Einfach erklärt: Die Teilungsversteigerung von A bis Z
Sie möchten das Haus oder die Wohnung in einer Teilungsversteigerung selbst ersteigern oder einfach nur den Verkauf erzwingen. Sie wollen wissen, wie Sie sich optimal verteidigen können, falls ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung während einer Scheidung oder aus rein wirtschaftlichen Interessen als Druckmittel einsetzt, um Sie zum Verkauf Ihres Anteils oder der gesamten Immobilie zu zwingen. Wie auch immer: Sie möchten erreichen, dass der Versteigerungserlös schnell ausgezahlt wird und die Aufteilung des Geldes nicht dem oft unberechenbaren Verhalten anderer überlassen oder gar blockiert wird.
Von mir erfahren Sie alles, was Sie für den bestmöglichen Ausgang der Teilungsversteigerung wissen müssen. Ich erkläre Ihnen den Ablauf, die Chancen und wie Sie die beste Strategie zum eigenen Vorteil anwenden können.
Wenn es um eine Teilungsversteigerung geht, vertrauen Sie besser keinem KI-Bot. Profitieren Sie stattdessen von meiner Erfahrung. Dann sind Sie den anderen Miteigentümern immer einen Schritt voraus.
Planen Sie eine Teilungsversteigerung oder sind Sie davon bereits betroffen?
Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich bin spezialisiert auf das Recht der Teilungsversteigerung und habe umfangreiche Erfahrung.
Rufen Sie mich gerne unter 040/35 53 200 an (Beratung bundesweit) oder schreiben Sie mir eine E-Mail an: steger@bre.de
Mein Name ist Johannes Steger und ich bin als Rechtsanwalt seit mehr als 30 Jahren auf Teilungsversteigerungen spezialisiert. Ich habe meine Kanzlei in Hamburg, aber berate Sie bundesweit, egal ob in Flensburg oder in Freiburg im Breisgau.
In meinem Leitfaden zur Teilungsversteigerung erkläre ich den Ablauf der Teilungsversteigerung leicht verständlich unter rechtlichen und insbesondere strategischen und wirtschaftlichen Aspekten.
Viele Links ("Zum Blogbeitrag: ..." ) führen Sie von diesem Leitfaden direkt zu Beiträgen in meinem Blog.
Alle ➡️ 17 Blogbeiträge erklären jeweils ein besonders wichtiges Thema.
Wie ziehen Sie den größten Nutzen aus dieser Website, die Ihnen bei der Vorbereitung und Durchführung von Teilungsversteigerungen weiterhelfen soll?
Ich empfehle Ihnen, zunächst diesen umfassenden Leitfaden zu lesen und anschließend einzelne Blogbeiträge, mit denen Sie Ihr Wissen zur Teilungsversteigerung vertiefen können. In den Blogbeiträgen finden Sie besonders ausführliche Erklärungen zu Themen, die Sie garantiert in einem der üblichen Ratgeber im Internet oder einem KI-Bot vergeblich suchen.
"Fortgeschrittene" können auch direkt zu meinen Blogbeiträgen gehen, insbesondere wenn Sie sich wie viele andere nur mit dem für Laien kaum zu durchschauenden Thema der häufig
bestehen bleibenden Grundschuld beschäftigen oder erfahren wollen, ob Sie als Miteigentümer
nur die Hälfte zahlen müssen, wenn Sie die
Immobilie selbst ersteigern.
Vorab: Die erzwungene Auseinandersetzung einer Grundstücksgemeinschaft, die man Teilungsversteigerung nennt, ist mit einem erfahrenen Anwalt an Ihrer Seite
- planbar und risikoarm für den Antragsteller
- auch für den Antragsgegner chancenreich
- ein starkes Druckmittel, um eine Einigung zu erzielen
- ideal geeignet, um die Immobilie selbst zu ersteigern
- ein Vermarktungsinstrument für den Verkauf
- mit
kalkulierbaren Kosten verbunden
Welches Ziel hat die Teilungsversteigerung und worauf sollten Sie achten?
Bei einer Auseinandersetzungsversteigerung handelt es sich um ein gerichtliches Verfahren zur erzwungenen Auseinandersetzung des gemeinsamen Eigentums an einer Immobilie. Eine solche Auseinandersetzung ist meist nur dann mit wirtschaftlichen Risiken verbunden, wenn ein Miteigentümer ohne ausreichende Kenntnisse die Teilungsversteigerung selbst betreibt, ein unerfahrener Rechtsanwalt sich erstmals an einer Teilungsversteigerung für einen Miteigentümer versucht oder der Antragsgegner sich der Strategie des Antragstellers ohne wirksame Gegenmaßnahmen ausliefert.
