Für Dummies: Die bestehenbleibende Grundschuld in der Teilungsversteigerung

Im Grundsatz gilt: Eine Grundschuld, die im Zeitpunkt der Beantragung der Teilungsversteigerung schon im Grundbuch steht, bleibt nach dem vom Versteigerungsgericht aufzustellenden geringsten Gebot bestehen und ist vom Ersteher zu übernehmen.

Diese sogenannte "bestehenbleibende Grundschuld" erlangt anders als bei der Zwangsversteigerung auf verschiedenen Ebenen erhebliche wirtschaftliche Bedeutung für die Miteigentümer, die Bank und den Ersteher.

Was muss der Ersteher bei Abgabe seines Gebots im Versteigerungstermin beachten, wenn die Grundschuld bestehen bleibt?

Den Ersteher darf (!) es nicht interessieren, ob der Kredit von den (früheren) Miteigentümern ganz oder teilweise zurückbezahlt wurde!

Wer als Bieter sein Gebot in der Annahme abgibt, er müsse den im Grundbuch stehenden Nennwert (Kapitalwert) der bestehenbleibenden Grundschuld nicht oder nur in Höhe der Kreditrestvaluta (die Höhe, in der der Kredit bei der Bank noch besteht) bezahlen, macht einen schweren wirtschaftlichen Fehler.

Denn, ob der Kredit ganz oder teilweise bereits getilgt ist, ist nur im Verhältnis zwischen der Bank und den früheren Miteigentümern von Bedeutung.

Beispiel:

Der Bieter ist bereit, für die Immobilie einen Kaufpreis von maximal EUR 900.000 zu zahlen. Das Versteigerungsgericht weist im Versteigerungstermin darauf hin, dass beim Zuschlag eine Grundschuld mit einem Nennbetrag von EUR 400.000 bestehen bleibt. Der Bieter darf nun maximal einen Betrag von EUR 500.000 beim Versteigerungsgericht (als Bargebot) bieten, denn er muss ja noch (mindestens) EUR 400.000 an den Inhaber der Grundschuld (die Bank) zahlen.

Warum ist das so? Der Bieter muss, wenn er den Zuschlag erhält und dadurch Eigentümer wird, einen Betrag in Höhe seines (sog. Bar-)Gebots an das Versteigerungsgericht und einen weiteren Betrag in Höhe des Nennwertes der Grundschuld an die Bank zahlen, und zwar unabhängig davon, ob der Kredit bereits ganz oder teilweise zurückbezahlt wurde.

Denn die Bank wird die Grundschuld (spätestens) nach dem Zuschlag gegenüber dem Ersteher fällig stellen und  Zahlung in Höhe des Nennbetrages der Grundschuld verlangen.

Warum ist die in der Teilungsversteigerung bestehenbleibende Grundschuld für die Miteigentümer von Bedeutung?

Bereits vor dem Antrag auf Teilungsversteigerung muss der antragswillige Miteigentümer prüfen, ob trotz der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld die Versteigerung erfolgreich verlaufen kann.

Profi-Tipp: Das Bestehen einer Grundschuld ist einer der wichtigsten Gründe, warum Sie in der Teilungsversteigerung einen spezialisierten Anwalt beauftragen sollten, egal ob Sie Antragsteller oder Antragsgegner sind!

Da der Ersteher den Nennbetrag der bestehen bleibenden Grundschuld wirtschaftlich als (wesentlichen) Teil seines Kaufpreises betrachten muss, kann die Teilungsversteigerung nur zu einem Zuschlag führen, wenn ein Bieter für die Immobilie voraussichtlich einen Kaufpreis zu zahlen bereit sein wird, welcher den Nennbetrag der Grundschuld deutlich (nämlich wegen der ohne Minderanmeldung im geringsten Gebot zwingend zu berücksichtigenden dinglichen Zinsen) übersteigt.

Für eine mit einer Grundschuld zu hoch belastete Immobilie scheidet die Teilungsversteigerung ohne vorbereitende Maßnahmen regelmäßig aus, auch wenn der Kredit bereits zurückbezahlt wurde.

Diese Fälle sind nicht so selten wie man annehmen möchte, insbesondere wenn die Immobilie mit mehr als einer Grundschuld belastet ist.

Profi-Tipp: Was eine Minderanmeldung ist, wann diese sinnvoll ist und wie man diese erreicht, erfahren Sie, wenn Sie mich als Anwalt mit Ihrer Interessenvertretung in der Teilungsversteigerung beauftragen.

Warum ist die in der Teilungsversteigerung bestehen bleibende Grundschuld für die Bank von Bedeutung?

