Einfach erklärt: Die Teilungsversteigerung von A bis Z

Welches Ziel hat die Teilungsversteigerung?

Welcher Anwalt berät Sie in einer Teilungsversteigerung am besten?

Eine ideale Wahl wäre ein „Fachanwalt für Versteigerungsrecht”. Aber bisher gibt es diese Fachanwaltsbezeichnung nicht und deshalb darf auch kein Anwalt damit werben. Umso mehr Wert sollten Sie deshalb bei der Auswahl Ihres Anwalts  auf dessen erkennbare  Expertise in der Teilungsversteigerung legen.

Einen Anwalt zu beauftragen, den Sie schon aus anderen Sachen kennen, ist meist keine gute Idee. Die Wahrscheinlichkeit, dabei an einen Anwalt zu geraten, der noch nie eine Teilungsversteigerung geführt hat, ist sehr hoch. Und wenn ein Anwalt Ihnen erklärt, dass es in der Teilungsversteigerung genügt, ein paar Tricks zu kennen, seien Sie vorsichtig. Wirklich helfen kann Ihnen nur ein Rechtsanwalt mit vertieften Kenntnissen und Erfahrungen im Recht der Versteigerung.

Kann das Gericht die Teilungsversteigerung ablehnen?

Bei der Beantragung einer Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung einer Immobilie (Haus oder Eigentumswohnung) entfällt die Pflicht zur Darlegung eines sachlichen Grundes. Das zuständige Vollstreckungsgericht führt keine materielle Prüfung der Antragsmotive durch.

• Rechtliche Prämisse: Niemand kann rechtlich gezwungen werden, dauerhaft in einer Miteigentümergemeinschaft (Bruchteilsgemeinschaft) zu verbleiben.
• Praktische Konsequenz: Die Einleitung und Durchführung der Teilungsversteigerung lässt sich durch andere Miteigentümer in der Regel nicht dauerhaft blockieren oder verhindern.

Das Verfahren weist folgende Kernmerkmale auf:

• Antragstellung: Jeder Miteigentümer ist berechtigt, einen formlosen, schriftlichen Antrag beim zuständigen Amtsgericht zu stellen. Vorgefertigte juristische Muster sind hierfür unnötig.
• Verfahrenswirkung: Die übrigen Eigentümer werden rechtlich zur Verwertung der Liegenschaft im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung verpflichtet. Eine Zustimmung der Miteigentümer ist nicht erforderlich.
• Versteigerungsobjekt: Gegenstand der Teilungsversteigerung ist stets die Gesamtimmobilie. 
  

Was sind die Gründe für eine Teilungsversteigerung?

Der Grund für die Einleitung einer Teilungsversteigerung liegt nicht in der Zahlungsunfähigkeit, wie es bei einer Zwangsversteigerung der Fall ist, sondern in der Zerstrittenheit. 

Die tatsächliche Beantragung der Teilungsversteigerung, die zugleich mit einem Hinweis auf weiterhin bestehende Einigungsbereitschaft kombiniert wird, wirkt meist als bester Hebel für eine Einigung.

Denn früher oder später merkt jeder Eigentümer unter dem Druck des Versteigerungsverfahrens, dass nur eine Einigung den Zuschlag in der Versteigerung abwenden kann. Die Einigungsbereitschaft kann auch lange genug reifen, da die Versteigerung je nach Auslastung des Amtsgerichts von der Antragstellung bis zum Versteigerungstermin durchschnittlich etwa 9-15 Monate dauert.

Nach meiner Erfahrung erzeugt manchmal auch die durch anwaltliche Expertise ausgewiesene "Ankündigung" der Teilungsversteigerung die erhoffte Wirkung, aber auch nur dann, wenn Sie in einer nicht konfrontativen Weise und verbunden mit echter Gesprächsbereitschaft kommuniziert wird. Sonst wird sie schnell als unangemessene Drohung verstanden und verhärtet eher die Fronten, weil sich niemand gerne einer Drohung beugt.

Kann ein Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen?

Auch ein Miterbe kann die Teilungsversteigerung alleine beantragen, jedenfalls wenn keine Testamentsvollstreckung angeordnet wurde.

