Wie kann man die Teilungsversteigerung blockieren oder verzögern?
Eine Teilungsversteigerung ist der letzte Ausweg, wenn sich Miteigentümer nicht einigen können. Erfahrungsgemäß dauert eine solche Teilungsversteigerung, wenn es zu keinen wesentlichen Verzögerungen kommt, etwa neun bis zwölf Monate. Doch die Sorge, dass das Versteigerungsverfahren deutlich länger dauert, ist weit verbreitet.
In der Praxis versuchen neun von zehn der betroffenen Miteigentümer, das Verfahren durch verschiedene Anträge und Tricks zu verlangsamen. Eine solche Verzögerung löst den zugrundeliegenden Konflikt in der Regel nicht. Sie kostet lediglich Geld, Zeit und Nerven.
Dieser Beitrag gibt Ihnen eine erste Orientierung, egal auf welcher Seite Sie stehen.
- Als Antragsteller lernen Sie die gängigsten Verzögerungstaktiken kennen. So können Sie gelassen reagieren und behalten jederzeit die Kontrolle über das Verfahren.
- Als Antragsgegner erfahren Sie, welche Möglichkeiten Sie haben, um Ihre Interessen zu wahren – und wann eine Verzögerungsstrategie sinnvoll ist.
Kann man die Teilungsversteigerung verlängern?
Im Verlauf der Teilungsversteigerung kann der Miteigentümer, der als Antragsgegner in ein vom Gericht geführtes Verfahren zur erzwungenen Auseinandersetzung der Immobilie gedrängt worden ist, durch geschicktes Vorgehen die Zeit bis zum Versteigerungstermin deutlich verlängern.
Die gewonnene Zeit kann der Miteigentümer nutzen, um weiter in der Wohnung oder dem Haus zu wohnen, eine Finanzierung zu beschaffen, einen Käufer für die Immobilie zu finden oder eine Einigung unter den Eigentümern zu versuchen.
Auch benötigt der betroffene Miteigentümer manchmal etwas Zeit, sich auf den Versteigerungstermin optimal vorzubereiten.
Um etwa die Voraussetzungen zu verbessern, die Immobilie
selbst zu ersteigern
oder die nach einem Zuschlag sicher anstehende
Erlösverteilung (Verteilung des erzielten Kaufpreises) zu seinen Gunsten zu beeinflussen.
Ob allerdings Anträge in der Teilungsversteigerung, die zu einer Verzögerung führen sollen, auch wirklich etwas bringen, muss von Anfang an gut überlegt sein.
Nicht selten stellen unerfahrene Anwälte aus purer Routine oder um Engagement zu demonstrieren, Anträge, die das Verfahren verlängern. Oft fehlt eine klare Strategie, was die betroffenen Miteigentümer damit erreichen wollen. Sie verzögern, weil sie Zeit benötigen, um sich mental auf die Situation einzustellen oder weil sie die Versteigerung komplett blockieren möchten. Doch ist das der richtige Weg?
Eine bloße Verzögerung ohne konkretes Ziel ist keine Strategie. Sie verschiebt das Problem nur, ohne es zu lösen, und kann unnötige Kosten verursachen. Eine komplette Blockade des Verfahrens ist nur in den seltensten Fällen realistisch.
Antrag auf vorläufige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG
Einer der häufigsten Anträge zur Verzögerung ist die vorläufige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG. Ein Miteigentümer kann innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Gerichtsbeschlusses eine Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, mit der Option auf eine einmalige Verlängerung.
Dieser Antrag ist nur erfolgreich, wenn der Antragsgegner stichhaltig belegen kann, dass der zugrundeliegende Konflikt in diesem Zeitraum gelöst wird. Das kann eine kurz bevorstehende Einigung oder eine bereits gesicherte Finanzierung sein, um den anderen Miteigentümer auszuzahlen. Ohne eine überzeugende Begründung wird das Gericht den Antrag ablehnen. Erfahrungsgemäß sind diese Anträge meist ohne Aussicht auf Erfolg.
§ 180 Abs. 3 ZVG: Kindeswohl bei Scheidung
Antrag auf vorläufige Einstellung nach § 180 Abs. 3 ZVG
Eine besondere Rolle spielt die Teilungsversteigerung oft im Rahmen einer Scheidung. Wenn gemeinsame Kinder in der Immobilie wohnen und das Verfahren ihr Wohl erheblich gefährden würde, greift § 180 Abs. 3 ZVG.
