Teilungsversteigerung blockieren oder verzögern. Das müssen Sie wissen!

Wenn Sie die Teilungsversteigerung als Druckmittel zum Verkauf des Hauses oder der Wohnung einleiten, müssen Sie eine Verzögerungsstrategie nicht fürchten.

Aber als Antragsteller sollten die Vorgehensweise kennen, die das Verfahren verlangsamt, damit Sie gelassen und optimal reagieren können. 

Nach meiner Erfahrung versuchen 9 von 10 von einer Teilungsversteigerung betroffene Miteigentümer, das Verfahren zu verzögern.

Ich erkläre Ihnen, mit welchen Anträgen, Argumenten und Tricks Sie tatsächlich rechnen sollten und was diese bringen.

Und wenn Sie Antragsgegner in einem solchen Verfahren sind, werden Sie erfahren, was möglich ist und sinnvoll sein kann. 

Verlängerung der Teilungsversteigerung

Im Verlauf des Teilungsversteigerungsverfahrens kann der Miteigentümer, der als Antragsgegner in ein vom Gericht geführtes Verfahren zur erzwungenen Auseinandersetzung der Immobilie gedrängt worden ist, durch geschicktes Vorgehen die Zeit bis zum Versteigerungstermin deutlich verlängern.

Die gewonnene Zeit kann er nutzen, um weiter in der Wohnung oder dem Haus zu wohnen, eine Finanzierung zu beschaffen, einen Käufer für die Immobilie zu finden oder eine Einigung unter den Eigentümern zu versuchen.

Auch benötigt der betroffene Miteigentümer manchmal etwas Zeit, sich auf den Versteigerungstermin optimal vorzubereiten.

Um etwa die Voraussetzungen zu verbessern, die Immobilie selbst zu ersteigern oder die nach einem Zuschlag sicher anstehende Erlösverteilung (Verteilung des erzielten Kaufpreises) zu seinen Gunsten zu beeinflussen.

Ob allerdings Anträge in der Teilungsversteigerung, die zu einer Verzögerung führen sollen, auch wirklich etwas bringen, muss von Anfang an gut überlegt sein.

Allzu häufig wird z.B. ein Antrag auf vorläufige Einstellung vom betroffenen Eigentümer selbst oder einem in der Teilungsversteigerung unerfahrenen Anwalt nur gestellt, weil man das eben machen kann, ohne über Sinn oder Nutzen nachzudenken.

Oder weil man noch Zeit braucht, sich mental auf die ungewohnte Situation einzustellen, bevor man auf die Auseinandersetzung konstruktiv reagieren kann und Maßnahmen ergreift, die - wenn es nicht doch noch zu einer Einigung kommt - zwangsläufig anstehende Versteigerung zum eigenen Vorteil zu nutzen.

Der in der Teilungsversteigerung unerfahrene Rechtsanwalt möchte seinem oft neu gewonnenen Mandanten erst einmal zeigen, dass er sich engagiert einsetzt und  "wirklich alles versucht".

Und dem Miteigentümer selbst fehlt oft die Vorstellung, was er in der Teilungsversteigerung erreichen will und vor allen Dingen erreichen kann.

Eine Verzögerung sollte man als von der Teilungsversteigerung betroffener Eigentümer aber nur anstreben, wenn damit ein konkretes Ziel erreicht werden kann.

Verzögerung alleine ist keine Strategie. Denn das Problem wird nur aufgeschoben, aber nicht gelöst wird.

Und eine vollständige Blockade ist nur in Ausnahmefällen ein realistisches Ziel.

Für die individuell richtige Vorgehensweise  benötigen Sie von Anfang an einen erfahrenen Anwalt, der mit Ihnen die verschiedenen Phasen der Teilungsversteigerung bespricht und mit Ihnen gemeinsam eine passende Strategie für die gesamte Teilungsversteigerung bis hin zur Verteilung des Kaufpreises (in der Versteigerung Erlös genannt) festlegt.

Egal ob Sie Antragsteller oder Antragsgegner sind!

Manchmal ist eine Strategie der Verzögerung der richtige Weg.

Oft produziert man damit unnötige Kosten für Gericht und Anwälte ohne greifbaren Nutzen. 