Bei angeordneter Testamentsvollstreckung

• kann der Testamentsvollstrecker die Versteigerung beantragen, oder
• der Miterbe, wenn der Testamentsvollstrecker gegenüber dem Versteigerungsgericht die Zustimmung zur Teilungsversteigerung erklärt.

Besonderheiten für die Antragstellung bestehen nach einem Erbfall, wenn das Grundbuch noch den Verstorbenen als Eigentümer der Immobilie ausweist. Der verstorbene Eigentümer bleibt vorerst noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bis die Miterben die Eigentumsänderung bei einem Notar oder bei Gericht mit einem gerichtlich eröffneten Testament oder mit einem Erbschein beantragen.

Bis dahin vergeht häufig viel Zeit, in der schon manch ein Miterbe auf die Idee kommt, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu erzwingen. Er ist dann aber oft noch nicht als Miterbe im Grundbuch eingetragen. Aber das muss auch nicht sein. Denn bevor er den Antrag auf Teilungsversteigerung stellt, muss er das Grundbuch nicht berichtigen lassen, also nicht sich selbst als Miterben eintragen lassen. Es genügt, wenn er mit seinem Antrag auf Teilungsversteigerung den Erbnachweis, also entweder den Erbschein oder das vom Gericht eröffnete Testament,  vorlegt.

Kann ein Gesellschafter einer Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR) die Teilungsversteigerung beantragen? 

Kann ein Gläubiger des Miteigentümers die Teilungsversteigerung beantragen?

Häuft ein Miteigentümer Schulden an (er ist dann ein Schuldner), kann auch dessen Gläubiger (also derjenige, der Zahlung vom Schuldner verlangen kann) die Teilungsversteigerung erzwingen, indem er zunächst ein Zahlungsurteil vor Gericht erstreitet und dann damit den Miteigentumsanteil und den grundsätzlich bestehenden Auseinandersetzungsanspruch des Schuldners an der Immobilie pfändet.

Der Gläubiger kann dann die Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft durch eine Teilungsversteigerung auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer erzwingen, auch wenn diese keine Schulden haben.

Dem Gläubiger steht dann auch der anteilige Erlös aus der Versteigerung zu und so kommt er dann an sein Geld. Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Forderungen beitreiben mit der Teilungsversteigerung.

Kann man die Teilungsversteigerung auch schon vor der Scheidung beantragen?

Wenn der einem Ehepartner gehörende Miteigentumsanteil an der Immobilie nicht dessen wesentliches Vermögen darstellt, ist die Teilungsversteigerung vor der Scheidung fast immer möglich. 

Wird die Ehe im Güterstand der Zugewinngemeinschaft geführt und sind die finanziellen Mittel des Ehepartners, der die Teilungsversteigerung einleiten möchte, im Wesentlichen in der Immobilie gebunden, blockiert § 1365 BGB oft die Versteigerung. Danach darf ein Ehepartner über den Verkauf seines in der Immobilie gebundenen Vermögens vor der Scheidung unter bestimmten Voraussetzungen nur mit Zustimmung des anderen Ehegatten entscheiden; auch die Beantragung einer Teilungsversteigerung gehört zu einer solchen zustimmungspflichtigen Entscheidung.

Wie kann ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung verzögern?

Das Versteigerungsgericht belehrt jeden Antragsgegner im Zeitpunkt der Zulassung der Teilungsversteigerung über die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen einen Antrag auf vorläufige Einstellung der Auseinandersetzung zu stellen und zu begründen.

Das geschieht zeitgleich mit der Übersendung des Beschlusses über die Anordnung der Teilungsversteigerung.

Nach § 180 Abs. 2  ZVG hat derjenige Miteigentümer, der die Teilungsversteigerung nicht beantragt hat (Antragsgegner genannt), nach Beginn der Teilungsversteigerung das Recht, die einstweilige Einstellung der Versteigerung zu beantragen, wenn dies bei Abwägung aller Interessen der Miteigentümer geboten erscheint.

Was ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes durch den Gutachter in der Teilungsversteigerung zu beachten?

Zur Vorbereitung des Versteigerungstermins beauftragt das Gericht einen Sachverständigen, den Verkehrswert der Immobilie durch ein Gutachten festzustellen. Wenn der Sachverständige allen Beteiligten einen Besichtigungstermin ankündigt, wird oft das unterschiedliche Interesse der Eigentümer deutlich.

