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von Rechtsanwalt Johannes Steger
Den Kaufpreis in der Teilungsversteigerung optimieren - das sollten Sie wissen
Für Ihre Immobilie erzielen Sie in der Teilungsversteigerung keinen schlechteren Kaufpreis als bei einem normalen Verkauf über einen Notar, jedenfalls wenn Sie es richtig machen.
Wundern sie sich jetzt, weil Sie im Internet häufig auf zwei Sorten von Webseiten stoßen, die das genaue Gegenteil behaupten?
Die einen wollen bei dem Verkauf Ihrer Immobilie als Makler eine Provision verdienen; bei einem Zuschlag in der Teilungsversteigerung bietet sich Maklern nämlich selten ein lukratives Betätigungsfeld.
Die anderen wollen, wenn Sie persönlich eine Erbschaft mit weiteren Miterben gemacht haben, gleich Ihren Erbteil kaufen gegen schnelle Zahlung zu einem verhältnismäßig niedrigen Preis, um danach die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft notfalls über die Teilungsversteigerung zu erzwingen; die Käufer des Erbteils streichen dann selbst den Gewinn in Höhe der Differenz zwischen dem Einkaufspreis und Verkaufspreis für den Erbteil ein.
Der angebotene Verkauf über einen Makler löst meist nicht Ihr Problem und der Verkauf Ihres Anteils ist in aller Regel wirtschaftlich nachteilig.
Teilungsversteigerung als beste (verbliebene) Option
Verstehen Sie mich nicht falsch. Ihre beste Option besteht immer in einem Verkauf der gesamten Immobilie, an dem alle Miteigentümer freiwillig mitwirken und bei dem der Kaufpreis entsprechend der Anteile aufgeteilt wird.
Das funktioniert schnell, reibungslos und kalkulierbar.
Und ich habe keine Vorbehalte gegen Makler. Mit vielen habe ich schon zusammengearbeitet. Bei einem einvernehmlichen Verkauf kann auch ein erfahrener Makler zum Erfolg beitragen.
Aber nicht selten geraten Miteigentümer in eine Pattsituation: Der eine Eigentümer möchte das gemeinsame Haus oder die Wohnung so schnell wie möglich verkaufen. Der andere will die Immobilie lieber behalten.
Alle Einigungsbemühungen scheitern. Ein privater Verkauf über einen Notar liegt in weiter Fern.
In dieser Situation haben Sie dann nur noch die folgenden drei Handlungsoptionen:
(1) den Verkauf des Miteigentumsanteils
(2) die Aufgabe der Verkaufsabsicht
(3) die Teilungsversteigerung
Die Variante (1), der Verkauf des Miteigentumsanteils, ist für Sie meist wirtschaftlich unattraktiv, wenngleich dieser Verkauf schnelles Geld verspricht.
Die Variante (2), die Aufgabe der Verkaufsabsicht, bringt Sie keinen Schritt weiter, da das Problem wird nicht gelöst, sondern nur auf unbestimmte Zeit verschoben wird.
Nur mit der Handlungsoption (3), dem Antrag auf Teilungsversteigerung, erreichen Sie das gewünschte Ziel. Wenn sich mit Gesprächen nichts mehr bewegen lässt, kann nämlich der am Verkauf interessierte Miteigentümer die Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft und damit die Umwandlung der Immobile in einen Kaufpreis mit anschließender Aufteilung des Geldes gegen den Willen durchsetzen.
Und zwar bei umsichtigem Vorgehen zu einem attraktiven Kaufpreis.
Wie man die Immobilie in der Teilungsversteigerung effektiv vermarktet
Wenn sich die Miteigentümer nicht auf den privaten Verkauf verständigen können oder der Verkauf eines Erbanteils aus wirtschaftlichen Gründen ausscheidet, dann kommen gerade auch in den großen Städten wie Hamburg, Berlin, München, Frankfurt usw. oder in anderen guten Lagen attraktive Immobilien über die Versteigerung auf den „Markt“.
In den Ballungsräumen, in denen Wohnraum knapp ist, funktioniert die von einem Eigentümer beantragte Teilungsversteigerung entgegen landläufigen Erwartungen als ein effektives Vermarktungsinstrument, das einen guten Kaufpreis verspricht.
Denn es wird nicht nur der Anteil des anderen Eigentümers versteigert, sondern das ganze Haus oder die ganze Wohnung. Die Erlöse aus der Versteigerung - bei einem Verkauf über einen Notar spricht man von einem Kaufpreis - liegen in den großen Städten und guten Lagen oft über dem von einem Sachverständigen im Versteigerungsverfahren ermittelten Verkehrswert.