Die Bank verlangt - jedenfalls sollte sie das (!) - nach dem Zuschlag von dem Ersteher (mindestens) eine Zahlung in Höhe des Nennwertes der Grundschuld, und zwar unabhängig davon, ob der besicherte Kredit noch ganz oder teilweise valutiert (also noch nicht zurückgezahlt wurde).

Eine Zahlung in Höhe des Nennbetrages der Grundschuld hat der Ersteher an die Bank zu zahlen, will er die Zwangsversteigerung seiner gerade eben erworbenen Immobilie vermeiden.

Die Bank erteilt dem Ersteher bei vollständiger Zahlung eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld.

Nun rechnet sie über den vom Ersteher auf die Grundschuld gezahlten Betrag mit den früheren Miteigentümern ab.

Dabei verrechnet die Bank den vom Ersteher erhaltenen Betrag - Zustimmung der früheren Miteigentümer vorausgesetzt - zunächst auf die (etwaige) Kreditvaluta und eine etwa anfallende Vorfälligkeitsentschädigung.

Stimmen die früheren Miteigentümer der Verrechnung nicht zu, bleibt der Kredit bestehen und die Bank hinterlegt den vom Ersteher erhaltenen Betrag zu Gunsten der Alteigentümer beim Hinterlegungsgericht.

Profi-Tipp: Wie Sie vor dem Versteigerungstermin sichern können, dass der vom Ersteher auf die Grundschuld zu zahlende Betrag auch ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer den Kredit tilgt, erfahren Sie, wenn sie mich in der Versteigerung als Anwalt beauftragen. 

Ist der Kredit schon vor dem Versteigerungstermin von den Alteigentümern zurückgezahlt worden oder übersteigt der Nennbetrag der Grundschuld die Summe der Kreditvaluta und der Vorfälligkeitsentschädigung, so erlangt die Bank mehr Geld, als dieser im Verhältnis zu den früheren Miteigentümern zusteht.

Sie kontaktiert nun die Alteigentümer und bittet diese um eine übereinstimmende Erklärung, an wen und in welchem Verhältnis sie den überschießenden Betrag auszahlen soll.

Einigen sich die die früheren Eigentümer zwar über die Verrechnung auf den Kredit, aber nicht über die Verteilung, so wird die Bank den ihr nicht zustehenden Geldbetrag beim Gericht (nicht beim Versteigerungsgericht, sondern beim Hinterlegungsgericht) hinterlegen und die früheren Eigentümer müssen sich dann selbst um die Auszahlung durch das Gericht bemühen, notfalls im Wege der Klage des einen Alteigentümers gegen den oder die anderen Alteigentümer.

Warum muss die Bank eine Zahlung vom Ersteher in Höhe des Nennbetrages der Grundschuld verlangen?

Es gilt der Grundsatz: Zahlt der Ersteher der Immobilie zur Ablösung einer in der Teilungsversteigerung bestehen gebliebenen Grundschuld eine unter deren Nennbetrag liegende Summe, darf die Bank die Löschung der Grundschuld, die ihr in Höhe des restlichen Nennbetrags weiterhin zusteht, ohne eine entsprechende Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber, also ohne Zustimmung der früheren Miteigentümer, nicht bewilligen (Bundesgerichtshof Urteil v. 29.01.2016, Az.: V ZR 285/14). 

Der Fall (vereinfacht):

Zugunsten der Bank bestand an dem versteigerten Grundstück eine erstrangige Grundschuld in Höhe eines Nennbetrages von 220.000 €. Diese war, da die Versteigerung aus einer nachrangigen Grundschuld betrieben wurde, bei dem Zuschlag an den Ersteher „bestehen geblieben“ und war deshalb vom Ersteher abzulösen. In der Folge zahlte der Käufer an die Bank einen Betrag von lediglich 25.000 €, im Gegenzug erteilte die Bank dem Ersteher als dem neuen Eigentümer eine Löschungsbewilligung für die erstrangige Grundschuld. Der frühere Eigentümer verlangte von der Bank Schadensersatz mit dem Argument, die Bank hätte die Löschungsbewilligung nur bei Erhalt des Nennbetrages der Grundschuld erteilen dürfen, sie habe insoweit ihre Pflicht zur Rückgewähr der Grundschuld verletzt. Der BGH gab dem klagenden früheren Eigentümer recht.

Rechtlicher Hintergrund: Die Grundschuld ist vom Kredit unabhängig

Die Grundschuld ist von einer etwa bestehenden persönlichen Forderung (i.d.R. Rückforderung eines Kredits) unabhängig, auch wenn sie als Sicherheit für eine solche Forderung dient.