Wer die Immobilie selbst ersteigern möchte, versucht häufig, die Innenbesichtigung zu verhindern, oder schildert die Immobilie in einem schlechten Licht, um den Sachverständigen zu veranlassen, einen möglichst geringen Verkehrswert zu begutachten. Wenn dem Sachverständigen keine Innenbesichtigung ermöglicht wird, muss er zur Sicherheit einen Abzug (oft etwa 10 %) vom sonst festzusetzenden Wert berücksichtigen, da er nicht ausschließen kann, dass sich die Immobilie im Inneren in einem schlechten Zustand befindet.

Wer nicht selbst ersteigern möchte, sondern an einem möglichst hohen Versteigerungserlös interessiert ist, wird die Besichtigung hingegen unterstützen.

Nach der Besichtigung legt der Sachverständige sein Gutachten dem Gericht vor, welches es allen Eigentümern übermittelt, so dass diese auf Fehler in der Begutachtung hinweisen können.

Nach Auswertung der Stellungnahmen der beteiligten Eigentümer setzt das Versteigerungsgericht den Verkehrswert für die Immobilie fest. Meist genauso wie der Sachverständige diesen in seinem Gutachten ermittelt hat.

Wann ist in der Teilungsversteigerung ein guter Zeitpunkt gekommen, um eine Einigung zu versuchen und die Versteigerung abzuwenden?

Nicht selten bieten sich für die Miteigentümer oder Miterben Einigungsmöglichkeiten, sobald der Verkehrswert ermittelt und festgesetzt wurde.

Ein erfahrener Rechtsanwalt  wird für Sie in dieser Phase der Teilungsversteigerung sehr hilfreich sein, um die Einigungsgespräche mit allen Beteiligten anzustoßen und zu moderieren.

Das Gutachten bietet dafür eine gute Grundlage. Kommt es nicht zu einer Einigung,  wird die Teilungsversteigerung fortgesetzt.

Können Sie das Gutachten verwenden, um das Haus oder die Wohnung für Käufer zu inserieren?

Schon deutlich vor dem Versteigerungstermin sollten sich Miteigentümer bemühen, wenn sie nicht selbst ersteigern wollen, das Kaufinteresse von potentiellen Käufern zu wecken. Das erhöht die Chancen auf ein hohes Gebot in der Versteigerung. Das gelingt in der Regel gut, sobald das bebilderte Gutachten des Sachverständigen den potentiellen Käufern vorlegt werden kann. Ein probates Mittel der Vermarktung besteht darin, dass ein Miteigentümer auf bekannten Online-Plattformen für Immobilien (Immoscout, Immowelt usw.) auf den anstehenden Versteigerungstermin hinweist.

Weitere Tipps, wie Sie Ihre Chancen auf einen optimalen Verkaufspreis in der Teilungsversteigerung erhöhen, finden Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Den Kaufpreis in der Teilungsversteigerung optimieren.

Kontraproduktiv sind diese Vermarktungsbemühungen nur für denjenigen Miteigentümer, der die Immobilie letztendlich selbst ersteigern möchte, um alleiniger Eigentümer zu werden. Bei diesem besteht natürlich ein  gegenläufiges Interesse, er möchte die Zahl der Bieter  möglichst gering halten.

Warum sollten Sie den Beitritt zur Teilungsversteigerung beantragen und bis wann ist das möglich?

Wichtig zu wissen: Außer demjenigen Eigentümer, der die Auseinandersetzung beantragt hat, kann nur derjenige Eigentümer nennenswerten Einfluss auf den Verlauf des Versteigerungstermins nehmen, der rechtzeitig gegenüber dem Gericht den sogenannten Beitritt zur Teilungsversteigerung erklärt hat; es gibt eine Frist von 4 Wochen für den Beitritt; im Versteigerungstermin kann man  den Beitritt nicht mehr erklären, das wäre zu spät.

Die Beitrittserklärung sollte also rechtzeitig abgegeben werden, um keine Frist zu versäumen. Wird  der Beitritt gegenüber dem Versteigerungsgericht erklärt, so erlässt das Gericht einen sogenannten Beitrittsbeschluss und schickt diesen an alle Miteigentümer.

