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von Rechtsanwalt Johannes Steger
Was zahlt der Bieter in der Teilungsversteigerung bei einem Zuschlag?
Sie möchten wissen, was Sie selbst bei einem Zuschlag in der Teilungsversteigerung als Käufer zahlen müssen?
Dann sind Sie hier genau richtig.
Der Ersteher muss das Bargebot an das Versteigerungsgericht zahlen
Der Käufer (auch "Ersteher" genannt) muss eine Zahlung in Höhe seines Bargebots, für welches er den Zuschlag erhalten hat, bis zum Verteilungstermin an das Versteigerungsgericht zahlen.
Der Verteilungstermin findet in der Regel 6 bis 8 Wochen nach dem Zuschlag statt. Dieser Zeitraum steht dem Ersteher auch zur Verfügung, um sein Gebot zu finanzieren, wenn er sein Eigenkapital nicht einsetzen möchte.
Wie die Finanzierung des Zuschlags in der Teilungsversteigerung funktioniert, lesen Sie hier.
Der Ersteher hat zusätzlich zum Bargebot Zinsen in Höhe von 4% darauf für die Zeit ab dem Zuschlag bis zum Verteilungstermin zu entrichten.
Diese Verzinsungspflicht kann er gemäß § 49 Abs. 4 ZVG durch gerichtliche Hinterlegung eines Betrages in Höhe seines Bargebots abzüglich einer eventuell von ihm schon geleisteten Bietsicherheit deutlich reduzieren oder abwenden.
Der Ersteher muss den Kapitalwert der bestehenbleibenden Grundschuld zahlen
Falls nach den Versteigerungsbedingungen eine Grundschuld bestehen bleibt, was in der Teilungsversteigerung häufig vorkommt, gilt:
Der Käufer muss einige Zeit nach dem Zuschlag eine Zahlung auf die Grundschuld leisten, und zwar an den Inhaber der Grundschuld, meist eine Bank.
Die Zahlung setzt sich zusammen aus einem Betrag in Höhe des Kapitalwerts (Nennbetrag) der Grundschuld und einem Betrag für die dinglichen Zinsen auf das Kapital (siehe auch Für Dummies: Grundschulden in der Teilungsversteigerung).
Zu den vom Ersteher zu leistenden Zahlungen gehören u.U. auch die dinglichen Zinsen (das ist die im Grundbuch eingetragene Zinshöhe von z.B. 15% oder 18%) ab dem Zuschlag für die Grundschuld.
Die Zahlungsverpflichtung für diese sehr hohen dinglichen Zinsen bleibt bestehen, solange der Erwerber nicht den Kapitalwert der Grundschuld an den Inhaber der Grundschuld (typischerweise eine Bank) bezahlt.
Die Bank ist jedoch gegenüber den Alteigentümern nicht verpflichtet, dem Ersteher (auch) die dinglichen Zinsen zu berechnen, wenn der vom Ersteher an die Bank zu zahlende Kapitalwert der Grundschuld ausreicht, um den bei der Bank bestehenden Kredit der früheren (Mit-) Eigentümer zu tilgen.
Die Zahlung in Höhe des Kapitalwerts der Grundschuld muss auch geleistet werden, wenn der Kredit teilweise oder längst vollständig getilgt ist.
Welche Gerichtskosten kommen auf den Ersteher in der Teilungsversteigerung zu?
Für den Ersteher entsteht eine Gebühr für den Zuschlag. Die Höhe dieser Gebühr richtet sich nach dem Bargebot und den sogenannten bestehen bleibenden Rechten.
Das Bargebot und der Wert der bestehen bleibenden Rechte werden addiert.
Die Gebühr ergibt sich aus § 54 GKG in Verbindung mit KV, Nr. 2214 des Kostenverzeichnisses. Es entsteht eine 0,5 Gebühr nach dem zu errechnenden Wert.
Bei einem zugeschlagenen Bargebot von € 850.000,00 errechnet sich eine Zuschlagsgebühr in Höhe von € 2.643,50, wenn der Ersteher nach den Versteigerungsbedingungen keine Rechte in Abteilung III des Grundbuches (z.B. eine Grundschuld - siehe auch Für Dummies: Die bestehenbleibende Grundschuld in der Teilungsversteigerung).
Muss der Ersteher nach den Bedingungen des Zuschlagsbeschlusses eine Grundschuld mit einem Kapitalwert von z.B. € 200.000,00 übernehmen und ein Bargebot von € 650.000,00 an das Versteigerungsgericht zahlen, werden beide Werte zusammengerechnet und wieder errechnet sich ein Gebührenwert von € 850.000,00 und somit eine Gebühr von € 2.643,50.
Die Höhe der Zuschlagsgebühr kann der Anlage 2 des GKG entnommen werden, welche oben auszugsweise abgedruckt ist und im Internet abgerufen werden kann (https://www.gesetze-im-internet.de/gkg_2004/anlage_2.html).