Eine Maklerprovision fällt nicht an, auch braucht der Käufer - abgesehen von einer etwaigen Finanzierung - keinen Notar.
Die optimale Vermarktung der Immobilie während der Teilungsversteigerung ist aber ein Thema, das häufig vernachlässigt wird. Weil die Miteigentümer untereinander so zerstritten sind, richten diese ihre volle Aufmerksamkeit auf den internen Streit und verlieren die potentiellen Käufer der Immobilie – beim forcierten Verkauf im Versteigerungstermin Bieter genannt - aus dem Blick.
Die potentiellen Bieter bzw. Käufer sollten bei jeder Strategie, die auf einen hohen Kaufpreis gerichtet ist, im Vordergrund stehen. Diese sollte man wie gute Kunden ansprechen und behandeln.
Wann wird der Verkauf in der Teilungsversteigerung veröffentlicht ?
Der Beginn eines Versteigerungsverfahrens wird nirgends veröffentlicht, nur die Miteigentümer wissen davon.
Die Teilungsversteigerung bleibt dann auch lange Zeit „geheim“, weil sie zunächst nicht öffentlich betrieben wird.
Üblicherweise wird das Versteigerungsgericht zunächst ein Gutachten in Auftrag geben, um den Verkehrswert zu ermitteln.
Liegt das Gutachten vor, so stellt das Gericht den für den Versteigerungstermin maßgeblichen Verkehrswert durch Beschluss fest.
Erst wenn dieser
Beschluss über den Verkehrswert
von den Beteiligten nicht mehr angegriffen werden kann, bestimmt das Gericht den Versteigerungstermin, in dem die Immobilie versteigert (=veräußert) wird.
Erstmals zu diesem Zeitpunkt – die Teilungsversteigerung kann dann schon sechs oder mehr Monate gedauert haben - wird das Versteigerungsverfahren öffentlich und damit einem breiteren Publikum bekannt.
Zwischen der Ankündigung des Versteigerungstermins und dem eigentlichen Versteigerungstermin muss mindestens ein Monat liegen, regelmäßig sind es etwa zwei Monate.
Die Mitteilung, wann und wo eine bestimmte Immobilie versteigert wird, wird immer an der Gerichtstafel im Gerichtsgebäude ausgehängt. Da sieht es natürlich kaum einer.
Deswegen wird der Versteigerungstermin zusätzlich auch an weiteren Stellen auf Veranlassung des Gerichts veröffentlicht, z.B. in einer lokalen Tageszeitung oder auf der Webseite des Gerichts oder in einem Zwangsversteigerungsportal (z.B. zvg-portal.de).
Das Gericht stellt zu diesem Zeitpunkt das Verkehrswertgutachten zum Download für Bieter zur Verfügung. Einige private Internetunternehmen übernehmen nun auch die Gerichtsinformationen auf ihren Webseiten, zu den bekanntesten Portalen gehören: bundesversteigerungsportal.de; zvgsuche.de ; zvg24.net; versteigerungspool.de; argetra.de; zwangsversteigerung.de
Einem Kaufinteressenten, der nicht oder nicht regelmäßig die Veröffentlichungen des Gerichts verfolgt oder sich nicht von den Versteigerungsportalen über Newsletter informieren lässt, wird die Erwerbschance möglicherweise entgehen.
Wird er dann zufällig doch darauf aufmerksam, so stößt er auf weitere Probleme.
So sind die Veröffentlichungen der Amtsgerichte im Internet nicht optimal geeignet, Bieter umfassend zu informieren. Oft fehlen Kontaktdaten, sodass Auskünfte spärlich erteilt werden. Besichtigungen vermittelt das Versteigerungsgericht natürlich nicht.
Telefonische Auskünfte verweigert das Gericht regelmäßig mit dem Argument des Datenschutzes, oder man erreicht beim überlasteten Gericht überhaupt niemanden.
Die verkaufsunwilligen Miteigentümer halten sich in der Regel bedeckt, geben keine Informationen heraus, haben kein Interesse an Besichtigungen und versuchen, an allen Stellen Sand ins Getriebe zu streuen.
Für die Erzielung eines optimalen Kaufpreises in der Teilungsversteigerung sind das nicht die besten Ausgangsvoraussetzungen.
Käufer möchten vielmehr gut informiert werden, nach Möglichkeit wollen sie die Immobilie besichtigen, sie benötigen Unterlagen zu der Immobilie, etwa einen Grundbuchauszug, einen Grundriss oder die Teilungserklärung sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen, auch um schon die Finanzierung klären zu können.