Als Frist gilt: Dieser Beschluss über den Beitritt muss mindestens 4 Wochen vor dem Versteigerungstermin dem Antragsteller vom Versteigerungsgericht übermittelt werden, damit er in dem Versteigerungstermin berücksichtigt werden kann. Kommt die Zustellung des Beitrittsbeschlusses zu spät an, nützt der Beitritt nichts mehr.

Wer den Beitritt rechtzeitig erklärt hat,  wird damit selbst zum (Co-)Antragsteller für die Versteigerung.

Ein Miteigentümer, der dem Verfahren nicht beitritt, wird als Antragsgegner bezeichnet. Tritt der Antragsgegner nicht bei, so kann derjenige Eigentümer, der die Versteigerung beantragt hat,  sogar noch nach Schluss der Bietzeit bis zur Verhandlung über den Zuschlag den Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung zurücknehmen oder die vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung bewilligen und damit allein entscheiden, ob ein Zuschlag erteilt wird oder nicht.

Dies etwa dann, wenn er sich von einem späteren Versteigerungstermin höhere Gebote verspricht oder der Antragsgegner Meistbietender geblieben ist.

Ist hingegen der Antragsgegner rechtzeitig beigetreten, führt die Rücknahme des Versteigerungsantrages oder die Erklärung, das Versteigerungsverfahrens  vorläufig einstellen zu wollen, durch den antragstellenden Eigentümer nicht zur Beendigung oder vorläufigen Einstellung des Versteigerungsverfahrens.

Es wird jetzt vielmehr auf der Grundlage des Beitrittes des Antragsgegners so fortgeführt, als hätte dieser die Auseinandersetzung von Anfang an selbst betrieben. Der Zuschlag kann und wird dann erfolgen.

Auch derjenige Miteigentümer, der nicht beigetreten ist, kann aber Gebote abgeben.

Wie verläuft der Versteigerungstermin in der Teilungsversteigerung?

Der Versteigerungstermin findet als öffentliche Verhandlung des Amtsgerichtes statt. An dem Versteigerungstermin kann jeder ohne Anmeldung teilnehmen. Eine Online-Teilnahme ist nicht zugelassen. 

Der Versteigerungstermin selbst gliedert sich in drei Abschnitte:

• die Bekanntmachungen
• die Bietzeit und
• die Verhandlung über den Zuschlag an den Meistbietenden

Der Rechtspfleger - das Verfahren wird von einem Rechtspfleger und nicht einem Richter geführt - eröffnet den Versteigerungstermin. Er stellt fest, wer von den Miteigentümern anwesend ist oder sich zumindest vertreten lässt, z.B. durch einen Rechtsanwalt.

Wenn sich ein Beteiligter jetzt nicht meldet oder z.B. auch keinen ihn vertretenden erfahrenen Rechtsanwalt geschickt hat, kann er keinen Einfluss auf den Verlauf des Termins nehmen.

Bekanntmachungen im Versteigerungstermin: Bestehen bleibende Grundschuld und Berechnung des geringsten Gebots

Zu Beginn des Versteigerungstermins gibt der Rechtspfleger Hinweise zum wesentlichen Inhalt des Grundbuchs, zu den Beteiligten, zu deren Anmeldungen, zum festgesetzten Wert der Immobilie sowie zu den 5/10- und 7/10-Wertgrenzen. 

Die Erläuterungen des Gerichts zum geringsten Gebot sind von zentraler Bedeutung für jeden Bieter.

Das geringste Gebot besteht aus den Verfahrenskosten, etwaigen Zinsen und einer Nebenleistung für eine bestehen bleibende Grundschuld, insgesamt Bargebot genannt, und  den Rechten, die der Erwerber übernehmen muss, den sogenannten bestehen bleibenden Rechten, z.B. eine Grundschuld).

Das geringste Bargebot muss durch ein Gebot eines Bieters mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden.

Aber wie wird nun das geringste Gebot ermittelt?  Das wird besonders verständlich, wenn man sich anschaut, wie bei einer Zwangsversteigerung - nicht bei einer Teilungsversteigerung - vorgegangen wird. Das geringste Gebot richtet sich in der Zwangsversteigerung - also der Forderungsversteigerung - nach dem die Versteigerung betreibenden bestrangigen Gläubiger (i.d.R. der Bank aus einer Grundschuld, die allen anderen Grundschulden im Rang vorgeht und deshalb im besten (sichersten) Rang eingetragen ist). Der beste (erste) Rang einer Grundschuld ist deshalb so wichtig, weil der Erlös aus der Versteigerung zuerst diesem Grundpfandrecht zugeteilt wird; nur was dann noch übrig bleibt, wird auf eine nachrangige Grundschuld oder Hypothek verteilt. Alle diesem bestrangigen Gläubiger im Range vorgehenden Rechte bleiben bestehen (werden also nicht im Grundbuch gelöscht) und müssen vom Erwerber bzw. Ersteher übernommen werden.