Die Gerichtsgebühr für den Zuschlag zahlen mithin nicht die betreibenden oder ehemaligen Miteigentümer der Immobilie, sondern diese Gebühr wird ausschließlich vom Ersteher bezahlt.
Generell kann man sagen, dass die für den Ersteher in der Teilungsversteigerung anfallende Zuschlagsgebühr deutlich geringer ausfällt als die Notarkosten, die für einen Käufer mit der Beurkundung und Abwicklung eines Kaufvertrages verbunden sind.
Der Ersteher muss neben der Zuschlagsgebühr auch die Gebühren tragen, die mit der Eigentumsveränderung im Grundbuch verbunden sind.
Das ist nicht anders als bei einem Erwerb über einen Notar, auch dort muss der Käufer die beim Grundbuchamt anfallenden Kosten der Eigentumsänderung tragen.
Für den Ersteher (wie auch den Käufer bei einer Notarabwicklung) fällt eine 1,0 Gebühr gemäß §§ 46, 47 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotK) in Verbindung mit dem Kostenverzeichnis Nr. 14110 für die Eigentumsänderung im Grundbuch an.
In der Teilungsversteigerung werden für die Berechnung der Gebühr für die Eigentumsveränderung das Bargebot und der Wert der etwa bestehen bleibenden Grundschuld addiert.
Bei einem Bargebot (wenn keine Rechte bestehen bleiben) von beispielsweise € 850.000,00 entspricht eine 1,0 Gebühr (2 x 0,5) einem Betrag von € 5.287,00.
Welche Gerichtskosten die bisherigen Miteigentümer zu tragen haben und wie diese verteilt werden, lesen Sie hier.
Der Erwerb in der Teilungsversteigerung löst Grunderwerbsteuer aus
Der Ersteher trägt die Grunderwerbsteuer gemäß § 23 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz. Die Höhe ist nach Bundesland verschieden.
Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Meistgebot, auf welches der Zuschlag erteilt wird.
Das Bargebot und der Nennwert (Kapitalwert) der bestehenbleibenden Rechte werden addiert (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 Grunderwerbsteuergesetz).
Beispiel: Beträgt das Bargebot € 300.000,00 und muss der Ersteher nach dem Zuschlagsbeschluss des Versteigerungsgerichts eine Grundschuld in Höhe eines Nennbetrages von € 150.000,00 übernehmen, errechnet sich eine Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer von € 450.000,00.
Bereits das Meistgebot löst Grunderwerbsteuer aus, wenn darauf ein Zuschlag erteilt wird.
Das ist der Grund, warum bei Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot vor Zuschlag (§ 81 Abs. 2 ZVG) oder bei verdeckter Vertretung bei Abgabe des Gebots (§ 81 Abs. 3 ZVG) die Grunderwerbsteuer zweimal anfällt, nämlich einmal für den Meistbietenden und einmal für den Ersteher.
Falls einer der bisherigen Miteigentümer das Grundstück selbst ersteigert, kann unter Umständen ein Befreiungstatbestand z.B. gemäß §§ 3, 4 Grunderwerbsteuergesetz in Betracht kommen, insbesondere wenn bisher Eheleute oder Verwandte in gerader Linie Miteigentümer waren oder wenn ein Miterbe das Grundstück der Erbengemeinschaft erworben hat.
Falls ein Miteigentümer selbst ersteigert und kein Befreiungstatbestand eingreift, wird die Grunderwerbsteuer nach dem Meistgebot unter Abzug des Betrages ermittelt, der danach auf seinen eigenen bisherigen Miteigentumsanteil entfällt.
War der Miteigentümer z.B. zu 50% Eigentümer, dann zahlt er nur die Hälfte der Grunderwerbsteuer, die ein fremder Käufer zahlen müsste.
Muss der Käufer Wohngeldrückstände des Voreigentümers nach dem Zuschlag ausgleichen?
Für innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Wohnungseigentümergemeinschaft) bis zum Zuschlag entstandene Wohngeldrückstände haftet der Ersteher weder kraft Gesetzes, noch kann er dazu durch einen Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder durch eine die Wohnungseigentümer bindende Teilungserklärung verpflichtet werden.
Von wirtschaftlicher Bedeutung ist hingegen für den Ersteher ein erst nach dem Zuschlag gefasster Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, mit dem für Zeiträume vor dem Zuschlag über das Wohngeld abgerechnet wird.
Den Ersteher trifft hier allerdings nur die Verpflichtung zur Zahlung der sogenannten Abrechnungsspitze, d.h. er wird so gestellt, als hätte der Voreigentümer die der Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldeten Vorauszahlungen (Wirtschaftsplangelder) vollständig erbracht.
Der Ersteher trägt dann nur das, was durch die fiktiv anzurechnenden Vorauszahlungen nicht gedeckt ist. Auch kann den Ersteher eine Zahlungsverpflichtung treffen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft schon vor dem Versteigerungstermin eine Sonderumlage beschlossen hat, die jedoch erst nach dem Zuschlag fällig wird.
