Was ist bei der Zwangsversteigerung anders als in der Teilungsversteigerung?

Bei der Zwangsversteigerung liegt die Ursache der Versteigerung in der wirtschaftlichen Not des Eigentümers, der seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, insbesondere seinen Kredit bei der Bank nicht mehr bedient.

Der Versteigerungsantrag wird bei einem notleidenden Kredit von seinem Gläubiger, z.B. seiner Bank, beim Versteigerungsgericht gestellt.

Bei der Teilungsversteigerung stellt einer von mehreren Eigentümern den Antrag auf Versteigerung, weil sich die Miteigentümer nicht auf einen freiwilligen Verkauf der Immobilie einigen können.

Das Versteigerung dient zur Aufhebung der Gemeinschaft an der Immobilie.

Der Erlös aus der Versteigerung tritt an die Stelle der Immobilie.

Nicht Zahlungsunfähigkeit führt zur Teilungsversteigerung, sondern Zerstrittenheit (z.B. nach Scheidung) oder unterschiedliche Interessen in Bezug auf die Verwertung der Immobilie).

Die Anordnung der Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ordnet das Versteigerungsgericht auf Antrag des Gläubigers an.

Der Antrag hat folgende Angaben zu enthalten:

• Bezeichnung der Immobilie
• Benennung des Eigentümers und des Gläubigers
• der Zahlungsanspruch, aus dem vollstreckt wird (genaue Aufstellung nach Kosten, Zinsen und anderen Nebenleistungen, Hauptanspruch);
• der Vollstreckungstitel ist im Original beizufügen.

Den Duldungstitel (d.h. den Titel, der zur Zwangsvollstreckung in die Immobilie berechtigt) besitzen nahezu alle Inhaber einer Grundschuld, denn die notarielle Bestellungsurkunde für eine Grundschuld, die den Kredit zu Gunsten der Bank absichert, enthält i.d.R. eine solche Formulierung:

„Wegen des Grundschuldkapitals nebst Zinsen unterwirft sich der Eigentümer der Immobilie der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Grundschuld in das belastete Grundeigentum in der Weise, dass die sofortige Zwangsvollstreckung auch gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig sein soll.“

Auch ein Gläubiger einer Sicherungshypothek, die er sich aufgrund eines Zahlungsurteils oder Vollstreckungsbescheides im Grundbuch hat absichern lassen, kann daraus die Zwangsversteigerung der Immobilie beantragen.

Mit Anordnung der Zwangsversteigerung wird ein Zwangsversteigerungsvermerk in Abteilung II im Grundbuch eingetragen, damit ist die Immobilie "beschlagnahmt".

Die Beschlagnahme schützt den die Versteigerung betreibenden Gläubiger davor, dass der Schuldner (der Eigentümer der Immobilie)  zum Nachteil des Gläubigers die Immobilie weiter belastet oder diese verkauft.

Eintragungen im Grundbuch (z.B. einer Grundschuld), die nach der Beschlagnahme erfolgen,  beeinträchtigen den die Versteigerung führenden Gläubiger (z.B. die Bank, Kreditinstitut, Darlehensgeber) nicht.

Sind mehrere Gläubiger vorhanden, die jeder für sich zu unterschiedlichen Zeiten einen Zwangsversteigerungsantrag stellen, kommt es nicht zu mehreren Versteigerungsverfahren, sondern der spätere Gläubiger tritt dem Verfahren des früheren Gläubigers bei.

Ein weiterer Zwangsversteigerungsvermerk wird nicht im Grundbuch eingetragen.

Ermittlung des Verkehrswertes durch einen Sachverständigen

Nach der Beschlagnahme lässt das Versteigerungsgericht den Verkehrswert ermitteln. Der Verkehrswert ist gleichermaßen wichtig für die Bieter wie für die Beteiligten des Versteigerungsverfahrens selbst.

Er ist nicht nur Anhaltspunkt für die Erfolgsaussichten des Versteigerungsantrages; nach ihm richten sich die für die Höhe der Gerichtskosten des Versteigerungsgerichts sowie die für die Zuschlagsentscheidung maßgeblichen 5/10 bzw. 7/10 Grenzen sowie die vom Bieter für sein Gebot zu stellende Bietsicherheit.

Der Verkehrswert wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch einen Sachverständigen ermittelt.