Auf die Teilungsversteigerung kann man dieses Prinzip nicht so ohne weiteres übertragen, es funktioniert aber ähnlich. Da in einem Verfahren zur Auseinandersetzung der Immobilie ein betreibender "Gläubiger" mit einer Geldforderung fehlt, tritt an dessen Stelle der Antragsteller, so dass alle dem Auseinandersetzungsanspruch des antragstellenden Miteigentümers "vorgehenden" Rechte (meist in Form einer Grundschuld) bestehen bleiben. Anders ausgedrückt: Rechte, die zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits im Grundbuch eingetragen waren, bleiben grundsätzlich bestehen.

Eine  bestehen bleibende Grundschuld muss der Ersteher als Teil seiner Gegenleistung für den Erwerb des Objektes übernehmen. Für den Ersteher ist die Grundschuld also Teil seines "Kaufpreises".

Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld für einen früheren Kredit eingetragen, welchen die Eigentümer bereits vollständig zurückgezahlt haben, können die Versteigerungsbedingungen im Interesse aller Miteigentümer erheblich vereinfacht werden.

Anstatt diese Grundschuld als vom Versteigerungsgericht bestehen bleibend in das geringste Gebot aufnehmen zu lassen und damit Unsicherheit bei potentiellen Bietern auszulösen, kann der Rechtspfleger nämlich unter folgenden Voraussetzungen diese Grundschuld als offensichtlich löschungsreif  behandeln und von der Aufnahme in das geringste Gebot absehen:

• dem Gericht muss für die Grundschuld eine Löschungsbewilligung der Gläubigerbank in öffentlich beglaubigter Form sowie der erteilte Grundschuldbrief bei einem Briefrecht vorliegen und

• sämtliche Miteigentümer oder Miterben müssen im Versteigerungstermin zu Protokoll des Gerichts der Löschung der Grundschuld zustimmen und sie beantragen. Dafür müssen sie auch anwesend oder durch einen Bevollmächtigten vertreten sein. 

Auch für viele Banken scheint der Umgang mit nicht mehr valutierenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung große Herausforderungen mit sich zu bringen. Häufig verhalten sich Banken ungeschickt oder sogar falsch und können sich schadensersatzpflichtig machen. Das gilt insbesondere dann, wenn Banken auf Bitten eines Miteigentümers eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld an einen Miteigentümer herausgeben, der die Absicht hat, die Immobilie selbst zu ersteigern. Denn nicht selten gelangt der Miteigentümer auf diese Weise in eine Position, die ihm zum Nachteil der anderen Miteigentümer eine missbräuchliche Verwendung der Löschungsbewilligung nach dem Zuschlag erlaubt. Warum Banken in solchen Situationen besser auf die Grundschuld verzichten statt dafür einem Miteigentümer eine Löschungsbewilligung zu erteilen, lesen Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Die bestehenbleibende Grundschuld in der Teilungsversteigerung

Bietzeit und Bietsicherheit im Versteigerungstermin

Nach den Bekanntmachungen beginnt die Bietzeit. Grundsätzlich darf jeder ein Gebot zum Erwerb der Immobilie abgeben, denn der Bieterkreis darf grundsätzlich nicht eingeschränkt werden kann. Freie Bieterkonkurrenz  ist einer der elementaren Grundsätze des Zwangsversteigerungsrechts.

Während der Bietzeit nimmt das Versteigerungsgericht mindestens 30 Minuten lang Gebote der Bieter entgegen. Das Bieten wird allerdings solange fortgesetzt, bis nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebots niemand mehr höher bietet.

Ein Gebot kann bis zu dem Zeitpunkt abgegeben werden, in dem der Rechtspfleger den Schluss der Bietzeit laut verkündet. Ein Bieter muss sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Ein Vertreter einer Gesellschaft (z.B. der Geschäftsführer einer GmbH oder einer eGbR) muss einen beglaubigten Handelsregister- bzw. Gesellschaftsregisterauszug neueren Datums vorlegen.