Welcher Anwalt berät Sie in einer Teilungsversteigerung am besten?
Eine ideale Wahl wäre ein „Fachanwalt für Versteigerungsrecht”. Aber bisher gibt es diese Fachanwaltsbezeichnung nicht und deshalb darf auch kein Anwalt damit werben. Umso mehr Wert sollten Sie deshalb bei der Auswahl Ihres Anwalts auf dessen erkennbare Expertise in der Teilungsversteigerung legen.
Einen
x-beliebigen Anwalt oder einen solchen zu beauftragen, den Sie schon aus anderen Sachen kennen, ist meist keine gute Idee. Die Wahrscheinlichkeit, dabei an einen Anwalt zu geraten, der noch nie eine Teilungsversteigerung geführt hat, ist ziemlich hoch. Und wenn ein Anwalt Ihnen erklärt, dass es in der Teilungsversteigerung genügt, ein paar
Tricks
zu kennen, seien Sie vorsichtig. Wirklich helfen kann Ihnen nur ein Rechtsanwalt mit vertieften
Kenntnissen und Erfahrungen im Recht der Versteigerung.
Wenn Sie also nicht gezielt nach einem Spezialisten für die Versteigerung suchen, ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass Sie gut beraten zu werden. Denn die richtige Durchführung der Teilungsversteigerung beherrschen nur wenige spezialisierte Anwälte. Dazu braucht man nämlich viel Erfahrung und Wissen. Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Ihr Anwalt für die Teilungsversteigerung.
Kann das Gericht die Teilungsversteigerung ablehnen?
In einem Verfahren zur Aufhebung der Grundstücksgemeinschaft hat das Versteigerungsgericht nicht darüber zu entscheiden, ob derjenige, der das Verfahren beantragt hat, einen guten Grund für die gerichtliche Auseinandersetzung der Wohnung oder des Hauses hat. Denn niemand soll gezwungen sein, dauerhaft gegen seinen Willen in einer Gemeinschaft von mehreren Eigentümern zu bleiben. Deshalb kann die Teilungsversteigerung in der Regel nicht dauerhaft blockiert werden. Bei einer Teilungsversteigerung wird also eine nicht teilbare Immobilie in Geld umgewandelt, selbst wenn ein Miteigentümer die Immobilie selbst ersteigert.
Bei einer Teilungsversteigerung stellt einer von mehreren Miteigentümern oder Miterben beim Amtsgericht den formlosen schriftlichen Antrag - man braucht dazu kein Muster -, das gemeinschaftliche Grundstück oder die Wohnung oder das Haus versteigern zu lassen. Die anderen Eigentümer werden so zum Verkauf im Wege der Versteigerung gezwungen. Es wird nicht nur der Anteil der anderen Miteigentümer oder der Erbanteil der anderen Miterben versteigert, sondern die ganze Immobilie.
Was sind die häufigsten Gründe für eine Teilungsversteigerung?
Eine Scheidung oder Trennung ist einer der häufigsten Gründe für den Wunsch, das gemeinsam genutzte Haus oder die gemeinsam bewohnte Wohnung aufzuteilen. Oft ist dann eine Person bereits ausgezogen, während die andere dort bleibt. Dass hier gegensätzliche Interessen aufeinanderprallen, liegt auf der Hand. Welche Besonderheiten bei der Teilungsversteigerung vor der Scheidung zu beachten sind, lesen Sie in diesem ➡️ Blogbeitrag: Teilungsversteigerung vor der Scheidung.
Oder aufgrund unterschiedlicher Lebensphasen sind sich die Miteigentümer nicht (mehr) über die weitere Verwaltung oder Verwertung der Immobilie einig: Behalten, verkaufen oder vermieten? Vielleicht möchten sie auch persönlich und wirtschaftlich getrennte Wege gehen.
Durch einen Todesfall entstehen oft konfliktbeladene Erbengemeinschaften aus Personen, die zu verschiedenen Familien gehören oder sich in unterschiedlichen Lebensphasen befinden und somit verschiedene wirtschaftliche und persönliche Ziele verfolgen.
Der Grund für die Einleitung einer Teilungsversteigerung liegt also nicht in der Zahlungsunfähigkeit – wie es bei einer Vollstreckungs- oder Zwangsversteigerung der Fall ist –, sondern in der Zerstrittenheit oder den verschiedenen wirtschaftlichen bzw. persönlichen Zielen der Miteigentümer. Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Wie eine Zwangsversteigerung funktioniert.
Wer ein Interesse an dem Verkauf der Immobilie hat, droht dem anderen zunächst mit einer Teilungsversteigerung, weil er dieses Verfahren als Druckmittel einsetzen möchte, ohne sich damit allerdings auszukennen.