Das Sachverständigengutachten übermittelt das Versteigerungsgericht dem Schuldner (Eigentümer), dem betreibenden Gläubiger und allen anderen im Grundbuch eingetragenen Berechtigten (bei Eintragung des Rechts - z.B. einer Grundschuld - nach dem Versteigerungsvermerk allerdings nur bei Anmeldung dieses Rechts) sowie bei Wohnungseigentum dem Verwalter und allen Wohnungseigentümern mit.

Alle können Stellung nehmen, danach setzt das Gericht den Verkehrswert fest.

Die Bestimmung des Versteigerungstermins in der Zwangsversteigerung

Nach der Festsetzung des Verkehrswertes bestimmt das Gericht den Versteigerungstermin.

Dieser wird bekannt gemacht

• an der Gerichtstafel des Versteigerungsgerichtes
• gegenüber allen Verfahrensbeteiligten
• im Amtsblatt des Gerichtsbezirks
• durch Werbung in der Presse und im Internet

Die ersten drei Formen der Bekanntmachung sind zwingend. Darüber hinaus veröffentlicht das Versteigerungsgericht in aller Regel in der Presse Termine und weitere Informationen.

Der Versteigerungstermin in der Zwangsversteigerung

Der Versteigerungstermin findet als öffentliche Verhandlung des Amtsgerichtes statt, so dass jedermann Zutritt hat.

Der Rechtspfleger leitet den Termin. Es beginnt mit der Feststellung der anwesenden Verfahrensbeteiligten (Schuldner/Eigentümer), der betreibenden Gläubiger, der anderen Grundbuchberechtigten, Mieter, Pächter, WEG-Verwalter oder Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wenn sich ein Verfahrensbeteiligter beim Rechtspfleger nicht meldet, kann er keinen Einfluss auf den Ablauf des Versteigerungstermins nehmen.

Ein Bieter muss sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen.

Soll für andere geboten werden, dies gilt auch für Ehegatten, ist die Vorlage einer notariellen Bietvollmacht erforderlich.

Verlassen Sie sich nicht auf eine allgemeine Generalvollmacht, auch wenn diese notariell ausgestellt wurde, diese wird gelegentlich von dem zuständigen Rechtspfleger nicht anerkannt.

Die Bietvollmacht muss ausdrücklich zur Abgabe von Geboten in der konkret benannten Versteigerung berechtigen. Firmenvertreter müssen einen beglaubigten Handelsregisterauszug neueren Datums vorlegen.

Der Versteigerungstermin gliedert sich – wie bei der Teilungsversteigerung -  in drei Abschnitte.

• Bekanntmachungsteil (Erster Abschnitt)
• Bietzeit (Zweiter Abschnitt)
• Verhandlung und Entscheidung über den Zuschlag (Dritter Abschnitt)

Im ersten Abschnitt erfolgen eine Reihe von Bekanntmachungen und Hinweisen:

• Wesentlicher Grundbuchinhalt
• Gläubiger, die das Verfahren betreiben
• Zeitpunkt der ersten Beschlagnahme
• Anmeldungen der Beteiligten, auch etwaiger Mieter und Pächter
• Festgesetzter Verkehrswert mit 5/10 und 7/10 Grenze, soweit diese noch gelten
• Hinweis auf Grunderwerbsteuerpflicht des Erstehers

Kernstück des Bekanntmachungsteils sind die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen mit dem geringsten Gebot.

In erster Linie bestimmen sie, dass durch den Zuschlag das Eigentum auf den Ersteher übergeht, und zwar an der Immobilie und an allen Gegenständen, auf die sich die Versteigerung erstreckt.

Gleichzeitig gehen alle Nutzungen und Lasten und Gefahren (z.B. die Gefahr der Beschädigung durch Brand oder mutwillige Zerstörung) auf den Ersteher über.

Es gilt ein vollständiger Gewährleistungsausschluss in Bezug auf den Zustand der Immobilie. Eine Haftung für offene oder versteckte Mängel wird vom Versteigerungsgericht und auch von dem früheren Eigentümer nicht übernommen.

Der Ersteher muss sein Meistgebot nebst 4% Zinsen bis zum Verteilungstermin zahlen. Er trägt die Zuschlagskosten.

Auf ihn gehen die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse über, wobei zu seinen Gunsten ein Sonderkündigungsrecht (§ 57 a ZVG) besteht.