Eine Bietvollmacht  muss dem Gericht vorgelegt werden, wenn für andere geboten werden soll. Die Vollmacht muss zur Abgabe von Geboten in der Versteigerung berechtigen. Gemäß § 71 Abs. 2 ZVG muss die Vertretungsmacht eines Bieters „durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde sofort nachgewiesen“ werden. Eine notarielle Beglaubigung genügt: Hierbei wird vom Notar lediglich die Echtheit der Unterschrift unter dem Dokument bestätigt. Das Gericht muss sicher sein, dass die Person, die die Vollmacht erteilt, auch wirklich die Person ist, die sie zu sein vorgibt. Eine notarielle Beurkundung der Bietvollmacht ist nicht erforderlich: Eine Beurkundung ist eine umfassendere Amtshandlung, bei der der Notar nicht nur die Unterschrift, sondern auch den Inhalt des Dokuments beurkundet und die Parteien über die rechtliche Tragweite belehrt. Für eine Bietvollmacht ist die Beglaubigung der Unterschrift ausreichend, da die Beurkundung des eigentlichen Erwerbs erst durch den gerichtlichen Zuschlag ersetzt wird. Der Eigentumsübergang findet in der Versteigerung durch den Zuschlagsbeschluss des Gerichts statt, was eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags überflüssig macht.

Sämtliche Gebote werden vom Rechtspfleger protokolliert und durch laute Ansage im Saal bekanntgegeben (z.B. die Höhe des zuletzt abgegebenen und zugelassenen Gebots). Jeder Bieter muss damit rechnen, für sein Gebot eine Bietsicherheit  leisten zu müssen. Die Bietsicherheit beträgt immer 10% des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes der Immobilie und ist nicht abhängig von der Höhe des Gebots. Kann der Bieter nicht vorlegen, wird sein Gebot zurückgewiesen, sofern ein Miteigentümer die Zulassung des Gebots von der Stellung der Bietsicherheit abhängig macht. Als Bietsicherheit dienen:

• der Scheck einer Bank oder Sparkasse
  
• die Überweisung auf das Konto der Justizkasse (Kontoinhaber des Einzahlers und des Bieters sollten identisch sein)
  
• die unbedingte und unbefristete Bürgschaft eines Kreditinstituts
  

Es besteht für den Miteigentümer allerdings die Möglichkeit, die Bietsicherheit zu umgehen. Mehr dazu, ob ein Miteigentümer eine Bietsicherheit stellen muss, erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Teilungsversteigerung - Bietsicherheit auch für Miteigentümer? 

Manchmal wird von vermeintlichen Experten der Trick verkauft, für einen Miteigentümer, der die Immobilie günstig selbst ersteigern möchte, sei es ratsam, durch ein besonders aggressives Verhalten oder durch Fehlinformationen Bieter abzuschrecken. Warum das den Zuschlag gefährdet und keine gute Idee ist, lesen Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Andere Bieter in der Teilungsversteigerung abschrecken?

Die Entscheidung über den Zuschlag im Versteigerungstermin

Liegt ein Meistgebot vor, ist über den Zuschlag zu entscheiden, entweder sofort oder zu einem vom Gericht festzusetzenden späteren Termin. 

Nach dem Schluss der Bietzeit gibt das Gericht dann allen Eigentümern Gelegenheit zur (kurzen) mündlichen Stellungnahme, ob der Zuschlag erteilt werden soll oder nicht. Dies ist der letzte Moment, in dem anwesende oder durch einen Rechtsanwalt vertretene Eigentümer Erklärungen abgeben können, die die Entscheidung des Gerichts - Zuschlag ja oder nein - beeinflussen können.

Der Zuschlag muss versagt werden, wenn das Meistgebot, also bestehen bleibende Rechte plus Bargebot, die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (§ 85 a ZVG). Damit sollen die Miteigentümer vor einer Verschleuderung der Immobilie geschützt werden. Diese Wertgrenze wendet das Gericht aber im gesamten Verfahren nur maximal einmal an.

