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von Rechtsanwalt Johannes Steger
Kann der Antragsteller die Teilungsversteigerung jederzeit zurückziehen?
Die Sorge, in der einmal begonnenen Teilungsversteigerung den gewünschten Preis nicht erzielen oder die Versteigerung im Falle einer Einigung nicht mehr beenden zu können, hält zu Unrecht manchen Miteigentümer davon ab, die gerichtliche Versteigerung der Immobilie zu beantragen.
Denn es gibt natürlich die Möglichkeit, die Teilungsversteigerung zurückzunehmen, wenn die Gebote hinter dem gewünschten Verkaufserlös zurückbleiben oder die Miteigentümer sich doch noch einigen.
Entgegen landläufigen Vorstellungen werden in der Teilungsversteigerung häufig ebenso gute Preise erzielt wie bei einem Verkauf vor einem Notar.
Und bei gründlicher Vorbereitung und guter Beratung sollte niemand befürchten müssen, die Immobilie würde bei der Teilungsversteigerung unter Wert verkauft oder man könne die Versteigerung nicht zurücknehmen, obschon man sich inzwischen geeinigt habe.
Hier erfahren Sie, wie Sie im richtigen Moment die Teilungsversteigerung stoppen können, bevor es zu einem ungünstigen oder ungewollten Zuschlag kommt:
Antrag auf Teilungsversteigerung zurückziehen
Bevor es überhaupt zu einem Versteigerungstermin kommt, beauftragt das Gericht einen anerkannten Sachverständigen, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.
Auch dem Antragsteller der Teilungsversteigerung wird Gelegenheit gegeben, sich zu dem sachverständig ermittelten Wert zu äußern. Mit dem Gutachten erhält der Antragsteller eine verlässliche Indikation, ob seine Kaufpreiserwartungen der Realität standhalten.
Nun darf man aber nicht annehmen, dass das Verkehrswertgutachten für die späteren Bieter psychologisch wie eine Obergrenze für die Gebote wirkt.
Es hat eher orientierenden Charakter. Zum einen schätzen die Sachverständigen den Wert konservativ. Zum anderen sorgt die oft das Angebot übersteigende Nachfrage typischerweise für eine rege Beteiligung im Versteigerungstermin.
Oft werden - jedenfalls in ordentlichen und guten Lagen - die Verkehrswerte aus den Gutachten überboten.
Aber wenn der Antragsteller mit der Einschätzung des Sachverständigen nun wirklich unzufrieden ist, kann er nun den Antrag auf Teilungsversteigerung formlos zurücknehmen (§ 29 Zwangsversteigerungsgesetz) und die Versteigerung damit beenden.
Er trägt dann die bis dahin angefallenen Gerichtsgebühren und die Kosten für das Sachverständigengutachten.
Etwaige Anwaltskosten der anderen Miteigentümer muss er nicht erstatten.
Verkauf während der Teilungsversteigerung
In etwa der Hälfte aller Teilungsversteigerungen kommt es gar nicht zu einem Versteigerungstermin. Woran das liegt?
Regelmäßig reift bei den zunächst nicht verkaufswilligen Miteigentümern mit zunehmender Dauer der Teilungsversteigerung die Einsicht, den erzwungenen Verkauf ohnehin nicht verhindern zu können.
Man fügt sich schließlich in das Unvermeidliche und gibt die Blockadehaltung auf. In den Vordergrund tritt nun der Wunsch, schnell und sicher für die Immobilie den optimalen Kaufpreis zu erzielen.
In dieser Phase der Teilungsversteigerung sind dann auf einmal die Interessen aller Miteigentümer gleichgerichtet und es eröffnet sich die Möglichkeit, die Versteigerung zu stoppen und stattdessen den gemeinsamen Verkauf der Immobilie an einen Kaufinteressenten unter Zuhilfenahme eines Notars oder Maklers anzustreben.
Oder der eine Miteigentümer übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen. Das Sachverständigengutachten, welches vom Gericht eingeholt wurde, erleichtert dann die Entscheidungsfindung enorm.
Im zeitlichen Zusammenhang mit dem notariellen Kaufvertrag oder sogar durch Erklärungen im Kaufvertrag wird dann die Teilungsversteigerung zurückgenommen.
