teilungsversteigerung-bundesweiT
von Rechtsanwalt Johannes Steger
Blockade der Erlösverteilung in der Teilungsversteigerung - Das müssen Sie wissen
Spielen Sie mit dem Gedanken, die Verteilung des Erlöses in der Teilungsversteigerung zu blockieren? Oder haben Sie Sorge, dass der andere Miteigentümer grundlos die Auszahlung des Geldes verhindert?
Dann lesen Sie diesen Blogbeitrag. Denn für den, der grundlos im Verteilungstermin die Aufteilung des Geldes verhindert, kann es teuer werden.
Es drohen dann beträchtliche Gerichts- und Anwaltskosten und zusätzlich müssen dann auch noch Verzugszinsen gezahlt werden.
Eine Besonderheit der Teilungsversteigerung besteht nämlich darin, dass das Versteigerungsgericht den nach dem Zuschlag vom Ersteher gezahlten Kaufpreis (Versteigerungserlös oder Erlös) nur entsprechend der bisherigen Beteiligungsquote an der Immobilie an die früheren Miteigentümer auszahlt, wenn diese sich spätestens im Verteilungstermin über die Erlösverteilung einigen.
Ohne Einigung wird der verteilungsfähige Erlös bei Gericht hinterlegt
Manch ein Miteigentümer nutzt diese Besonderheit der Teilungsversteigerung aus und verhindert die Auszahlung des Geldes grundlos oder weil er meint, mit der Blockade noch Ansprüche gegen den anderen Miteigentümer durchsetzen zu können.
Blockiert wird das Geld schon dann, wenn er die Zustimmung zur Auszahlung verweigert. Die Weigerung bedarf nicht einmal einer Begründung.
In der Teilungsversteigerung nimmt das Gericht anders als bei einer Zwangsversteigerung keine automatische Verteilung des Erlöses entsprechend den bisherigen Miteigentumsanteilen oder Erbquoten an der versteigerten Immobilie vor.
Wird so die Verteilung des Geldes verhindert, ist das Versteigerungsgericht gehindert, das Geld auszuzahlen, und gezwungen, den Erlös beim Hinterlegungsgericht zu hinterlegen.
Mit der Hinterlegung ist die Teilungsversteigerung für das Vollstreckungsgericht beendet und die Miteigentümer müssen nun selbst sehen, wie sie die Auszahlung des beim Hinterlegungsgericht liegenden Geldes erzwingen, notfalls durch eine Klage auf Erlösverteilung.
Dem Blockierer droht eine Klage auf Verteilung des Erlöses mit hohen Kosten
Wer als ehemaliger Eigentümer die Verteilung des Erlöses verhindert, geht beträchtliche wirtschaftliche Risiken ein, wenn er die Auszahlung grundlos blockiert.
Dies zeigt der fast typische Fall, den der Bundesgerichtshof (Urt. v. 12.10.2017, IX ZR 267/16) zu entscheiden hatte.
Die Klägerin und der Beklagte waren Miteigentümer einer Immobilie, die im Wege der Teilungsversteigerung versteigert wurde. Der Ersteher (Käufer) zahlte einen Geldbetrag in Höhe seines Gebots an das Versteigerungsgericht. Das Gericht zog von dem eingegangenen Geld die Gerichtsgebühren und die Auslagen (z.B. Kosten für das Sachverständigengutachten) des Teilungsversteigerung ab und empfahl den früheren Eigentümern, sich auf die hälftige Verteilung des verbleibenden Geldbetrages (Übererlös oder Überschuss genannt) zu einigen. Weil der Beklagte der Auszahlung des der Klägerin zustehenden hälftigen Erlöses nicht zustimmte, wurde die Verteilung des Erlöses verhindert und das Versteigerungsgericht musste den Übererlös hinterlegen.
Die Klägerin forderte den Beklagten zunächst zur Freigabe des ihr zustehenden, aber bei Gericht hinterlegten Erlösanteils auf, was dieser erneut ablehnte. Dann erhob sie Klage auf Verteilung des Erlöses. Der Beklagte wurde daraufhin verurteilt, der Auszahlung des der Klägerin zustehenden Anteils am Erlös zuzustimmen. Nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils ging der bei Gericht hinterlegte Erlös bei der Klägerin ein.
Die Klägerin verlangte jetzt in einer weiteren Klage - und zwar wieder mit Erfolg - Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins für den Zeitraum der erzwungenen Hinterlegung bis zur tatsächlichen Auszahlung, auf die sie einige Jahre hatte warten müssen. Die Verzugszinsen wurden ihr vom Gericht zugesprochen.
Der Beklagte hatte also nicht nur alle Gerichts- und Anwaltskosten der Klagen für beide Gerichtsverfahren zu tragen, sondern auch noch die Verzugszinsen.