Die sog. 7/10-Wertgrenze hat im Teilungsversteigerungsverfahren nur geringe Bedeutung. Berechtigt, die Versagung des Zuschlags wegen Nichterreichens dieser Wertgrenze zu stellen, ist nur der Gläubiger eines nach den Versteigerungsbedingungen erlöschenden Grundpfandrechts (z.B. einer Grundschuld), wenn durch die geringe Höhe des Meistgebots ein teilweiser Ausfall der Grundschuld droht. Dies kommt aber nur sehr selten vor. Allerdings kann ein Miteigentümer diese Möglichkeit bei guter Beratung und entsprechender Gestaltung auch nutzen, um eine Versteigerung für weniger als 70% vom Verkehrswert zu verhindern.

Der Inhaber einer Grundschuld, die nach den Bestimmungen des geringsten Gebots bestehen bleibt und deshalb vom Ersteher zu übernehmen ist, kann die Versagung des Zuschlags nicht beantragen.

Denkbar sind in diesem dritten Abschnitt des Versteigerungstermins:

• der Zuschlag an den Meistbietenden

• die Rücknahme oder vorläufige Einstellung der Versteigerung durch den das Verfahren allein betreibenden Miteigentümer

• die Rücknahme des Versteigerungsantrags durch alle das Auseinandersetzungsverfahren betreibende Miteigentümer und die Beendigung des Verfahrens

• die vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung durch alle betreibenden Miteigentümer

• die Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot an einen Dritten

• die nachträgliche Offenlegung eines Vertretungsverhältnisses des Meistbietenden: (i) Der Meistbietende erklärt zu Protokoll des Versteigerungsgerichtes die Abtretung aller Rechte aus dem Meistgebot und ein Dritter nimmt diese Abtretung an. Die Abtretung kann auch in notarieller Form vorbereitet sein und vorgelegt werden. (ii) Eine verdeckte Bietvollmacht kann jetzt noch offen gelegt werden. Diese ist in notarieller Form nachzuweisen, muss also vorbereitet sein, um sie im Versteigerungstermin sofort vorlegen zu können.
  

Welche Zahlungen hat der Ersteher bis zum Verteilungstermin an das Versteigerungsgericht zu zahlen? Kann ein Miteigentümer weniger zahlen?

Etwa 6-8 Wochen nach dem Zuschlag bzw. dem Versteigerungstermin führt das Versteigerungsgericht einen Verteilungstermin mit dem Ziel durch, das bis dahin vom Ersteher (hoffentlich) bezahlte Meistgebot unter den Miteigentümern entsprechend den früher gehaltenen Anteilen an der Immobilie zu verteilen.

Als Ersteher das Meistgebot nicht an das Versteigerungsgericht zu zahlen, ist keine gute Idee. Es droht dann die Wiederversteigerung der Immobilie und zudem die Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Erstehers. Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Teilungsversteigerung - Ersteher zahlt Gebot nicht.

Wenn ein Miteigentümer selbst ersteigert, muss er - es sei denn, er ist durch einen Experten in der Teilungsversteigerung beraten - grundsätzlich das Bargebot, für welches er den Zuschlag erhalten hat, bis zum Verteilungstermin in voller Höhe  bei Gericht einzahlen und kann nicht den auf seinen früheren Miteigentumsanteil entfallenden Erlösanteil sofort abziehen.

Der Miteigentümer, der selbst ersteigern möchte, kann aber bei richtigem Vorgehen  den an das Versteigerungsgericht zu zahlenden Betrag häufig deutlich reduzieren und damit seinen Finanzierungsbedarf in Zeiten hoher Zinsen reduzieren. Oft ist eine Reduzierung bis zur Hälfte möglich. Gehören einem Miteigentümer ausnahmsweise mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, kann er seine Zahlungsverpflichtung noch weiter reduzieren. Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: In der Teilungsversteigerung die eigene Immobilie selbst ersteigern und nur die Hälfte zahlen - geht das?

Können Sie verhindern, dass die Auszahlung des Versteigerungserlöses blockiert wird? 

Der Versteigerungserlös (entspricht dem Kaufpreis bei einem Verkauf über einen Notar) tritt bei einer Versteigerung an die Stelle der versteigerten Wohnung oder des Hauses.

