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von Rechtsanwalt Johannes Steger
In der Teilungsversteigerung selbst ersteigern und nur die Hälfte zahlen - geht das?
Sie wollen als Miteigentümer die Immobilie in der Teilungsversteigerung selbst ersteigern.
Dann sollten Sie zunächst bedenken, dass Sie als Ersteher grundsätzlich einen Geldbetrag in Höhe des Bargebotes, für das der Zuschlag erteilt wurde, ohne Abzug an das Versteigerungsgericht zahlen müssen.
Das soll so sein, weil in der Teilungsversteigerung nicht nur der Anteil des anderen Miteigentümers versteigert wird, sondern die Immobilie im Ganzen.
Aber für Sie wäre die Bezahlung oder Finanzierung einfacher oder überhaupt erst möglich, wenn Sie den Betrag, den Sie früher oder später sowieso - möglicherweise aber erst nach einer Klage auf Erlösverteilung über mehrere Instanzen - zurückbekommen, gleich von der Zahlung an das Versteigerungsgericht abziehen könnten.
Es funktioniert, aber ohne gute Beratung geht es garantiert schief oder wird sehr kompliziert und teuer...
Nehmen Sie sich etwas Zeit, diesen Beitrag in Ruhe zu lesen, und dann rufen Sie mich an.
Es lohnt sich.
Denn in der Teilungsversteigerung die Immobilie selbst ersteigern und dann nicht den vollen Betrag zahlen funktioniert zwar für einen Miteigentümer, aber nicht ohne fundierte anwaltliche Beratung.
Zunächst möchte ich Ihnen etwas zum Juristendeutsch erzählen. Wenn ein Anwalt Ihnen sagt, dass etwas "grundsätzlich" so funktioniert, dann entsteht leicht der Eindruck, dass dass "immer" so sein muss.
Juristen wären keine Juristen, wenn Sie sich einfach und verständlich ausdrücken würden. Also bei einem Anwalt ist "grundsätzlich" etwas anderes als "immer". Grundsätzlich heisst bei einem Anwalt "in der Regel" oder "meistens".
Es gibt also Ausnahmen!
Also passend für die Teilungsversteigerung: Wenn der Ersteher grundsätzlich den vollen Betrag an dass Versteigerungsgericht zahlen muss, dann ist das meistens so, aber ausnahmsweise anders.
Und mit einem erfahrenen Anwalt können Sie für sich selbst eine "Ausnahmesituation" schaffen, wenn Sie als Miteigentümer die Immobilie selbst ersteigern wollen.
Und dann müssen Sie nicht den vollen Betrag zahlen.
Nicht alles, was Sie dafür wissen müssen, kann ich Ihnen in diesem Blogbeitrag vermitteln.
Dafür ist das viel zu kompliziert. Wie das genau funktioniert, erfahren Sie in meiner anwaltlichen Beratung.
Im Grundsatz gilt: Eine Zahlung ist in voller Höhe erforderlich
Der Ersteher, z.B. der (Ex-)Ehemann, ist grundsätzlich nicht berechtigt, die Zahlung auf das Meistgebot um den Betrag zu kürzen, den er im Hinblick auf seine Beteiligungsquote an der Immobilie am Versteigerungserlös zu haben glaubt, also beispielsweise um die Hälfte, wenn seiner (Ex-)Ehefrau die andere Hälfte der Immobilie gehört.
Ausnahmsweise: Ein (komplizierter und vermutlich teurer) Scheidungsfall zur anteiligen Zahlung nach dem Zuschlag ohne gute anwaltliche Beratung
Wie ausnahmsweise sogar die nur anteilige Zahlung des Erstehers, der in der Teilungsversteigerung nicht gut anwaltlich beraten war, funktionieren kann, möchte ich Ihnen an dem folgenden Beispielsfall erklären (Sachverhalt vereinfacht nach Bundesgerichtshof Beschluss v. 13.11.2013, Az.: XII ZB 333/12):
Nach der Scheidung wurde auf Antrag des Ehemannes die Teilungsversteigerung über das je zur Hälfte im Miteigentum der Eheleute stehende Haus durchgeführt. Der Ehemann stellte im Versteigerungstermin eine Sicherheit und erhielt für ein (Bar-)Gebot von 134.000 € den Zuschlag. Mit dem Zuschlag wurde er Eigentümer. Die Bietsicherheit wurde vom Gericht auf die vom Ehemann bis zum Verteilungstermin zu leistende Zahlung angerechnet, es blieben also noch 118.000 € zu zahlen. Der Ehemann zahlte jedoch nichts mehr. Das Versteigerungsgericht ließ im Grundbuch zugunsten beider Eheleute eine Sicherungshypothek in Höhe von 118.000 € eingetragen, aus der die Ehefrau die Wiederversteigerung des Grundstücks betrieb. Der Ehemann bot der Ehefrau Zahlung von 59.000 € - also den der Ehefrau wirtschaftlich zustehenden hälftigen Erlösanteil - an und verlangte von ihr die Zustimmung zur hälftigen Teilung der Sicherungshypothek, sodann die Bewilligung der Löschung der allein zugunsten der Ehefrau zu bildenden Sicherungshypothek und Zurücknahme des Wiederversteigerungsantrages, alles Zug um Zug gegen Zahlung des auf den Anteil der Ehefrau entfallenden halben Versteigerungserlöses.
