Teilungsversteigerung vor der Scheidung: Was geschieht mit dem gemeinsamen Haus?

Was können Sie tun, wenn Ihr Ehepartner vor einer Scheidung weder das Haus verkaufen noch seinen Anteil am Haus an Sie übertragen möchte?

Die Teilungsversteigerung bietet in einer Scheidung einen Ausweg, um die lang andauernde Blockade zu durchbrechen.  

Gerade in einer konfliktbeladenen Scheidung

• bestehen Fehlvorstellungen vom Ablauf der Teilungsversteigerung
• lauern wegen der engen Verzahnung von Familienrecht und Immobilienrecht Fallstricke
• benötigen Sie neben der Beratung durch einen Fachanwalt oder eine Fachanwältin für Familienrecht zusätzlich eine spezialisierte anwaltliche Beratung für die Teilungsversteigerung.

Was Sie als betroffener Ehepartner über die Teilungsversteigerung in der Scheidung unbedingt wissen sollten, erkläre ich in diesem Blogbeitrag.

Eine Teilungsversteigerung ist während der Scheidung zulässig

In den meisten Fällen ist die Teilungsversteigerung während der Scheidung zulässig (BGH Beschluss vom 16.11.2022 -XII ZB 100/22).

Sie ist dann ein geeignetes Druckmittel, um zu einer Verhandlungslösung zu kommen, den Verkauf zu erzwingen oder das Haus selbst zu ersteigern.

Der Bundesgerichtshof hat klare Regelungen für die Teilungsversteigerung während der Scheidung vorgegeben:

Grundsätzlich kann ein Ehepartner auch vor der Scheidung die Teilungsversteigerung beantragen.

Wenn der andere damit nicht einverstanden ist, dann kann dieser mit einem Drittwiderspruchsantrag vor dem Familiengericht die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung in der Scheidung  im Einzelfall prüfen lassen.

Vom Familiengericht ist dann eine Interessenabwägung vorzunehmen.

Von Bedeutung kann dafür insbesondere sein:

• die Dauer der Trennungszeit
• die Dauer der Ehe
• das Alter der Ehepartner
• der Zeitpunkt der Anschaffung der Immobilie
• die Beweggründe des versteigerungswilligen Ehepartners/eheschädliches Verhalten
• die wirtschaftlichen Interessen der Ehepartner
• die physische oder psychische Gesundheit des in der Immobilie wohnenden Ehepartners
• die Möglichkeit, Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zu finden und zu bezahlen
• das Wohl der Kinder, die noch im Haushalt leben

Meist ergibt die Abwägung, dass die Teilungsversteigerung in der Scheidung nicht verhindert werden kann.

Wesentliches Vermögen: Zustimmung zur Teilungsversteigerung erforderlich

Macht der Miteigentumsanteil des versteigerungswilligen Ehepartners sein ganzes oder nahezu ganzes Vermögen  aus und wird die Ehe im gesetzlichen Güterstand geführt, kann die Teilungsversteigerung ohne Einwilligung des anderen erst gar nicht vor der Scheidung durchgeführt werden (§ 1365 BGB).

Das ist der Fall, wenn der Miteigentumsanteil etwa 90% oder mehr des Vermögens ausmacht.

Dann ist die Teilungsversteigerung vor der Scheidung nicht zulässig.

Ist die Scheidung noch nicht ausgesprochen, sollte vor jedem Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung eine überschlägige Vermögensschätzung erfolgen.

Kein Vorkaufsrecht für Ehepartner in der Teilungsversteigerung

Auch bei einer Teilungsversteigerung während der Scheidung wird das ganze Haus und nicht nur der Miteigentumsanteil des anderen Ehepartners versteigert.

Nur wenn ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann das auch in der Teilungsversteigerung in Betracht kommen.

Aus der Ehe allein kann kein Ehepartner ein Vorkaufsrecht ableiten.

Auch hat kein Ehepartner einen Anspruch darauf, dass der andere ihm seinen Miteigentumsanteil zum Verkehrswert verkauft.

Wer nur den Miteigentumsanteil des anderen Ehepartners versteigern lassen möchte, kann das nur, wenn er vom Gericht bestätigte Zahlungsansprüche gegen den anderen hat (Urteil, Vollstreckungsbescheid, Vollstreckungstitel) und damit vollstreckt.