Das geringste Gebot richtet sich nach dem die Zwangsversteigerung betreibenden bestrangigen Gläubiger. Alle diesem Gläubiger im Range vorgehenden im Grundbuch eingetragenen Rechte (z.B. eine Grundschuld) bleiben bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden.

Alle nachrangigen Rechte werden beim Zuschlag gelöscht und sind vom Ersteher nicht zu übernehmen.

Anders als in der Teilungsversteigerung bleibt in der Zwangsversteigerung meist keine Grundschuld bestehen, weil die Bank i.d.R. im besten Rang gesichert ist und deshalb bei einem Zuschlag durch das Versteigerungsgericht alle Grundschulden gelöscht werden und der Ersteher das Grundbuch in Abteilung III lastenfrei erwirbt.

Im zweiten Abschnitt nimmt das Gericht mindestens 30 Minuten lang Gebote der Bieter entgegen. Das Bieten wird allerdings solange fortgesetzt, bis nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebotes niemand mehr höher bietet.

Gebote können erst dann nicht mehr abgegeben werden, wenn der Rechtspfleger den Schluss der Versteigerung verkündet. Über ein Gebot wird sofort entschieden (Zulassung oder Zurückweisung), oft auch stillschweigend. Sämtliche Vorgänge werden protokolliert.

Unmittelbar nach Abgabe eines jeden Gebots kann ein Beteiligter, dessen im Grundbuch eingetragenes Recht (z.B. eine Grundschuld oder eine Sicherungshypothek) durch die Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt würde, Sicherheit verlangen.

Die Bietsicherheit beträgt 10% des Verkehrswertes. Kann der Bietinteressent die Sicherheit nicht nachweisen, bleibt sein Gebot unberücksichtigt. Als Sicherheit dienen

• Schecks einer Bank oder einer Sparkasse
• Überweisungen auf das Konto der Justizkasse, Kontoinhaber des Einzahlers und Bieter müssen identisch sein
• unbedingte und unbefristete Bürgschaften eines Kreditinstituts

Schecks werden jedoch nur akzeptiert, wenn zwischen dem Versteigerungstermin und der Vorlegungsfrist mindestens 3 Tage - nicht notwendig Werktage - liegen, was selbst vielen erfahrenen Bietern nicht geläufig ist.

Im dritten Abschnitt verhandelt das Gericht über den Zuschlag an den Meistbietenden. Nach Schluss der Versteigerung hört das Gericht alle anwesenden und vertretenen Beteiligten zum Ergebnis des Versteigerungstermins an.

Dies ist der letzte Moment, in dem die Beteiligten Erklärungen abgeben können, die die zu treffende Entscheidung des Vollstreckungsgerichts beeinflussen (z.B. die Bewilligung der vorläufigen Einstellung der Versteigerung).

Liegt ein Meistgebot vor, ist über den Zuschlag zu entscheiden, entweder sofort oder in einem anzuberaumenden Verkündungstermin.

Jetzt wird der Zuschlag von Amts wegen versagt, wenn das Meistgebot einschließlich der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (5/10 Grenze/ § 85a ZVG).

Um das zu prüfen muss das Gericht das bare Meistgebot und das Nennkapital der etwa bestehen bleibenden Grundschuld addieren und diese Summe mit der etwa geltenden Wertgrenze vergleichen.

Wenn die Summe aus dem Meistgebot und der etwa bestehen bleibenden Grundschuld 7/10 des Verkehrswertes nicht erreicht (7/10 Grenze), kann ein Gläubiger die Versagung des Zuschlages beantragen, wenn seine Ansprüche durch das Meistgebot ganz oder teilweise nicht gedeckt sind. Das ist also nicht von Amts wegen (also automatisch) vom Gericht zu prüfen.

Beide Wertgrenzen gelten jeweils so lange, bis das Gericht einmal den Zuschlag wegen Nichterreichens einer dieser Grenzen versagt hat.

D.h.: Wurde in einem früheren Versteigerungstermin die 5/10 oder die 7/10 Grenze nicht erreicht und deshalb der Zuschlag versagt, gelten beide Grenzen im nächsten Versteigerungstermin nicht mehr.

Hat z.B. der betreibende Gläubiger im ersten Termin die Einstellung des Verfahrens bewilligt oder wurde überhaupt kein Gebot abgegeben, gelten beide Grenzen auch noch im zweiten Termin, weil die Nichterteilung oder Versagung des Zuschlages im ersten Versteigerungstermin nicht mit der 7/10 oder 5/10 Grenze zusammenhing.