Das Verkehrswertgutachten, das Bietern von der Gerichtsseite im Internet oder von einschlägigen Zwangsversteigerungsportalen herunterladen können, bietet ernsthaft interessierten Käufern nur einen ersten Überblick über die Immobilie.
Umfassende Information vor dem Versteigerungstermin erhöht den Kaufpreis
Je weniger Informationen die Bieter im Rahmen der Teilungsversteigerung zur Verfügung haben, desto eher bleiben sie bei ihren Geboten in der Versteigerung unterhalb des Verkehrswertes.
Den optimalen Kaufpreis erzielen die Miteigentümer, wenn sie es schaffen, möglichst viele Interessenten auf die Kaufmöglichkeit in der Versteigerung aufmerksam zu machen und wenn sie diese Interessenten zuvor umfassend informieren, d.h. diesen die Möglichkeit zu einer Besichtigung geben und diese mit relevanten Unterlagen versorgen, die die Bieter möglicherweise auch für die Klärung benötigen, ob sie bei einem Zuschlag in der Teilungsversteigerung die Finanzierung einer Bank erhalten (wie man das Meistgebot finanziert, lesen Sie hier).
Denn natürlich erwartet auch die Bank neben dem Gutachten die Vorlage von aussagekräftigen Unterlagen, wie etwa von Flurkarten, Grundbuchauszügen und Versicherungsbescheinigungen.
Die Miteigentümer können den Kontakt zu möglichen Bieter schon frühzeitig herstellen, indem sie die Immobilie und den Versteigerungstermin selbst auf Immobilienportalen bewerben (z.B. immobilienscout24.de) und die Bieter dann mit den nötigen Informationen versorgen.
Gute Vermarktung sichert den besten Kaufpreis in der Teilungsversteigerung
Die Information von Bietern erfordert eine (halb-)professionelle Maklerleistung des die Versteigerung betreibenden Miteigentümers oder des von diesem beauftragten Beraters.
Denn die kenntnisreich betriebene Teilungsversteigerung funktioniert wie ein optimale Vermarktung für Haus oder Wohnung. Wertvolle Unterstützung können die Miteigentümer von versierten, immobilienerfahrenen Rechtsanwälten erhalten, die vor allen Dingen den wirtschaftlichen Erfolg des Mandanten und nicht so sehr die rechtliche Auseinandersetzung im Blick haben.
Auch von einem Makler kann wertvolle Unterstützung geleistet werden, etwa wenn er auf der Basis des Verkehrswertgutachtens einen Käufer präsentieren kann, der bereit ist, die Immobilie zu einem attraktiven Kaufpreis vor dem Versteigerungstermin zu erwerben.
Die optimale Atmosphäre im Versteigerungstermin: Gefühlt wie im Notartermin
Idealerweise werden von dem die Teilungsversteigerung betreibenden Miteigentümer „gefühlt“ die gleichen Rahmenbedingungen für einen Kauf geschaffen wie bei dem Erwerb durch einen Notar.
Ein Bieter, der sich vor und im Versteigerungstermin gut beraten und informiert fühlt, wird ein hohes Gebot abgeben, so als würde er die Immobilie durch Beurkundung eines Notars erwerben.
Verkauf in letzter Minute vor dem Versteigerungstermin
Und dann bleibt auch nicht selten noch die Möglichkeit des Verkaufs kurz vor dem Versteigerungstermin (zu den Exitstrategien in der Teilungsversteigerung lesen Sie
hier
weiter) .
Die Erfahrung zeigt, dass kurz vor dem Abschluss des Versteigerungsverfahrens erstaunlich oft noch ein gemeinschaftlicher und einvernehmlicher privater Verkauf an einen Kaufinteressenten in Betracht kommt, wenn denn der Kaufpreis stimmt.
Oder der eine Eigentümer übernimmt zur Abwendung der Teilungsversteigerung den Miteigentumsanteil des anderen zu einem attraktiven Kaufpreis.
Kurz vor dem Versteigerungstermin gibt es häufig bereits mehrere "Bietinteressenten", die lieber heute als morgen zum Notar gehen möchten, um einen Kaufvertrag abzuschließen und den anderen potentiellen Bietern die Immobilie vor der Nase wegzuschnappen.
Wie die Statistik zeigt, werden etwa 50% der in die Zwangsversteigerung (Forderungsversteigerung) geratenen Immobilien vor dem Versteigerungstermin verkauft.
Bei einer Teilungsversteigerung ist der Prozentsatz noch höher, da es hier bei guter rechtlicher Beratung häufig erreicht werden kann, dass noch kurz vor dem Versteigerungstermin eine wirtschaftlich attraktive Einigung im Kreise der Miteigentümer gefunden wird.