Die Ehefrau erwartete vom Ex-Mann jedoch die
Hinterlegung des vollen Gebotsbetrages.
Ihre Vorstellung: Sie wollte nach Einzahlung des vollen Betrages ihren hälftigen Erlös kassieren, um sodann die Auskehrung der dem Ex-Mann zustehenden Hälfte zu blockieren, um darauf mit Forderungen aus dem beendeten Eheverhältnis zuzugreifen (z.B. Zugewinnausgleich).
Damit konnte sich die geschiedene Ehefrau jedoch vor dem Bundesgerichtshof nicht durchsetzen.
Aus den Gründen der Entscheidung des BGH:
Wenn kein einvernehmlicher Verkauf über einen Notar möglich ist, erfolgt die Aufhebung der an der Immobilie bestehenden Gemeinschaft durch Teilungsversteigerung. Der in der Versteigerung verbleibende Überschuss wird zwischen den bisherigen Miteigentümern entsprechend der Anteile an der Immobilie verteilt, falls diese sich einigen. Da sich die an der Immobilie bestehende Bruchteilsgemeinschaft mit dem Zuschlag im Teilungsversteigerungsverfahren an dem Versteigerungserlös fortsetzt, steht den Miteigentümern die Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses gemeinschaftlich in ihrem bisherigen Rechtsverhältnis zu. Besteht eine Bruchteilsgemeinschaft an derImmobilie, ergibt sich an der Forderung nunmehr eine Mitberechtigung, da jeder frühere Miteigentümer vom Ersteher nur Zahlung an alle früheren Miteigentümer gemeinsam verlangen kann. Dies gilt auch dann, wenn ein Miteigentümer die Immobilie selbst ersteigert.
Deshalb wird die Sicherungshypothek in solchen Fällen auch gemeinschaftlich für die (geschiedenen) Eheleute eingetragen.
Die Gemeinschaft setzt sich an der unbeglichenen Forderung fort und nun muss die mit der Hypothek besicherte gemeinsame Forderung - wie zuvor das Haus - auseinandergesetzt werden.
Der Bundesgerichtshof bejahte also einen Anspruch des Ehemanns auf Zustimmung zur Teilung und Änderung der den früheren Eheleuten übertragenen Forderung in Höhe von 118.000 € in zwei, den geschiedenen Ehegatten jeweils als Alleingläubiger zustehende Forderungen in Höhe von je 59.000 €.
Einer vorherigen vollständigen Bezahlung – im Sprachgebrauch der Versteigerung „Berichtigung“ - des Bargebots durch den Ehemann bedurfte es hierzu nicht.
Die zunächst an dem Haus bestehende Bruchteilsgemeinschaft setzte sich an der Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses fort, so dass es weiterer Schritte bedurfte, um die Bruchteilsgemeinschaft endgültig aufzuheben.
Auch wenn das Haus durch einen der früheren Miteigentümer ersteigert worden ist, wird die Aufhebung der fortbestehenden Bruchteilsgemeinschaft grundsätzlich dadurch herbeigeführt, dass die Forderung durch die ehemaligen Miteigentümer realisiert (also der Geldbetrag einkassiert) und der Erlös entsprechend der quotalen Berechtigung zwischen den Teilhabern aufgeteilt wird. Erst mit der Aufteilung des Erlöses ist die Bruchteilsgemeinschaft aufgehoben.
Wird die Bruchteilsgemeinschaft an der Forderung nicht durch Einzug des ausstehenden Betrages (also durch Zahlung des vollen Betrages an das Versteigerungsgericht) realisiert, kann die Aufhebung der an der Forderung gegen den Ersteher bestehenden Bruchteilsgemeinschaft jedoch auch herbeigeführt werden, indem der Ehegatte, der das Haus ersteigert hat, den auf den anderen Ehegatten entfallenden Erlösanteil bereitstellt und zugleich von diesem die Zustimmung zur Teilung der unverteilt übertragenen Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses verlangt.
Denn nach § 749 Abs. 1 BGB kann ein Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft an der Immobilie verlangen.
Die Aufhebung einer an einer Forderung bestehenden Gemeinschaft kann ausnahmsweise auch durch Teilung ohne vorherige Einziehung erfolgen, wenn die Verfahrenskosten bezahlt sind, keine Gemeinschaftsverbindlichkeiten (keine Bankkredite) mehr bestehen und die Beteiligungsquoten der Teilhaber feststehen.