Wenn die Wertgrenzen nicht mehr gelten, wird die Immobilie in der Regel nicht verschleudert.

Denn der betreibende Gläubiger kann selbst nach der Bietzeit – allerdings nur vor Zuschlagserteilung - noch die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen (§ 30 ZVG) oder den Versteigerungsantrag zurücknehmen (§ 29 ZVG).

Auch wenn der (best-)betreibende Gläubiger nach der Bietzeit die Einstellung der Versteigerung beantragt, wird der Zuschlag versagt.

Die Wirkungen des Zuschlags treten unmittelbar mit Verkündung ein. In diesem Zeitpunkt geht das Eigentum auf den Ersteher über.

Alle nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleibenden Rechte erlöschen und werden entsprechend ihrer Rangfolge aus dem Erlös befriedigt.

Der Strohmannerwerb in der Zwangsversteigerung

Aus mancherlei Gründen kann es sinnvoll sein, dass derjenige im Rahmen der Zwangsversteigerung nicht in Erscheinung tritt, der die Immobilie tatsächlich erwerben will, z.B. weil er für den Fall seines Mitbietens mit einer starken Gegenwehr eines Konkurrenten rechnet.

In diesen Fällen wird gelegentlich ein Strohmann vorgeschoben, was absolut legal und vom Zwangsversteigerungsverfahren auch zugelassen ist.

Dies ist möglich, weil der Meistbietende nicht automatisch der neue Eigentümer der Immobilie wird. Das Eigentum geht nämlich erst mit dem Zuschlag auf den Erwerber über.

Der Zuschlag erfolgt erst nach Schluss der Bietzeit und auch nicht immer noch am gleichen Tage.

Es gibt zwei Möglichkeiten des für den am Erwerb Interessierten zunächst im Dunkeln zu bleiben und doch den Zuschlag zu erhalten:

• Zum einen kann der Meistbietende seine Rechte aus dem Meistgebot an einen Dritten vor dem Zuschlag abtreten, so dass der Dritte sodann den Zuschlag erhält.
• Der Meistbietende kann aber auch von vornherein in verdeckter (d.h. für niemanden erkennbarer) Stellvertretung für einen Dritten bieten und dann bei der Verhandlung über den Zuschlag das Vertretungsverhältnis offenlegen und in notarieller Form nachweisen.

Der Erwerber kann also, wenn er sich mit dem Strohmann einig ist, bis zu dem Zeitpunkt, in dem das Meistgebot feststeht, im Hintergrund bleiben.

Er muss dann allerdings einkalkulieren, dass die Grunderwerbsteuer doppelt anfällt, nämlich sowohl für den Meistbietenden als auch für denjenigen, der den Zuschlag erhält.

Der Verteilungstermin in der Zwangsversteigerung

Bis zu dem Verteilungstermin hat der Ersteher sein bares Meistgebot an das Vollstreckungsgericht zu zahlen.

Regelmäßig beträgt die Zeitspanne zwischen dem Versteigerungs- und dem Verteilungstermin etwa 6-8 Wochen. Bis zum Verteilungstermin bleibt Zeit, das Objekt zu finanzieren (wie man das Meistgebot finanziert, lesen Sie hier).

Der Meistbietende erhält unmittelbar nach dem Zuschlag vom Versteigerungsgericht eine Mitteilung über die Höhe der von ihm an das Gericht zu leistenden Zahlung und die Zahlungsmöglichkeiten.

Im Verteilungstermin berechnet das Gericht den zu verteilenden Erlös, also die Teilungsmasse (auch Übererlös genannt).

Der bei Gericht vorhandene Erlös setzt sich aus dem bar zu zahlenden Teil des Meistgebots und den Bargebotszinsen für die Zeit vom Zuschlag bis zum Tag vor dem Verteilungstermin zusammen.

Das Gericht stellt einen Teilungsplan auf und verfährt entsprechend. Die Verteilung des Erlöses aus der Zwangsversteigerung erfolgt automatisch durch das Gericht und setzt anders als in der Teilungsversteigerung keine Einigkeit der Beteiligten voraus.

Zahlt der Ersteher das Meistgebot nicht (warum das meist keine gute Idee ist, lesen Sie hier), kann das Gericht nur die von Ersteher eventuell geleistete Sicherheit (10 % des Verkehrswertes) auf die zugeteilten Ansprüche auszahlen oder überweisen.