Nach meiner Erfahrung erzeugt allerdings nur die durch Expertise ausgewiesene "Drohung" mit der Teilungsversteigerung die erhoffte Wirkung, aber auch nur dann, wenn Sie in einer nicht konfrontativen Weise kommuniziert wird. Sonst verhärtet diese Drohung eher die Fronten, weil sich niemand gerne einer Drohung beugt.
Die tatsächliche Beantragung der Teilungsversteigerung, die zugleich mit einem Hinweis auf weiterhin bestehende Einigungsbereitschaft kombiniert wird, wirkt ebenfalls als ausreichendes Druckmittel, um im Verlauf des Verfahrens doch noch zu einer Einigung zu kommen.
Denn früher oder später merkt jeder Eigentümer, dass nur eine
Einigung den Zuschlag in der Versteigerung abwenden kann. Die Einigungsbereitschaft kann auch lange genug reifen, da die Versteigerung je nach Auslastung des Amtsgerichts von der Antragstellung bis zur Erlösverteilung
durchschnittlich etwa 9-15 Monate dauert.
Miteigentümer und Miterben können die Teilungsversteigerung beantragen
Jeder Miteigentümer ist unabhängig von der Größe seines Anteils an der Immobilie berechtigt, die Teilungsversteigerung zu beantragen.
Das Verfahren kann auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer durchgeführt werden, nämlich wenn man für die ganze Immobilie den Verkauf erzwingen oder die ganze Immobilie selbst ersteigern möchte.
Zur Versteigerung kommt nicht nur der Anteil der anderen Eigentümer an einer Immobilie, sondern die Immobilie im Ganzen.
Damit stellt die Teilungsversteigerung zugleich auch ein effektives Druckmittel dar, um die anderen Eigentümer doch noch zu einem Einlenken zu bewegen.
Auch ein im Grundbuch in Erbengemeinschaft eingetragener Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen, wenn keine Testamentsvollstreckung angeordnet wurde; denn dann kann nur der Testamentsvollstrecker die Versteigerung beantragen. Besonderheiten für die Antragstellung bestehen nach einem Erbfall, wenn das Grundbuch noch den Verstorbenen als Eigentümer der Immobilie ausweist. Denn durch den Erbfall wird das Grundbuch zunächst unrichtig. Der verstorbene Eigentümer bleibt vorerst noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bis die Miterben die Eigentumsänderung bei einem Notar oder bei Gericht mit einem gerichtlich eröffneten Testament oder mit einem Erbschein beantragen. Bis dahin vergeht häufig geraume Zeit, in der schon manch ein Miterbe auf die Idee kommt, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu erzwingen.
Er ist dann aber oft noch nicht als Miterbe im Grundbuch eingetragen. Aber das muss auch nicht sein. Denn bevor er den Antrag auf Teilungsversteigerung stellt, muss er das Grundbuch nicht berichtigen lassen, also nicht sich selbst als Miterben eintragen lassen. Es genügt, wenn er mit seinem Antrag auf Teilungsversteigerung den Erbnachweis (z. B. den Erbschein oder das vom Gericht eröffnete Testament) vorlegt.
Für die Gesellschafter einer GbR, also einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, steht die früher übliche Kündigung der Gesellschaft mit anschließender Teilungsversteigerung aufgrund einer Änderung des Personengesellschaftsrechts seit dem 01.01.2024 mehr zur Verfügung.
Schon vorher für die GbR eingeleitete Versteigerungen bleiben allerdings zulässig. Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Teilungsversteigerung und Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
In welchen Fällen kann die Teilungsversteigerung blockiert sein?
Gelegentlich wird die Auseinandersetzung durch ein Testament oder einen Vertrag einer Miteigentümergemeinschaft für eine bestimmte Zeit oder dauerhaft ausgeschlossen.
Ein von allen Eigentümern zu beachtendes Verbot der gerichtlichen Teilungsversteigerung kann etwa auch im Grundbuch eingetragen sein. In einem solchen Fall kommt eine Teilungsversteigerung nicht in Betracht, wohl aber der Verkauf, wenn alle Eigentümer zustimmen.
Soweit eine Testamentsvollstreckung angeordnet ist, kann der Testamentsvollstrecker die Teilungsversteigerung einleiten. Wenn in diesen Fällen ein Miterbe die Teilungsversteigerung selbst beantragen will, muss der Testamentsvollstrecker dazu seine Zustimmung erteilen.
Ist der Miteigentumsanteil des verkaufswilligen Miteigentümers mit einem Nießbrauch belastet, so muss der Nießbraucher dem Versteigerungsantrag nicht nur zustimmen, er muss vielmehr zusammen mit dem Miteigentümer den Versteigerungsantrag stellen.