Antrag auf vorläufige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG

Nach dieser Vorschrift kann ein Eigentümer als Beteiligter einer Teilungsversteigerung  innerhalb von 2 Wochen nach Zustellung des Gerichtsbeschlusses, mit dem die Teilungsversteigerung angeordnet wird, eine vorläufige Einstellung für die Dauer von bis zu 6 Monaten und gegebenenfalls eine einmalige weitere Verlängerung um 6 Monate erreichen.

Die zu einer Verzögerung führende vorläufige Einstellung kann vom Versteigerungsgericht bestimmt werden, wenn dies bei Berücksichtigung der sich gegenüberstehenden Interessen der an der Versteigerung beteiligten Eigentümer angemessen ist.

Um erfolgreich zu sein, muss der Betroffene aufzeigen, dass sich die Auseinandersetzung innerhalb dieser verlängerten Zeit auf jeden Fall erledigen wird, z.B. weil eine Einigung mit der anderen Seite kurz bevorsteht oder weil er dann einen Geldbetrag oder eine Finanzierung zur Verfügung hat, um den anderen Miteigentümer auszuzahlen.

Dafür braucht man stichhaltige Argumente, denn die Praxis zeigt, dass ein Teilungsversteigerungsantrag von einem Miteigentümer üblicherweise erst dann gestellt wird, wenn zuvor alle Möglichkeiten einer Einigung vergeblich ausgelotet wurden, insbesondere ein gemeinsamer Verkauf nicht zustande gekommen ist. 

Antrag auf vorläufige Einstellung nach § 180 Abs. 3 ZVG 

Nicht selten erfolgt eine Teilungsversteigerung im Zusammenhang mit einer Scheidung.

Die Eheleute gehen persönlich ihrer eigenen Wege und wollen sich auch wirtschaftlich auseinandersetzen.

Wenn dann auch eine Immobilie zum gemeinsamen Vermögen der Eheleute gehört und die verletzten Gefühle sowie der Streit über den Zugewinnausgleich den Weg für eine faire Lösung versperren, dann ist der Schritt zu einer Teilungsversteigerung oft naheliegend.

Problematisch wird es, wenn dann der eine Ehepartner, meist die Frau, mit den gemeinsamen Kindern in der Wohnung oder im Haus wohnen bleibt und der andere Ehepartner die Teilungsversteigerung beantragt.

Das geht nicht selten zu Lasten der Kinder.

Die Regelung in § 180 Abs, 3 ZVG  dient in solchen Situationen vor allen Dingen dem Schutz der gemeinsamen Kinder.

Wenn wahrscheinlich ist, dass die Kinder in besonderer Weise unter der Trennung und auch dem drohenden Verlust der Immobilie leiden, dann können Sie mit einem auf Verzögerung gerichteten Antrag auf vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung versuchen, die Versteigerung auch für einen längeren Zeitraum als 6 Monate zu blockieren.

Auch einige Jahre sind hier in Ausnahmefällen denkbar, wenn das Kindeswohl dieses insbesondere bei kleineren oder kranken Kindern erfordert.

Sie müssen dann mit einem erfahrenen Rechtsanwalt z.B. mit Erziehungsberatern oder dem Jugendamt zusammenzuarbeiten, auch mit einem Psychologen etwa, da im gerichtlichen Verfahren glaubhaft gemacht werden muss, dass die Fortsetzung der Teilungsversteigerung den Kindern ganz erheblich schadet, insbesondere das Kindeswohl gefährdet ist.

Das kann der Fall sein, wenn Kinder dauerhaft krank sind und ein Therapieerfolg durch den erzwungenen Immobilienwechsel gefährdet würde.

Psychische Beeinträchtigungen der Kinder kommen ebenfalls in Betracht.

Die Gesamtsituation muss dem Versteigerungsgericht unter besonderer Berücksichtigung der Interessen der gemeinsamen Kinder dargestellt werden.

§ 180 Abs. 3 ZVG kommt im Übrigen nur in Betracht, wenn es sich um aus der Ehe hervorgegangene Kinder handelt, diese Vorschrift schützt nicht die Kinder, die ein Ehepartner bereits mit in die Ehe gebracht hat.