Deshalb steht die Grundschuld der Bank auch dann weiterhin zu, wenn die gesicherte Forderung (also der Anspruch auf Rückzahlung des Kredits) ganz oder teilweise aufgrund schon geleisteter Zahlungen nicht (mehr) besteht.

Nach dem Sicherungsvertrag können die Sicherungsgeber (also die Miteigentümer der Immobilie) nach vollständiger Rückzahlung des Kredits jedoch die Rückgewähr der Grundschuld verlangen, was in der Weise geschieht, dass die Bank den Eigentümern eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld erteilt.

Der Rückgewähranspruch der Miteigentümer richtet sich auf Abtretung oder Aufhebung des nicht mehr valutierten Teils der Grundschuld oder einen entsprechenden Verzicht der Bank auf die Grundschuld.

Oder etwas einfacher für den Fall eines Bankkredits ausgedrückt: Ist der Kredit an die Bank zurückgezahlt, muss die Bank entweder die Grundschuld aufgeben oder sie muss die Rechte an der Grundschuld an die Eigentümer abtreten, so dass die ehemalige (Fremd-)Grundschuld zu einer Eigentümergrundschuld wird, also nun den Eigentümern der Immobilie zusteht.

Nach Tilgung des Kredits muss die Bank die Grundschuld zurückgeben. Die Bank darf die Grundschuld also nicht behalten oder in anderer Weise verwerten.

Etwas komplexer wird die Anwendung der vorstehenden Regeln nach einer Teilungsversteigerung. 

Wird bei der Teilungsversteigerung die Grundschuld - einschließlich ihres nicht valutierten Teils - als bestehenbleibendes Recht (§ 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG) von dem Ersteher übernommen, haftet der Erwerber für den Nennbetrag der Grundschuld mit der soeben ersteigerten Immobilie dinglich.

Profi-Tipp: Dass der Ersteher auch für die persönlichen Kreditverbindlichkeiten der Alteigentümer haftet, können diese nur bei geschicktem Vorgehen mit einem in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt erreichen.

In der Praxis wird die Übernahme der Haftung der Erstehers für die Kreditverbindlichkeiten der Alteigentümer aus Unkenntnis in 999 von 1.000 Fällen (!) nicht herbeigeführt.

Und dann haftet der Ersteher mit der Immobilie für die Grundschuld und die Miteigentümer haften der Bank weiterhin persönlich für den Kredit.

Das ist ein ungutes Ergebnis für die Alteigentümer, welches ein erfahrener Anwalt unbedingt vermeiden sollte.

Valuta der Grundschuld ist für das Gebot in der Teilungsversteigerung unbedeutend

Die Übernahme der Grundschuld bildet einen Teil des vom Ersteher geschuldeten Kaufpreises.

Der Nennbetrag der Grundschuld plus der bar zu zahlende Teil des geringsten Gebots (§ 49 Abs. 1 ZVG) ergeben den Kaufpreis, den der Ersteher für die Immobilie insgesamt zu bezahlen hat.

Ob die Grundschuld im Zeitpunkt des Zuschlags an den Ersteher valutiert (ob also der Kredit von den früheren Miteigentümern  bereits ganz oder teilweise zurückgezahlt wurde), ist für die dingliche Haftung des Erstehers und den von ihm zu bezahlenden Kaufpreis ohne Bedeutung.

Löst nun der Ersteher die bestehen gebliebene Grundschuld in voller Höhe des Nennbetrages durch Zahlung an die Bank ab, hat die Bank ihren Pflichten aus dem Sicherungsvertrag mit den Alteigentümern entsprechend die erhaltene Zahlung - deren Zustimmung vorausgesetzt - zunächst auf den Kredit zu verrechnen.

Im Hinblick auf den nicht valutierten Teil der Grundschuld (also soweit der Kredit bereits zurückgezahlt ist) tritt an Stelle des zuvor bestehenden Anspruchs auf Rückgewähr der Grundschuld nunmehr der bei der Bank aufgelaufene Mehrerlös, den die Bank an die früheren Eigentümer auskehren muss.

Durch das geschilderte Prozedere wird ausgeglichen, dass der bar zu zahlende Teil des Gebots um den vollen (Nenn-)Betrag der Grundschuld einschließlich ihres nicht mehr valutierten Teils gemindert war.

Zahlt der Ersteher der Immobilie dagegen zur Ablösung einer in der Teilungsversteigerung bestehen gebliebenen Grundschuld eine unter deren Nennbetrag liegende Summe an die Bank, wird die Grundschuld nur in Höhe der geleisteten Zahlung zur Eigentümergrundschuld des Erstehers.

Die Bank darf die Löschung der Grundschuld, die ihr in Höhe des restlichen Nennbetrags weiterhin zusteht, ohne eine entsprechende Vereinbarung mit den früheren Miteigentümern nicht bewilligen.