In dem Kaufvertrag einigen sich die Miteigentümer natürlich auch darüber, wie die bislang angefallenen Kosten des Gerichtsverfahrens verteilt werden, denn das Versteigerungsgericht fällt nach Rücknahme des Versteigerungsantrages keine Kostenentscheidung.
Nicht selten finden solche Beurkundungen kurz vor dem Versteigerungstermin statt und in letzter Sekunde wird dadurch die Versteigerung gestoppt.
Stoppen der Teilungsversteigerung noch im Versteigerungstermin
Auch noch im Versteigerungstermin kann die Teilungsversteigerung gestoppt und zurückgenommen werden.
Der Versteigerungstermin besteht aus drei Teilen, dem Bekanntmachungsteil, der dann folgenden Bietzeit und zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag.
Die Bietzeit endet keineswegs mit dem Zuschlag, sondern nur mit der Feststellung, welcher Bieter zu welchem Gebot Meistbietender geblieben ist.
Nun erst wird über den Zuschlag verhandelt. Und der Antragsteller des Verfahrens wird dazu vom Gericht befragt, ob der Zuschlag an den Meistbietenden erteilt werden soll oder nicht. In dieser Phase stehen dem Antragsteller immer noch mehrere Möglichkeiten zur Verfügung.
- Er kann der Zuschlagserteilung zustimmen, dann erhält der Meistbietende den Zuschlag und wird damit der neue Eigentümer.
- Er nimmt den Antrag auf Teilungsversteigerung zurück (§ 29 ZVG), dann ist die Versteigerung gestoppt, es erfolgt kein Zuschlag. Die Eigentumsverhältnisse ändern sich nicht. Er trägt dann die bis dahin angefallenen Gerichtsgebühren und die Kosten für das Sachverständigengutachten. Etwaige Anwaltskosten der anderen Miteigentümer muss er nicht erstatten.
- Er bewilligt die vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung (§ 30 ZVG). Dann erhält der Meistbietende ebenfalls keinen Zuschlag, jedoch kann das Versteigerungsverfahren zu einem späteren Zeitpunkt auf seinen Antrag hin fortgesetzt werden.
Kleiner Wermutstropfen im Falle des Beitritts
Tritt der zunächst nicht verkaufswillige Miteigentümer der Teilungsversteigerung rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin bei (§ 27 ZVG), so kann das Versteigerungsverfahren ab diesem Zeitpunkt nur noch durch eine übereinstimmende Erklärung der Miteigentümer - und nicht mehr durch eine alleinige Erklärung des Antragstellers - vorübergehend gestoppt (vorläufig eingestellt) oder unwiderruflich beendet (zurückgenommen) werden.
Die Möglichkeit eines Beitritts alleine kann aber kein Grund sein, eine Teilungsversteigerung erst gar nicht zu beginnen.
Denn der Beitritt ist nichts anderes als ein eigener Versteigerungsantrag des anderen Miteigentümers.
Diesen eigenen Versteigerungsantrag könnte der andere Miteigentümer ohnehin zu jeder Zeit auch unabhängig davon stellen, ob bereits ein Versteigerungsverfahren läuft.
Fazit
Die rechtlich richtig und mit dem nötigen Fingerspitzengefühl ausgeführte Teilungsversteigerung ist ein probates Vermarktungsinstrument, wenn ein anderer Miteigentümer den Verkauf der ganzen Immobilie blockiert oder sich weigert, seinen Miteigentumsanteil zu einem angemessen Preis abzugeben.
Das Verfahren ist keineswegs eine Einbahnstraße. Es kann zu jeder Zeit, selbst noch im Versteigerungstermin nach der Bietzeit gestoppt oder zurückgenommen werden.
Um auf alle Eventualitäten optimal vorbereitet zu sein, ist für den Antragsteller eine gute Rechtsberatung unerlässlich.
Und sinnvollerweise sollte die Beratung schon zu Beginn der Teilungsversteigerung, spätestens aber einige Monate vor dem Versteigerungstermin in Anspruch genommen werden.
Denn in diesem frühen Zeitpunkt kann ein erfahrener Anwalt noch wichtige Weichenstellungen vornehmen.