Soweit für Zuteilungen kein Geld zur Verfügung steht, muss der Rechtspfleger die durch den Zuschlag entstandene Forderung des Schuldners (früherer Eigentümer) gegen den Ersteher auf Bezahlung des restlichen Meistgebots auf die einzelnen Berechtigten (meist die Grundpfandgläubiger) übertragen (§ 118 ZVG).

Für die übertragenden Forderungen lässt das Gericht entsprechend dem Zuteilungsrang Sicherungshypotheken in das Grundbuch eintragen.

Auch die Berechtigten können dann aus der übertragenen Forderung in das persönliche Vermögen des Erstehers vollstrecken und aus den Sicherungshypotheken erneut die Zwangsversteigerung, diesmal aber gegen den Ersteher, betreiben. Dieses Verfahren wird Wiederversteigerung genannt.

Ist der Zuschlag rechtskräftig, das Verteilungsverfahren abgeschlossen und hat der Ersteher die Grunderwerbsteuer gezahlt, dann bittet das Gericht das Grundbuchamt, den Ersteher als neuen Eigentümer in das Grundbuch einzutragen und den Zwangsversteigerungsvermerk sowie die durch Zuschlag erloschenen Rechte zu löschen (§130 ZVG).

Die Kündigung eines Mietvertrages in der Zwangsversteigerung

Nicht selten wird eine Immobilie in der Zwangsversteigerung erworben, um diese selbst zu beziehen.

Ist sie frei, stellen sich keine Probleme. Bewohnt der frühere Eigentümer die Wohnung, so kann der Erwerber die Räumung durch den Zuschlagbeschluss erzwingen.

Dieser weist ihn nicht nur als neuen Eigentümer aus, sondern stellt für ihn auch einen Räumungstitel dar, auf dessen Grundlage er den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen kann.

Anders ist die Situation, wenn die Immobilie von einem Mieter bewohnt wird. Eine sofortige Räumungsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss gegen einen Mieter ist nicht zulässig, hier muss der Mietvertrag zunächst gekündigt werden.

Eine unmittelbare Räumungsvollstreckung kann nur gegen den (früheren) Eigentümer und dessen Familienmitglieder erfolgen (z.B. Kinder). Ist die Wohnung oder das Haus hingegen vermietet, muss der Ersteher sorgsam vorgehen.

Der Erwerber kann zwar das Mietverhältnis in der Regel wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er selbst einziehen will oder die Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt. Ist der Mietvertrag hingegen zeitlich befristet abgeschlossen, so muss die Kündigung unverzüglich, d.h. möglichst noch in dem Monat des Zuschlages oder in den ersten drei Werktagen des darauf folgenden Monats ausgesprochen und zugestellt werden, weil der Mieter sich ansonsten auf die Befristung berufen kann, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließt (§ 57a ZVG).

Falsch ist die weit verbreitete Meinung, nach der Zwangsversteigerung könne ein Wohnraummietverhältnis auch ohne Grund gekündigt werden. Immer ist ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB erforderlich, also in der Regel Eigenbedarf.

Handelt es sich um eine während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelte Immobilie, können sogar Sperrfristen den Eigenbedarf langfristig behindern (oft 10 Jahre).

Anders verhält es sich bei Gewerberaummietverhältnissen, denn diese können ohne Grund gekündigt werden.

Sind sie befristet, kann eine Kündigung gleichwohl mit der gesetzlichen Frist erfolgen. Dann muss allerdings die Kündigung nach dem Zuschlag zum nächst zulässigen Termin erfolgen, wobei der Zugang der Kündigungserklärung maßgeblich ist.

Ein Sonderkündigungsrecht von befristet abgeschlossenen Miet-/Pachtverhältnissen besteht nur nach Erwerb in der Zwangsversteigerung, nicht bei der Teilungsversteigerung.

Manche Eigentümer, für deren Immobilie die Zwangsversteigerung droht, sind nicht nur in der Verzögerung des Versteigerungsverfahrens außerordentlich erfindungsreich, sondern auch in der Mietvertragsgestaltung mit in der Regel nahen Angehörigen, um Kaufinteressenten abzuschrecken oder zu benachteiligen.

In solchen Fällen ist es zwingend notwendig, den Mietvertrag für die Immobilie vor der Versteigerung gründlich zu prüfen.

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