Diese Regelung dient dem Schutz der Kinder und kann die Versteigerung sogar für längere Zeit verzögern. In Ausnahmefällen, etwa bei schwer kranken Kindern, sind sogar mehrere Jahre denkbar. Um hier erfolgreich zu sein, muss der Antragsteller in enger Zusammenarbeit mit Erziehungsberatern, dem Jugendamt oder Psychologen nachweisen, dass die Versteigerung dem Kindeswohl massiv schadet. Eine bloße Behauptung reicht nicht aus.
Einspruch gegen den Verkehrswert
Ein weiterer Weg, das Verfahren zu verlangsamen, ist die Beschwerde gegen die Festsetzung des Verkehrswertes. Nachdem ein Gutachter den Wert der Immobilie ermittelt hat, können die Eigentümer Einwände erheben.
Solche Einwände können das Verfahren um Wochen oder sogar Monate verzögern. Allerdings können dabei erhebliche Gerichts- und Anwaltskosten entstehen, die derjenige zu tragen hat, der in dem Beschwerdeverfahren verliert. Hier muss man also den potenziellen Zeitgewinn sorgfältig gegen die Kosten abwägen.
Fazit: Strategie statt Blockade
Eine konstruktive Herangehensweise ist in den meisten Fällen sinnvoller als eine reine Verzögerungsstrategie. Die Erfahrung zeigt, dass die Bereitschaft zur Einigung steigt, je weiter das Verfahren fortschreitet.
Oft liegt die beste Lösung nicht in der Blockade, sondern in einer der folgenden Optionen:
- Ein gemeinsamer Verkauf der Immobilie an einen Dritten, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.
- Die Auszahlung des Miteigentümers durch einen der Beteiligten, der die Immobilie übernimmt.
Ein erfahrener Anwalt ist entscheidend, um zu verstehen, wann eine Verzögerung sinnvoll ist und wann sie nur unnötige Kosten verursacht. Allzu häufig wird ein Antrag auf vorläufige Einstellung von einem in der Teilungsversteigerung unerfahrenen Anwalt nur gestellt, weil man das eben machen kann. Der Rechtsanwalt möchte seinem oft neu gewonnenen Mandanten erst einmal zeigen, dass er sich engagiert einsetzt und "wirklich alles versucht".
Oder der Antrag wird gestellt, weil man noch Zeit braucht, sich mental auf die ungewohnte Situation einzustellen, bevor man auf die Auseinandersetzung konstruktiv reagieren kann und Maßnahmen ergreift, die - wenn es nicht doch noch zu einer Einigung kommt - zwangsläufig anstehende Versteigerung zum eigenen Vorteil zu nutzen.
Und dem Miteigentümer selbst fehlt oft die Vorstellung, was er in der Teilungsversteigerung erreichen will und vor allen Dingen erreichen kann.
Eine Verzögerung sollte man als von der Teilungsversteigerung betroffener Eigentümer aber nur anstreben, wenn damit ein konkretes Ziel erreicht werden kann. Verzögerung alleine ist keine Strategie. Denn das Problem wird nur aufgeschoben, aber nicht gelöst wird. Und eine vollständige Blockade ist nur in Ausnahmefällen ein realistisches Ziel.
Für die individuell richtige Vorgehensweise benötigen Sie von Anfang an einen erfahrenen Anwalt, der mit Ihnen die verschiedenen Phasen der Teilungsversteigerung bespricht und mit Ihnen gemeinsam eine passende Strategie für die gesamte Teilungsversteigerung bis hin zur Verteilung des Kaufpreises (in der Versteigerung Erlös genannt) festlegt. Egal ob Sie Antragsteller oder Antragsgegner sind!
Manchmal ist eine Strategie der Verzögerung der richtige Weg.
Oft produziert man damit
unnötige Kosten für Gericht und Anwälte
ohne greifbaren Nutzen.
Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?
Ich kann mit Ihnen gemeinsam bereits zu Beginn der Teilungsversteigerung die erfolgversprechendste Strategie entwickeln. Nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich, Rechtsanwalt Johannes Steger, bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe jahrzehntelange Erfahrung.
Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de
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