Die Verzugszinsen erreichen schnell hohe Beträge
Und die Verzugszinsen darf man ebenso wie die Gerichts- und Anwaltskosten wirtschaftlich nicht unterschätzen.
Wer zu Unrecht über einen Zeitraum von 2 Jahren einen Betrag von z.B. € 200.000 blockiert, dem drohen bei dem heutigen Zinsniveau Verzugszinsen von mehr als € 30.000.
Ein solcher Betrag übersteigt dann schnell sogar die Gerichts- und Anwaltskosten einer Klage auf Verteilung des Geldes.
Der Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen auf den nach Blockade der Erlösverteilung hinterlegten Betrag ergibt sich dem Grunde nach aus einer analogen Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB.
Der Beklagte (Blockierer) war zwar nicht mit einer Geldschuld (Verpflichtung zur Zahlung), sondern mit der Abgabe einer Freigabeerklärung (Zustimmung zur Auszahlung von der Hinterlegungsstelle an die Klägerin) in Verzug.
Bei solchen Ansprüchen findet § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB keine unmittelbare Anwendung. Derjenige, der die Zahlung beanspruchen kann, hat aber in entsprechender Anwendung von § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB auch bei verzögerter Freigabe eines hinterlegten Geldbetrages einen Anspruch auf Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe, also von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.
Der Anspruch auf Zustimmung zu der Auszahlung des hinterlegten Geldes ist einer Geldschuld gleichwertig, so der Bundesgerichtshof.
Ob der Anspruch unmittelbar auf Zahlung oder auf Freigabe eines bei einer Hinterlegungsstelle im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Hinterlegungsverhältnisses zur Sicherung hinterlegten Geldbetrags gerichtet ist, mache wertungsmäßig keinen Unterschied.
Der Beklagte war somit im Verteilungstermin verpflichtet, an der Verteilung des Erlöses mitzuwirken, also der Auszahlung des (anteiligen) Überschusses an die Klägerin zuzustimmen.
Da der Beklagte sich grundlos weigerte, der Aufteilung des Geldes zuzustimmen, hatte er an die Klägerin für die Zeit, um die sich die Auszahlung des Erlöses verzögerte, Verzugszinsen zu zahlen.
Empfehlung: Gründliche Prüfung der Gegenansprüche oder Umgehung der Blockade durch gute Vorbereitung des Versteigerungstermins
Die Erlösverteilung sollten Sie nur blockieren und damit eine Klage auf Erlösverteilung riskieren, wenn dafür gute Gründe sprechen, etwa weil Gegenforderungen bestehen, die bei der Verteilung des Geldes in der Teilungsversteigerung berücksichtigt werden dürfen.
Das trifft keineswegs auf alle denkbaren Gegenansprüche zu, z.B. nicht auf Zugewinn- oder Unterhaltsansprüche. Zur Blockade der Verteilung des Geldes sind nur Gegenansprüche geeignet, die unmittelbar mit der Immobilie zusammenhängen.
Die unberechtigte Blockade der Verteilung des Erlöses löst einen in Anbetracht langer Gerichtsverfahren häufig nicht unbeträchtlichen Anspruch auf Verzugszinsen aus. Da können dann schnell 5-stellige Beträge zusammenkommen.
Hinzu kommen natürlich die Gerichts- und Anwaltskosten einer Klage auf Erlösverteilung.
Profi-Tipp: Verweigern Sie die Zustimmung zur Verteilung des Erlöses also nur, wenn Ihnen
(i) Gegenansprüche zustehen und
(ii) diese die Verweigerung der Zustimmung rechtfertigen.
Die Situation, die Berechtigung einer Blockade der Erlösverteilung erst kurz vor dem Verteilungstermin prüfen zu müssen, sollten Sie vermeiden, indem Sie sich mit meiner Unterstützung rechtzeitig auf den Versteigerungstermin vorbereiten.
Bei guter Beratung sollte nämlich schon lange vor dem Versteigerungstermin geklärt sein, wie die Erlösverteilung optimal und risikolos gesteuert oder blockiert werden kann.
Dazu bedarf es regelmäßig Steuerungsmaßnahmen, die kurz vor dem Verteilungstermin nicht mehr möglich sind.
Eine frühzeitige anwaltliche Beratung macht auch dann Sinn, wenn Sie befürchten, dass der andere Miteigentümer die Erlösverteilung - mit oder ohne Grund - verhindern möchte.
Denn meist kann ich bei rechtzeitiger Beauftragung dafür sorgen, dass der Ihnen zustehende Anteil am Erlös gar nicht von dem anderen Miteigentümer blockiert werden kann und somit auch ohne Zustimmung vom Gericht ausgezahlt werden muss.