Setzt sie sich über dieses Verbot hinweg, macht sie sich gegenüber den früheren Eigentümern schadensersatzpflichtig.

Muss der Ersteher nach der Teilungsversteigerung auf die Grundschuld auch die dinglichen Zinsen ab dem Zuschlag an die Bank zahlen?

Die Bank ist nach einer Teilungsversteigerung gegenüber den früheren Miteigentümern nicht verpflichtet, vom Ersteher der Immobilie auch die ab Zuschlag bis zur Ablösung der Grundschuld auflaufenden dinglichen Zinsen auf den Nennbetrag der Grundschuld zu verlangen, jedenfalls dann nicht, wenn bereits die Zahlung in Höhe des Nennbetrages der Grundschuld ausreicht, um den durch die Grundschuld besicherten Kredit der früheren Miteigentümer vollständig zu tilgen (Bundesgerichtshof Urteil v. 04.02.2011, Az.: V ZR 132/10).

Die Bank kann zwar von dem Ersteher die im Grundbuch eingetragenen dinglichen Zinsen der Grundschuld ab dem Zuschlag (§ 56 Satz 2 ZVG) bis zur Ablösung (Zahlung an die Bank) verlangen, sie ist dazu jedoch gegenüber den früheren Eigentümern nicht verpflichtet, solange sich nicht etwas anderes aus dem zwischen der Bank und den Miteigentümern bei der Bestellung der Grundschuld abgeschlossenen Sicherungsvertrag ergibt.

Denn die Zinsen hätten den früheren Miteigentümern auch dann nicht zugestanden, wenn diese vor der Teilungsversteigerung der Immobilie die Grundschuld selbst abgelöst hätten.

Zusammenfassung: Hinweise für Miteigentümer oder Bieter

• Der Kaufpreis bestimmt sich für den Ersteher aus der Summe der zu übernehmenden Grundschuld zuzüglich des Bargebots.

• Das Bargebot zahlt der Ersteher an das Versteigerungsgericht.

• Die übernommene Grundschuld löst der Ersteher durch Zahlung an die Bank ab.

• Die Bank muss, um sich nicht gegenüber den früheren Miteigentümern oder Miterben schadensersatzpflichtig zu machen, den Ersteher veranlassen, den Nennbetrag der bestehen gebliebenen Grundschuld zu zahlen, bevor dieser eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld erhält.

• Wenn in der Teilungsversteigerung eine Grundschuld bestehen bleibt, muss der Ersteher zumindest den Nennbetrag der Grundschuld an die Bank zahlen, um die Immobilie von der Last der Grundschuld zu befreien.

• Der Ersteher muss damit rechnen, dass die Bank zusätzlich zu dem Nennbetrag der Grundschuld auch die im Grundbuch eingetragenen dinglichen Zinsen auf die Grundschuld (i.d.R. 15-18% p.a.) für die Zeit ab dem Zuschlag bis zur Ablösung der Grundschuld verlangt.

• Die früheren Eigentümer der Immobilie haben allerdings keinen Anspruch darauf, dass die Bank vom Ersteher auch die dinglichen Zinsen auf die Grundschuld verlangt, wenn ihr gegenüber der Bank bestehender Kredit bereits durch die Zahlung des Nennbetrages der Grundschuld getilgt wird.

Disclaimer

Ich habe versucht, dieses komplexe Thema so einfach wie möglich für diejenigen Leser zu beschreiben, die keine oder nur geringe Kenntnisse im Grundbuch- oder Versteigerungsrecht haben, aber gleichwohl von der Teilungsversteigerung betroffen sind oder die Einleitung einer solchen speziellen Versteigerung selbst in Betracht ziehen.

Der rechtlich versierte Leser möge mir an der ein oder anderen Stelle nachsehen, dass ich mich aus Gründen der besseren Verständlichkeit nicht immer juristisch präzise und vollständig ausgedrückt habe.

Insbesondere ersetzt dieser Blogbeitrag keine qualifizierte rechtliche Beratung in der Teilungsversteigerung, wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist oder eine Grundschuld bestehen bleibt.

Er vermittelt nur Basics für "Dummies".

Tipp: Beauftragen Sie einen erfahrenen Anwalt!

Ich halte eine qualifizierte Rechtsberatung durch einen auf die Teilungsversteigerung spezialisierten Anwalt für unverzichtbar, wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Und zwar sowohl für Antragsteller als auch Antragsgegner.

Oft entscheidet sich beim "Kampf um die Grundschuld" der Erfolg oder Misserfolg in der Teilungsversteigerung. 

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