Ist gewährleistet, dass der vom Verlust des Eigentums an der Immobilie betroffene Miteigentümer den auf ihn entfallenden Erlösanteil erhält, wird auf diese Weise die Auseinandersetzung der Bruchteilsgemeinschaft lediglich vereinfacht, ohne dass berechtigte Interessen des anderen Miteigentümers beeinträchtigt werden.
Steht die Beteiligungsquote des anderen Teilhabers fest – was der Fall ist, weil sich die Beteiligungsquote zweifelsfrei aus dem Grundbuch ergibt -, steht ihm auch nur ein dieser Quote entsprechender Anteil am Versteigerungserlös zu.
Diesen Anteil erhält er, wenn er die Zustimmung zur Aufteilung der übertragenen Forderung nur erteilen muss, wenn gleichzeitig sichergestellt ist, dass ihm ein entsprechender Geldbetrag auch zufließt.
Ein weitergehendes schutzwürdiges Interesse daran, dass der Miteigentümer, der das Haus ersteigert hat, zunächst das Meistgebot vollständig an das Versteigerungsgericht zahlt, besteht nicht.
Denn der Miteigentümer, der sein Eigentum an dem Haus verloren hat, könnte auch nach der gemeinsamen Einziehung der Forderung nur einen seiner Beteiligungsquote entsprechenden Anteil an dem Übererlös verlangen.
Gleichzeitig müsste er seinerseits der Auskehrung des Anteils am Übererlös an den bisherigen Miteigentümer, der das Grundstück ersteigert hat, zustimmen.
Wow! Was für ein kompliziertes und unkoordiniertes Vorgehen!
Der in der Teilungsversteigerung nicht gut beratene Miteigentümer bekommt den Zuschlag und zahlt zunächst mit Ausnahme der Sicherheitsleistung gar nichts an das Versteigerungsgericht.
Dann belastet das Gericht erwartungsgemäß das Grundbuch mit einer Sicherungshypothek für die beiden Eheleute.
Zugleich schafft der Ehemann - vermutlich ungewollt - damit zu Gunsten seiner Ex-Frau einen Vollstreckungstitel, aus dem diese in sein Vermögen hätte vollstrecken können (siehe auch - Warum die Nichtzahlung des Meistgebots in der Regel keine gute Idee ist).
Dann streitet man sich über 3 Instanzen vor Gericht.
Jahrelanger Streit, hohe Gerichts- und Anwaltskosten, alles vermeidbar.
Aber jedenfalls kann man dem Urteil entnehmen, dass in manchen Konstellationen kein Grund für den Miteigentümer, der das Haus ersteigert hat, besteht, zunächst das Bargebot abzgl. einer etwa gestellten Bietsicherheit vollständig an das Versteigerungsgericht zu zahlen, um bei der anschließenden Teilung sofort wieder den auf ihn entfallenden Anteil am Erlös zurückzuerhalten.
Der Ersteher wäre dann nämlich gezwungen, das Bargebot in voller Höhe gegebenenfalls im Wege der Fremdfinanzierung (Wie man das Bargebot mit einem Kredit finanziert, lesen Sie hier), aufzubringen, obwohl der andere Miteigentümer letztlich nur einen seiner Beteiligungsquote entsprechenden Anteil verlangen kann und der Ersteher den auf ihn entfallenden Erlösanteil sofort wieder zurückerhalten würde.
Es geht! Aber es geht auch einfach, schnell, sicher und kostengünstig!
Der vom BGH entschiedene Fall zeigt am Beispiel eines viel zu komplizierten, zeit- und kostenaufwändigen Vorgehens eines Miteigentümers, dass man als Miteigentümer die ganze Immobilie selbst ersteigern kann, ohne den vollen Betrag an das Versteigerungsgericht zahlen zu müssen.
Dafür müssen Sie aber nicht über 3 Instanzen bis zum höchsten deutschen Zivilgericht kämpfen und dabei viel Geld für Gericht und Anwälte aufwenden.
Denn: Zu diesem BGH-Urteil kam es nur, weil es der Ehemann, der die Teilungsversteigerung beantragt und den Zuschlag erhalten hatte - aufgrund schlechter anwaltlicher Beratung oder weil er gar keine Beratung in Anspruch genommen hatte - versäumt hatte, rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin die Weichen zu stellen, um einem Streit über die Höhe der von ihm an das Versteigerungsgericht zu leistenden Zahlung von vorneherein die Grundlage zu entziehen.
So kompliziert wie in dem Urteil des BGH muss und sollten Sie es nicht machen. Es geht auch einfach, schnell sicher und kostengünstig.
Aber eben nicht ohne einen versierten Rechtsanwalt an Ihrer Seite. Rufen Sie mich an!
