Teilungsversteigerung: Warum Sie einen erfahrenen Anwalt brauchen

Haben Sie den Eindruck, dass die Teilungsversteigerung gar nicht so schwer auch ohne Anwalt zu führen ist? Dass Sie das auch selbst können, weil alles im Internet steht und man auch Google oder ChatGPT fragen kann?

Meine Meinung: Vielleicht geht ein Alleingang gut, aber das ist unwahrscheinlich. Denn wenn Sie wie viele andere vor Ihnen - meist erst kurz vor oder noch im Versteigerungstermin - feststellen, dass die Teilungsversteigerung und die anschließende Verteilung des Erlöses nicht so läuft wie gedacht, dann ist es selbst für einen erfahrenen Anwalt zu spät, das Ruder für Sie noch herumzureißen.

Denn die erfolgreiche Teilungsversteigerung erfordert von Anfang an eine durchdachte Strategie und gute, manchmal zeitintensive Vorbereitung. Aber dann läuft die Versteigerung auch ohne Überraschungen.

Gehen Sie kein unnötiges Risiko ein, beauftragen Sie einen spezialisierten Rechtsanwalt mit der Beratung für Ihre Teilungsversteigerung, um in diesem komplizierten Gerichtsverfahren Fehler zu vermeiden.

Insbesondere in den folgenden Konstellationen benötigen Sie einen erfahrenen Anwalt an Ihrer Seite:

• im Grundbuch ist noch eine Grundschuld eingetragen (auch wenn der Kredit schon ganz oder teilweise zurückbezahlt wurde!), oder
• Sie wollen die Immobilie selbst ersteigern, oder
• Sie vermuten, dass Ihr Miteigentümer die Immobilie selbst ersteigern möchte, aber dann das Gebot nicht zahlen wird, oder
• Sie haben Sorge, dass Ihr Miteigentümer bei einem Zuschlag die Auszahlung des Erlöses blockieren möchte, oder
• Sie haben eigene Zahlungsansprüche an Ihren Miteigentümer und möchten aus diesem Grund die Auszahlung des Erlöses an Ihren Miteigentümer blockieren, oder
• Sie befürchten erhebliche Gegenwehr, weil Ihr Miteigentümer die Immobilie noch bewohnt, oder
• Sie benötigen selbst mehr Zeit, um sich auf die Versteigerung vorzubereiten, weil Sie die Immobilie noch selbst bewohnen.

Suchen Sie einen in der Teilungsversteigerung erfahrenen Rechtsanwalt - machen Sie es nicht alleine!

Wenn Sie einen Rechtsanwalt beauftragen wollen, dann nehmen Sie nicht den Erstbesten oder automatisch den, mit dem Sie schon in anderen Angelegenheiten gute Erfahrungen gemacht haben. Warum? Die Wahrscheinlichkeit ist sehr hoch, dass dieser Rechtsanwalt noch nie eine Teilungsversteigerung erfolgreich durchgeführt hat. Im Jahr 2022 wurden etwa 12.000 Immobilien versteigert. Etwa 40 % dieser Verfahren entfielen auf Teilungsversteigerungen, waren also keine von einer Bank wegen nicht bedienter Kredite eingeleitete Zwangsversteigerungen. Macht etwa 5.000 Teilungsversteigerungsverfahren im Jahr verteilt auf etwa 165.000 Personen, die in dem Jahr als Rechtsanwalt oder Rechtsanwältin bundesweit zugelassen waren. Wenn Sie also nicht gezielt nach einem Spezialisten suchen, ist die Wahrscheinlichkeit gering, an einen in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt zu geraten. 

Sehr treffend hat Dr. Peter Bothe, Fachanwalt für Familienrecht und Erbrecht, in einem Beitrag der Zeitschrift für Erbrecht des Jahres 2022 beschrieben, dass von in der Teilungsversteigerung unerfahrenen Rechtsanwälten "haarsträubende Fehler gemacht würden, nur blieben sie meist folgenlos, weil keiner da sei, der sie bemerken könnte". Ich ergänze: Die Teilungsversteigerung ist so kompliziert, dass die Mandanten die Fehler ihres eigenen Anwaltes nicht bemerken, obschon diese Fehler im Teilungsversteigerungsverfahren meist unnötig Geld und Zeit kosten sowie die Aussichten auf einen hohen Versteigerungserlös, den günstigen Erwerb der anderen Miteigentumsanteile sowie die reibungslose Verteilung des Erlöses unter den früheren Miteigentümern erschweren .