Eine solche Forderungsversteigerung kann dann eine wirtschaftlich interessante Alternative zur Teilungsversteigerung sein. Denn außer demjenigen, der den Anteil des anderen versteigert, wird kaum jemand Interesse an dem Erwerb des Anteils des anderen haben.

So kann man günstig den Miteigentumsanteil des anderen Ehepartners selbst ersteigern und Alleineigentümer werden.

Keine Schadensersatzpflicht bei Antrag auf Teilungsversteigerung

Oft wird bei einer Scheidung angenommen, dass derjenige Ehepartner, der die Teilungsversteigerung beantragt, sich schadensersatzpflichtig macht, wenn in der Versteigerung nur ein geringerer Kaufpreis als z.B. bei einem Verkauf unter Mithilfe eines Maklers und eines Notars erzielt wird.

Oder wenn er die Versteigerung nur deshalb einleitet, weil er den Anteil des anderen Ehepartners vor der Scheidung günstig selbst ersteigern möchte.

Das ist allerdings deshalb ein Irrtum, weil die Teilungsversteigerung der gesetzlich vorgesehene Weg der Auseinandersetzung einer Immobilie ist.

Wer sich also in der Scheidung für die Versteigerung entscheidet, macht sich nicht schadensersatzpflichtig.

Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht bei der Erlösverteilung beachten

Nicht selten beantragt ein Ehepartner die Teilungsversteigerung in der Absicht, nach einem Zuschlag die Auszahlung des auf seinen Ehepartner entfallenden Erlöses zu blockieren.

Etwa weil er meint, er habe aus der Zeit der Ehe noch Zahlungsansprüche an den anderen, mit denen er aufrechnen könne oder die ihn berechtigen würden, die Auszahlung an den anderen zu verweigern oder weil er sich davon ein starkes Druckmittel in der Scheidung verspricht.

In der Mehrzahl der Fälle ist aber weder eine Aufrechnung zulässig noch kann darauf erfolgreich die Blockade der Erlösverteilung gestützt werden. Z.B. kommt diese für Ansprüche auf Zugewinnausgleich nicht in Betracht .

Nur die Erlösverteilung blockieren, weil man das eben kann, ist keine gute Strategie. Die Erlösverteilung blockieren sollte man nur, wenn man dazu auch berechtigt ist.

Ohne einen in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt sollte man die Erlösverteilung nicht verhindern, will man sich nicht erheblichen wirtschaftlichen Risiken aussetzen (Verzugszinsen, Kosten für weitere Gerichtsverfahren, Schadensersatzansprüche).

Denn nur er kann verbindlich einschätzen, ob man die Zustimmung zur Aufteilung des Erlöses mit guten Gründen verweigern darf oder nicht.

Unproblematische Geldverteilung nach Teilungsversteigerung des gemeinsamen Hauses sicherstellen

Auch in der Scheidung wird die unteilbare Immobilie mit der Teilungsversteigerung in einen teilbaren Geldüberschuss umgewandelt.

Aber wenn sich die (Noch-)Ehepartner nicht über die Verteilung des in der Versteigerung erzielten Geldes ("Erlös" genannt) einigen und man für diese Situation nicht mit guter anwaltlicher Beratung vorgesorgt hat, dann hinterlegt das Versteigerungsgericht das Geld bei dem zuständigen Amtsgericht.

Und dann müssen sich die zerstrittenen Ehepartner auch noch in einem  neuen Verfahren vor dem Familiengericht über die Erlösverteilung streiten. Das kostet Nerven, Zeit und Geld.

Aber das ist bei einer durchdachten Strategie vermeidbar.

Denn Sie können während der Scheidung und rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin mit einem in der Teilungsversteigerung erfahrenen Anwalt die Erlösverteilung zu ihren Gunsten beeinflussen und so ein Einfrieren des Ihnen zustehenden Geldes vermeiden.

Eine solche Strategie bietet zudem erhebliche finanzielle Vorteile, wenn Sie die Immobilie selbst ersteigern wollen. 

Beauftragen Sie einen Experten für die Teilungsversteigerung!

Wenn Sie während der laufenden Scheidung die Teilungsversteigerung in Betracht ziehen oder davon betroffen sind, benötigen Sie dafür eine zusätzliche spezialisierte anwaltliche Beratung, um Ihre Erfolgschancen deutlich zu erhöhen.

Nur wenige Anwälte beherrschen die Teilungsversteigerung und die Scheidung gleichzeitig.

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