Viele Immobilien werden immer noch in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gehalten. 

Das mag durchaus Vorteile haben. Aber was passiert, wenn die Gesellschafter sich nicht mehr verstehen und die wirtschaftliche Trennung anstreben? 

Lange Zeit war es ein probates Mittel, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu kündigen  und sodann die Teilungsversteigerung zu beantragen. Die Immobilie wurde versteigert, im Anschluss konnte das erlöste Geld unter den Gesellschaftern aufgeteilt werden. 

Die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung eines Gesellschaftsgrundstücks ergab sich daraus, dass für die Auseinandersetzung des Vermögens einer gekündigten GbR nach § 731 Satz 2 BGB aF die Regeln der Gemeinschaft galten und die Teilung eines Grundstücks gemäß § 753 Abs. 1 BGB durch Teilungsversteigerung zu erfolgen hatte.

Ein Gesellschafter war danach wie der Teilhaber einer Gemeinschaft (Miteigentümergemeinschaft) zu behandeln. Dieser wiederum bedarf nach § 181 ZVG zur Einleitung der Teilungsversteigerung keines Titels (z.B. Gerichtsurteil). Dieser kann vielmehr ohne Weiteres allein auf Grund seiner Eintragung im Grundbuch die Teilungsversteigerung beantragen.

Dieser Voraussetzung entsprachen bei dem Gesellschafter einer GbR seine Eintragung im Grundbuch als Gesellschafter, die Erklärung der Kündigung der Gesellschaft und der Nachweis von deren Zugang (BGH, Beschluss vom 16. Mai 2013 - V ZB 198/12; Beschluss vom 15. September 2016 - V ZB 183/14).

Diese Vorgehensweise (Kündigung  derGbR und Teilungsversteigerung) wird immer noch auf vielen Webseiten im Internet als der Weg für die Auseinandersetzung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, zu deren Vermögen ein Grundstück gehört, beschrieben. 

Diese Aussagen sind allerdings in ihrer Allgemeinheit veraltet.

Denn mit Wirkung zum 1. Januar 2024 ist das Personengesellschaftsrecht (also insbesondere das Recht für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts/GbR) reformiert worden. Und zunächst tauchte schnell die Frage auf, welche Auswirkungen das auf eine schon laufende Teilungsversteigerung haben würde, in der die Kündigung der GbR schon lange vor dem 31. Dezember 2023 erklärt und dann von einem Gesellschafter auch die Teilungsversteigerung eingeleitet worden war. 

So vertrat das Landgericht Lüneburg im Jahr 2024 die Auffassung, eine schon einige Jahre vorher eingeleitete Teilungsversteigerung sei nun abzubrechen, da die gesetzlichen Rahmenbedingungen sich geändert hätten. Der Fall gelangte mit einer Rechtsbeschwerde schnell zum Bundesgerichtshof.

Dieser kam zu dem Ergebnis, dass eine schon vor dem 31. Dezember 2023 eingeleitete Teilungsversteigerung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts weiterhin durchgeführt werden könnte (BGH, Beschluss vom 20.03.2025, V ZB 32/24).

Offen ließ er, ob eine Teilungsversteigerung gestützt auf eine vor dem 31. Dezember 2023 bereits ausgesprochene Kündigung der GbR noch zulässigerweise nach dem 01. Januar 2024 neu eingeleitet werden dürfe. 

In jedem Fall kann der BGH-Entscheidung entnommen werden, dass die Kündigung der GbR mit anschließender Teilungsversteigerung ein Auslaufmodell ist, welches es in der Zukunft allenfalls nur noch selten geben wird, nämlich nur dann, wenn die Teilungsversteigerung als Möglichkeit der Auseinandersetzung der GbR bereits im Gesellschaftsvertrag vereinbart ist. 

Nach dem neuen Recht wird eine GbR - wenn nicht ein Gesellschafter von seinem Recht zur Kündigung seines Gesellschaftsanteils Gebrauch macht, was der Regelfall werden dürfte – nämlich durch eine Liquidation und nicht durch eine Teilungsversteigerung abgewickelt. Die bisher geltenden Vorschriften zur Auseinandersetzung einer GbR durch Teilungsversteigerung gemäß § 731 Satz 2 BGB aF i.V.m. § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB sind nämlich entfallen.

Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts zum 1. Januar 2024 ist die Rechtsgrundlage des § 753 Abs. 1 BGB für die Anordnung der Teilungsversteigerung eines Grundstücks der GbR entfallen.

Nach nunmehr geltendem Recht führt die Auflösung der GbR nicht mehr zu einer Auseinandersetzung nach den Vorschriften der Gemeinschaft. Die Vorschrift des § 731 Satz 2 BGB aF, die auf das Gemeinschaftsrecht und damit auf § 753 Abs. 1 BGB verweist, ist ganz neu gefasst worden. An die Stelle der Auseinandersetzung der GbR ist gemäß § 735 Abs. 1 BGB die Liquidation getreten, sofern die Gesellschafter nicht eine andere Art der Abwicklung vereinbart haben.

Die Liquidation erfolgt gemäß § 735 Abs. 3 BGB nach den §§ 736 bis 739 BGB, sofern sich nicht aus dem Gesellschaftsvertrag etwas anderes ergibt (§ 735 Abs. 2 BGB). Die in § 736d Abs. 2 BGB vorgesehene Umsetzung des Gesellschaftsvermögens in Geld vollzieht sich grundsätzlich durch dessen freihändige Veräußerung, und nicht mehr durch eine Teilungsversteigerung. 

Der Gesetzgeber hat die zuvor geltende Rechtslage, wonach das Gesellschaftsvermögen bei Grundstücken durch Teilungsversteigerung in Geld umzusetzen war, ausgehend von dem gesetzlichen Leitbild einer auf Dauer angelegten und damit häufig auch nachhaltig wirtschaftlich tätigen GbR als nicht mehr praktikabel angesehen.

Damit kann ein einzelner Gesellschafter der GbR seit dem 1. Januar 2024 die Anordnung der Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung des Vermögens der GbR jedenfalls dann nicht mehr beantragen, wenn der Auflösungsgrund (§ 729 BGB, zum Beispiel die Kündigung)) nach diesem Zeitpunkt eingetreten ist. Die Vorschrift des § 181 ZVG allein berechtigt ihn dazu nicht, da das Grundstück einer GbR in deren Alleineigentum und nicht im gemeinschaftlichen Eigentum ihrer Gesellschafter steht; das hat der Gesetzgeber nunmehr in § 713 BGB klargestellt.

Daraus folgt – so der BGH - aber nicht, dass eine vor dem 1. Januar 2024 beantragte Teilungsversteigerung des Grundstücks einer gekündigten GbR abzubrechen wäre.

Die zur Auseinandersetzung des Vermögens einer aufgelösten GbR angeordnete Teilungsversteigerung eines Grundstücks sei jedenfalls dann fortzusetzen, wenn der Auflösungsgrund vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts am 1. Januar 2024 eingetreten und der Antrag auf Teilungsversteigerung vor diesem Zeitpunkt gestellt worden ist. Das begründet der BGH mit Praktikabilitätserwägungen.

Fazit:

Wurde die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vor dem 1. Januar 2024 gekündigt und die Teilungsversteigerung bis zu diesem Zeitpunkt eingeleitet, bleibt das Verfahren zur Auseinandersetzung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zulässig und ist fortzusetzen. 

Wurde die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erst nach dem 1. Januar 2024 gekündigt, so ist das neue Personengesellschaftsrecht anzuwenden. Eine Teilungsversteigerung kommt nicht mehr in Betracht oder nur in dem seltenen Ausnahmefall, wenn diese Form der Auseinandersetzung im Gesellschaftsvertrag ausdrücklich vorgesehen ist. 

Ungeklärt ist noch die Frage, wie verfahren werden kann, wenn die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwar vor dem 1. Januar 2024 gekündigt wurde, die Teilungsversteigerung jedoch erst danach eingeleitet wurde oder noch eingeleitet werden soll. Dazu hat der BGH sich nicht geäußert. 

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