Storz/Kiderlen (Praxis der Teilungsversteigerung) etwa schreiben: "Die Teilungsversteigerung ist ein noch abgelegeneres Rechtsgebiet als die Vollstreckungsversteigerung, so dass sich hier außer den Rechtspflegern bei den Amtsgerichten nur sehr wenige Personen wirklich auskennen; das gilt ausdrücklich auch für Rechtsanwälte, die nur ausnahmsweise mit solchen Verfahren in Berührung kommen."

Leider allzu oft wagt sich ein Anwalt  für einen "langjährigen Mandanten" oder weil der Auftrag am Anfang lukrativ erscheint an ein solches gerichtliches Verfahren, weil er meint, das werde schon irgendwie klappen. 

Mein Tipp: Machen Sie es nicht alleine, suchen Sie sich einen spezialisierten Anwalt, der Ihnen wirklich helfen kann.

Ich beschreibe hier kurz (!) und ohne Anspruch auf Vollständigkeit, was ein in der Teilungsversteigerung erfahrener Anwalt zu dem von Ihnen gewünschten optimalen Versteigerungsergebnis beitragen sollte.

Die Beratung Ihres Anwalts vor dem Versteigerungsantrag

Ist der Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung überhaupt zulässig? Zu denken ist an einen Ausschluss des Auseinandersetzungsanspruchs im Grundbuch, eine mögliche (unzulässige) Verfügung über das Vermögen im Ganzen bei der Scheidung oder an ein  Zustimmungserfordernis eines Nießbrauchers.

Führt die Teilungsversteigerung wirtschaftlich auf der Grundlage des geschätzten Verkehrswerts der Immobilie zu einem Zuschlag, auch wenn im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen ist. Bleibt diese in der Versteigerung bestehen? Valutiert diese Grundschuld noch? Kann man diese Grundschuld ganz oder teilweise löschen lassen, um die Versteigerung und Erlösverteilung zu vereinfachen?

Der Anwalt entwickelt mit Ihnen die Strategie für die Durchführung der Teilungsversteigerung, vom Antrag bis zur Erlösverteilung. Nur einen Versteigerungsantrag stellen kann jeder, das ist noch keine Strategie!

Der Anwalt berät Sie über den voraussichtlichen finanziellen Aufwand der Teilungsversteigerung und die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe zu beantragen.

Was erledigt Ihr Anwalt von der Antragstellung bis zum Versteigerungstermin?

• Die Beschaffung der notwendigen Unterlagen für die Beantragung der Teilungsversteigerung

• Die Beantragung der Teilungsversteigerung und Führung der Teilungsversteigerung bis zum Versteigerungstermin

• Die Bearbeitung von eigenen oder fremden Anträgen auf vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung

• Den Beitritt zum richtigen Zeitpunkt erklären, wenn Sie Antragsgegner sind

• Die Beratung zum Umgang mit dem Sachverständigen für die Ermittlung des Verkehrswerts (Vor- und Nachteile der Duldung der Begehung durch den Gutachter)

• Die Korrespondenz mit dem Gutachter, der den Verkehrswert im Auftrag des Gerichts zu ermitteln hat (Unterstützung bei der Beschaffung von Dokumenten, die der Gutachter zu Ermittlung des Verkehrswertes anfordert)

• Das Vorbringen von Einwendungen gegen die Richtigkeit des Verkehrswertgutachtens und die Stellungnahme zu Einwendungen gegen das Verkehrswertgutachten, die durch den Antragsgegner vorgebracht werden

• Die Erörterung der Auswirkungen des Beitritts zur Teilungsversteigerung durch den Antragsgegner

• Die Bewertung und Behandlung von Verzögerungsmaßnahmen des Gegners und der Reaktionsmöglichkeiten des Antragstellers

• Die Verhandlung mit dem anderen Miteigentümer über den Verkauf oder den Ankauf zur Vermeidung des Versteigerungstermins

Was übernimmt Ihr Anwalt zur Vorbereitung und bei der Durchführung des Versteigerungstermins?