Zwar bemüht sich das Gericht, eine einvernehmliche Auszahlung des Geldes herbeizuführen. Anders als in der Zwangsversteigerung (Forderungsversteigerung) erfolgt bei der Teilungsversteigerung allerdings keine automatische Verteilung  des Geldes an die früheren Eigentümer der Immobilie. Nur wenn sich die ehemaligen Eigentümer über die Aufteilung des „Kaufpreises” einigen, wird der Versteigerungserlös schnell durch das Versteigerungsgericht ausgezahlt. Für die Auszahlung muss dem Gericht spätestens bis zum Verteilungstermin eine übereinstimmende Erklärung aller früheren Eigentümer vorliegen oder sie muss im Termin zu Protokoll erklärt werden.

Ohne Einigung wird der Erlös bei Gericht blockiert und wird nicht ausgezahlt. Es sei denn, Sie haben mit einem erfahrenen Anwalt die Blockademöglichkeit ausgeschaltet! Nur dann erhalten Sie schnell und sicher das Ihnen zustehende Geld.

Bei fehlender Einigung muss das Versteigerungsgericht den Erlösüberschuss hinterlegen und den ehemaligen Miteigentümern empfehlen, sich außerhalb der Teilungsversteigerung zu einigen oder einen gerichtlichen Antrag oder eine Klage auf Erlösverteilung zu erheben.

Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Blockade der Erlösverteilung in der Teilungsversteigerung - Das müssen Sie wissen wird die mögliche Blockade der Auszahlung des Geldes durch einen Eigentümer als zentrales Argument gegen die Teilungsversteigerung  verwendet. 

Weil die wirtschaftlichen Konditionen einer gerichtlichen Hinterlegung (es werden praktisch keine Zinsen gezahlt) ungünstig sind, sollten selbst bei äußerst zerstrittenen Eigentümern zumindest Teilauseinandersetzungen angestrebt werden, wenn man im Vorfeld des Versteigerungstermins mangels guter anwaltlicher Beratung nicht die Weichen gestellt hat, um die immer drohende Blockade der Erlösverteilung zu umgehen.

Wie finanziert der Ersteher den Kauf in der Teilungsversteigerung?

Es gibt einige Besonderheiten für den Ersteher bei der Finanzierung des Erwerbs in der Teilungsversteigerung:

• Das Verkehrswertgutachten kann aus Sicht des Kreditinstituts das ansonsten erforderliche Beleihungsgutachten ersetzen.

• Das Eigentum an der Immobilie ist zum Zeitpunkt der Finanzierung bereits auf den Erwerber (Ersteher) übergegangen und dies wird der finanzierenden Bank durch den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss nachgewiesen.

• Ein Grundbuchauszug wird zum Nachweis der Eigentümerstellung nicht benötigt. Nur die Angaben im Beschluss über den Zuschlag belegen, wer Eigentümer ist, denn das Grundbuch wird mit dem Zuschlag unrichtig. 

• Wird in dem Zuschlagsbeschluss keine bestehen bleibende Grundschuld erwähnt, kommt für die Bank sofort eine Beleihung an (rang-)erster und damit bester Stelle im Grundbuch in Betracht. Wird im Zuschlagsbeschluss eine bestehen bleibende Grundschuld erwähnt, kann diese mit der neuen Finanzierung abgelöst werden, damit die finanzierende Bank mit der eigenen Finanzierungsgrundschuld an die rangerste Stelle rücken.
  

Wer zahlt die Gerichtskosten in der Teilungsversteigerung?

Vom Antragsteller fordert das Versteigerungsgericht im Zeitpunkt der Beauftragung des Gutachters und bei Bestimmung des Versteigerungstermins oft einen Vorschuss an. 

Mehr zu den gerichtlichen Kosten und wie hoch diese sind erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Wie hoch sind die Gerichtskosten in der Teilungsversteigerung?

Bleibt die Versteigerung erfolglos oder wird der Antrag auf Teilungsversteigerung zurückgenommen, so sind die Gerichtskosten und Auslagen von demjenigen zu bezahlen, der die Teilungsversteigerung beantragt hat.

Das sollte jeder Eigentümer bedenken, der sich mit den anderen Miteigentümern, z.B. auf einen gemeinsamen Verkauf oder die Übernahme aller Anteile, einigt. Er sollte dann ein anteilige Kostenübernahme verlangen.

Ihr Anwalt für die Teilungsversteigerung