Ein besonders für die Teilungsversteigerung beauftragter Rechtsanwalt - dieser betreut die immobilienrechtliche Seite der Auseinandersetzung - wird in solchen Konstellationen immer eng mit der Rechtsanwältin oder dem Rechtsanwalt für Familienrecht zusammenarbeiten, die oder der für Sie das Scheidungsverfahren betreut.

Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes

Hat das Versteigerungsgericht den Antrag auf vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung abgelehnt, so wird es einen Sachverständigen beauftragen, den Verkehrswert der zur Versteigerung bestimmten Immobilie zu ermitteln.

Der Sachverständige besichtigt nach vorheriger Ankündigung die Immobilie, um sein Gutachten vorzubereiten.

Wenn derjenige, der die Immobilie noch bewohnt, ihn nicht ins Haus oder die Wohnung lässt, dann wird der Gutachter seine Bewertung allein aufgrund einer Außenbesichtigung abgegeben.

Wenn dann das Gutachten des Sachverständigen vorliegt, erhalten alle Eigentümer Gelegenheit zur Stellungnahme.

Diese Fristen zur Stellungnahme können unter Umständen ausgiebig genutzt werden, um den Versteigerungstermin weiter hinauszuschieben, wenn man sich davon Vorteile verspricht.

Setzt das Gericht dann trotz vorgebrachter Einwände gegen das Gutachten den Verkehrswert wie vom Sachverständigen ermittelt fest, so kommt auch eine Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes in Betracht.

Über die Beschwerde entscheidet zunächst das Versteigerungsgericht selbst und wenn dieses bei seiner Meinung bleibt, dann werden die vorgebrachten Einwände dem zuständigen Landgericht zur Entscheidung vorgelegt und dieses entscheidet dann.

Allein das Verfahren über die Beschwerde gegen den Verkehrswert dauert einige Wochen oder auch Monate, selbst wenn die Erfolgsaussichten für die Abänderung des Verkehrswertes nur gering sind.

Man muss allerdings berücksichtigen, dass bei dem Verfahren vor dem Landgericht Kosten entstehen können, die derjenige Miteigentümer zu tragen hat, der die Beschwerde eingelegt hat.

Hier muss man also den Vorteil des Zeitgewinns mit dem Nachteil abwägen, dass die Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes Kosten verursacht. 

Vollständige oder dauerhafte Blockade der Teilungsversteigerung

Mit rechtlichen Maßnahmen lässt sich die Teilungsversteigerung meist nicht vollständig oder dauerhaft verhindern.

In Betracht kommt allerdings die Abwendung der Teilungsversteigerung durch eine Einigung der Eigentümer.

Die Erfahrung zeigt, dass mit zunehmender Dauer der Teilungsversteigerung, insbesondere nachdem ein Gutachten eingeholt wurde, die Bereitschaft der Eigentümer steigt, den Versteigerungstermin abzusagen und sich stattdessen zu einigen.

Einigen kann man sich so, dass die Immobilie zu einem guten Kaufpreis an einen Dritten vor einem Notar veräußert wird oder dass einer der Beteiligten den anderen auszahlt und Alleineigentümer wird.

Dauer der Teilungsversteigerung

Die Dauer einer Teilungsversteigerung - vom Antrag bis zur Erlösverteilung - kann oft nicht sicher vorhergesagt werden.

Erfahrungsgemäß wird eine Teilungsversteigerung, wenn es nicht zu wesentlichen Verzögerungen kommt, etwa 9 – 12 Monate dauern.

Im Einzelfall kann man mit einer Verzögerungsstrategie diesen Zeitraum aber deutlich verlängern.

Die Verzögerung löst aber nur selten den Konflikt zwischen den Miteigentümern. In jedem Fall muss man sich im Vorfeld überlegen, ob die Verzögerungsstrategie mehr Vorteile als Nachteile mit sich bringt.

Sinnvoller als eine Verzögerungsstrategie ist eine konstruktive Herangehensweise an die Teilungsversteigerung in dem Bewusstsein, dass man zwar eine Verzögerung erreichen, jedoch meist auf rechtlichem Wege die Teilungsversteigerung nicht vollständig und dauerhaft blockieren kann.

Ein erfahrener Rechtsanwalt wird mit Ihnen gemeinsam zu Beginn der Teilungsversteigerung die beste und erfolgversprechendste Strategie entwickeln.

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