• Die Bewertung der Einladung zum Versteigerungstermin

• Die Beratung zu der eigenen Bietstrategie

• Die Beratung zu notwendigen Sicherheiten bei eigenem Bietinteresse

• Die Beratung zum Umgang mit Geboten Dritter ohne Sicherheiten

• Die Anmeldung von Forderungen (sehr wichtig bei einem bestehenden Bankkredit, der über eine bestehenbleibende Grundschuld abgesichert ist) 

• Die Beratung zur Minderanmeldung für dingliche Zinsen und Nebenleistungen der Grundschuld

• Die Korrespondenz mit der Bank, wenn eine Grundschuld im geringsten Gebot bestehen bleibt und der Kredit noch nicht vollständig getilgt ist

• Die Vermeidung, dass der andere Miteigentümer die Auszahlung des Erlöses blockieren kann

• Überlegungen zum geringsten Gebot und Mindestgebot

• Die Beantragung abweichender Versteigerungsbedingungen, z.B. bezüglich einer im Grundbuch noch eingetragenen Grundschuld

• Die Teilnahme am Versteigerungstermin (bei Bedarf)

• Die Erläuterung der gerichtlichen Hinweise zu den Bedingungen der Versteigerung

• Die Beratung bei der Abgabe von Geboten während der Bietzeit

• Die Beratung bei der Verhandlung über den Zuschlag

• Beratung zu taktischen Einstellungsmöglichkeiten nach Schluss der Bietzeit, auch wenn der Antragsgegner beigetreten ist

• Die Verhandlung mit dem Antragsgegner vor dem Versteigerungsgericht über eine mögliche einvernehmliche Erlösverteilung

Vom Versteigerungstermin bis zur Erlösverteilung im Verteilungstermin mit Ihrem Anwalt

In dieser Phase - im Schach würde man von einem Endspiel sprechen - zeigt sich, wie gut die Teilungsversteigerung von Ihrem Anwalt von Beginn an durchgeplant wurde oder eben nicht. Hier erntet ein auf die Teilungsversteigerung spezialisierter Anwalt die Früchte seiner guten Arbeit, und zwar zu Ihrem Vorteil.

• Die Anmeldung von Forderungen und Rechten zur Optimierung der Erlösverteilung

• Die Verhandlung mit dem Antragsgegner mit dem Ziel einer einvernehmlichen Erlösverteilung (sofern erforderlich - bei guter Vorbereitung ist das meist entbehrlich, weil Blockademöglichkeiten frühzeitig vermieden werden können)

• Die Beratung und Verhandlung mit der Bank bei einer bestehenbleibenden Grundschuld, die vom Ersteher bei den Kreditinstituten abzulösen ist

• Die Einwirkung auf den Ersteher mit dem Ziel, die nach dem Zuschlagsbeschluss bestehenbleibende Grundschuld bei der Bank abzulösen

• Die Mitwirkung bei der Abwicklung der von einem Kreditinstitut für die bestehenbleibende Grundschuld zwischen den ehemaligen Miteigentümern vorzunehmenden Erlösverteilung

• Die Beratung zu eigenen Blockademöglichkeiten an dem Erlös des anderen Miteigentümers für eigene Zahlungsansprüche?

• Die Korrespondenz mit dem Versteigerungsgericht zur Vorbereitung der Aufstellung des Teilungsplans

• Die Prüfung des Teilungsplans

• Die Mitwirkung am Vollzug des Teilungsplans

• Die Erörterung der Auswirkungen der Nichtzahlung des Bargebots durch den Ersteher

• Die Beratung bei der richtigen Vorgehensweise für die Finanzierung des Meistgebots

There is glory in prevention! Jedenfalls in der Teilungsversteigerung! 

„Es gibt keinen Ruhm für die Prävention“ oder anders ausgedrückt „Risiken zu vermeiden, wird nicht honoriert“, wurde vielfach zu Beginn der COVID-19 Pandemie zitiert. Wenn die präventive Handlung den Eintritt der befürchteten Folgen tatsächlich vermieden hat, nehmen Menschen im Nachhinein häufig an, die präventiven Maßnahmen seien gar nicht notwendig oder jedenfalls übertrieben gewesen. Das gilt für alle Lebensbereiche, auch für die Beauftragung eines Anwalts.

Wer sich mit der Teilungsversteigerung nicht auskennt, macht Fehler – unweigerlich. Und diese Fehler kosten Geld, und zwar unverhältnismäßig mehr als Sie für eine gute rechtliche Beratung durch einen in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt aufwenden müssen.

Jedenfalls für die Teilungsversteigerung kann ich nach jahrzehntelanger Erfahrung sagen:

Machen Sie es nicht allein! Beauftragen Sie einen Spezialisten! Es lohnt sich.

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