahlen, der anteilig dem Miteigentumsanteil des anderen Miteigentümers entspricht.
Wenn einem schon die Hälfte vorher gehört, warum dann die Zahlung an das Versteigerungsgericht nicht gleich um 50% kürzen?
Aufrechnung oder Zurückbehaltungsrecht in der Teilungsversteigerung?
Manchmal glaubt der bietende Miteigentümer auch, er könne mit Forderungen an den anderen Miteigentümer aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, weil er von diesem noch Geld bekomme, und deshalb müsse er nur einen Teil des Bargebotes an das Versteigerungsgericht zahlen.
Und manch einer denkt, die Immobilie werde bei Nichtzahlung des Gebotes schlimmstenfalls wieder versteigert, aber sonst drohe nichts.
Solche Auffassungen sind nicht nur falsch, sie können für einen Ersteher auch sehr teuer und unangenehm werden.
Notwendige Steuerung der Zahlung vor dem Versteigerungstermin
Der Ersteher, auch wenn er vor der Ersteigerung schon Miteigentümer der Immobilie war, muss seine Zahlung oder seine Finanzierung grundsätzlich so einplanen, dass er sein Bargebot (zzgl. 4 % Zinsen zu rechnen ab dem Tag, an dem er die Immobilie selbst ersteigert hat, bis zum Verteilungstermin) in voller Höhe an das Versteigerungsgericht zahlen kann, um wirtschaftliche Nachteile und andere empfindliche Unannehmlichkeiten zu vermeiden.
Nur bei gründlich geplanter Vorbereitung des Versteigerungstermins sind ausnahmsweise nur anteilige Zahlungen nach dem Versteigerungstermin bis zum Verteilungstermin ausreichend (Lesen Sie dazu: In der Teilungsversteigerung selbst ersteigern).
So kann z.B. ein Miteigentümer, dem schon eine Hälfte der Immobilie gehört, erreichen, dass er nur etwas mehr als die Hälfte des Betrages an das Versteigerungsgericht zahlen muss, nachdem er die Immobilie selbst ersteigert hat.
Aber das geht nicht ohne eine frühzeitige und gute Planung des Versteigerungstermins durch einen auf die Teilungsversteigerung spezialisierten Anwalt.
Der Ersteher muss also - wenn er die Höhe der notwendigen Zahlung nicht rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin zu seinen Gunsten gesteuert hat - bis zum Verteilungstermin, der etwa 6-10 Wochen nach dem Zuschlag stattfindet - einen Betrag an das Versteigerungsgericht zahlen, der seinem Bargebot zzgl. 4% Zinsen abzüglich der schon geleisteten Bietsicherheit entspricht.
Hat der Ersteher ausnahmsweise keine Sicherheit leisten müssen, dann muss er den vollen Betrag seines Bargebots nebst Zinsen an das Versteigerungsgericht zahlen.
Eine rechtliche Beratung nach dem Versteigerungstermin - so gut sie auch sein mag - kann an der vom Ersteher an das Versteigerungsgericht zu leistenden Zahlung nichts ändern.
Eine sinnvolle Beratung des Miteigentümers muss immer spätestens einige Zeit vor dem Versteigerungstermin ansetzen, am besten schon vor der Stellung des Antrags auf Durchführung der Teilungsversteigerung oder der Erklärung des Beitritts.
Wenn der Ersteher nicht zahlt, hat das viele Nachteile
Wenn der Ersteher gar nichts oder nicht den vollen Betrag des Gebots bis zum Verteilungstermin zahlt, hat das für ihn ernsthafte wirtschaftliche Nachteile:
(i)
Zunächst einmal werden die früheren Eigentümer vom Versteigerungsgericht im Grundbuch abgesichert.
Dies geschieht in der Weise, dass das Gericht im sogenannten Teilungsplan, der im Verteilungstermin aufgestellt wird, die offene (d.h. die nicht beglichene) Forderung an den Ersteher den bisherigen Eigentümern zuweist und zu deren Gunsten an der jetzt schon dem Ersteher gehörenden Immobilie eine Sicherungshypothek eintragen lässt.
Die früheren Eigentümer erlangen so eine persönliche Forderung auf Zahlung an den Ersteher in Höhe der von diesem nicht geleisteten Zahlung, abgesichert durch die Sicherungshypothek.
(ii)
Dank der Sicherungshypothek können die früheren Miteigentümer die Wiederversteigerung der Immobilie beantragen, um die offene Forderung aus dem Versteigerungserlös der erneuten Versteigerung - diesmal einer Zwangsversteigerung - zu realisieren.
Als Gläubiger der Sicherungshypothek werden die früheren Miteigentümer eingetragen. Gleichwohl ist aber jeder Miteigentümer alleine berechtigt, die erneute Wiederversteigerung zu beantragen.
(iii)
Jeder Berechtigte, also bei der Teilungsversteigerung einer der früheren Miteigentümer, kann alleine eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlags beantragen.
Auf dem Zuschlagsbeschluss werden die früheren Eigentümer als Berechtigte mit dem ihnen zustehenden Zahlungsanspruch aufgeführt.
Der Zuschlagsbeschluss entfaltet so zu Gunsten der früheren Eigentümer die Wirkung eines Vollstreckungstitels, etwa so wie ein (rechtskräftiges) Zahlungsurteil des Gerichts. Aus diesem Vollstreckungstitel können die früheren Eigentümer nun in das gesamte (sonstige) Vermögen des Erstehers vollstrecken, z.B. indem sie dessen Bankkonten pfänden.
Wiederversteigerung, Vollstreckung, Vorbereitung des Versteigerungstermins
Die Nichtzahlung des Gebots ist keine gute Idee.
Es droht nicht nur die Wiederversteigerung, sondern auch die Vollstreckung in das gesamte Vermögen des Erstehers.
Wer als Bieter eine Finanzierung braucht, sollte sich darum rechtzeitig kümmern. Dazu muss der Bieter natürlich wissen, wann und in welcher Höhe er Zahlungen vornehmen muss.
Auch wer als Miteigentümer den Zuschlag erhält, sollte sich darauf einstellen, das Gebot in voller Höhe zahlen zu müssen.
Ein Miteigentümer, der die Immobilie selbst ersteigern und nun nur eine anteilige Zahlung an das Versteigerungsgericht leisten möchte, benötigt dafür die Beratung eines auf die Teilungsversteigerung spezialisierten Anwalts.