Ohne die Mitwirkung des Nießbrauchers kann die Teilungsversteigerung nicht durchgeführt werden. Belastet der Nießbrauch jedoch nur den Anteil des Antragsgegners, so hindert das die Teilungsversteigerung nicht, die Mitwirkung des Nießbrauchers ist in einer solchen Konstellation entbehrlich.
Können Sie die Teilungsversteigerung auch schon vor der Scheidung beantragen und welche Besonderheiten sollten Sie dabei beachten?
Auch bei einer Scheidung kann die Teilungsversteigerung ein gangbarer Weg sein, wenn Sie den Verkauf der gemeinsamen Immobilie durchsetzen wollen, der andere Ehegatte diesen Verkauf jedoch blockiert oder verzögert. Oder wenn Sie die gemeinsame Immobilie selbst ersteigern möchten, aber nicht den vollen Preis zahlen wollen.
Die Teilungsversteigerung ist während der Scheidung aber nicht immer möglich. Sind bei der Zugewinngemeinschaft (das ist der Regelfall) die finanziellen Mittel der Eheleute begrenzt oder in der Immobilie gebunden, blockiert § 1365 BGB manchmal die Auseinandersetzungsversteigerung. Denn nach dieser Vorschrift darf ein Ehepartner über den Verkauf seines (in der Immobilie gebundenen) Vermögens vor der Scheidung unter bestimmten Voraussetzungen nur mit
Zustimmung des anderen Ehegatten entscheiden. Auch die Beantragung einer Teilungsversteigerung gehört zu einer zustimmungspflichtigen Entscheidung.
Macht der Wert des Immobilienanteils des antragstellenden Ehegatten nämlich nahezu (=ca. 90% oder mehr) seines gesamten Vermögens aus, dann ist die Teilungsversteigerung nur zulässig, wenn der Ehepartner dem Versteigerungsantrag zustimmt.
Verweigert dieser die Zustimmung, womit in fast allen Fällen einer konfliktbelasteten Scheidung zu rechnen ist, dann blockiert das bereits die Teilungsversteigerung, bevor sie richtig begonnen hat. Nach der Scheidung kann der geschiedene Partner die Teilungsversteigerung allerdings nicht mehr verhindern. Jeder kann dann die Teilungsversteigerung ohne die Zustimmung des früheren Ehepartners erzwingen.
Auch wenn der einem Ehepartner gehörende Miteigentumsanteil nicht dessen wesentliches Vermögen darstellt, führt die Teilungsversteigerung vor Scheidung manchmal zu Konflikten, die dann nur vor dem Familiengericht geklärt werden können. Dann kommt es manchmal auf eine komplizierte Abwägung der Interessen der Ehepartner an. Das sollten Sie nicht ohne einen erfahrenen Rechtsanwalt versuchen.
Worauf Sie bei der Teilungsversteigerung während der Scheidung unbedingt achten sollten und wo Fallstricke lauern, erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Teilungsversteigerung während der Scheidung.
Kann ein Gläubiger des Miteigentümers die Teilungsversteigerung beantragen?
Häuft ein Miteigentümer Schulden an (er ist dann ein Schuldner), kann auch dessen Gläubiger (also derjenige, der Zahlung vom Schuldner verlangen kann) die Auseinandersetzungsversteigerung erzwingen, indem er zunächst ein Zahlungsurteil vor Gericht erstreitet und dann damit den Miteigentumsanteil und den grundsätzlich bestehenden Auseinandersetzungsanspruch des Schuldners an der Immobilie pfändet.
Wenn Sie so vorgehen wollen, dann geht das nicht ohne einen in der Versteigerung erfahrenen Anwalt.
Der Gläubiger kann dann die Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft durch eine Teilungsversteigerung auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer erzwingen, auch wenn diese keine Schulden haben.
Dem Gläubiger steht dann auch der anteilige Erlös aus der Versteigerung zu und so kommt er dann an sein Geld. Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Forderungen beitreiben mit der Teilungsversteigerung.
Wie kann ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung verzögern?
Das Versteigerungsgericht belehrt jeden Antragsgegner im Zeitpunkt der Zulassung der Teilungsversteigerung über die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen einen Antrag auf vorläufige Einstellung der Auseinandersetzung zu stellen und zu begründen.
Das geschieht zeitgleich mit der Übersendung des Beschlusses über die Anordnung der Teilungsversteigerung, mit dem zugleich die Beschlagnahme der Immobilie bestimmt wird.
Nach § 180 Abs. 2 ZVG hat derjenige Miteigentümer, der die Teilungsversteigerung nicht beantragt hat (Antragsgegner genannt), nach Beginn der Teilungsversteigerung das Recht, die einstweilige Einstellung der Versteigerung zu beantragen, wenn dies bei Abwägung aller Interessen der Miteigentümer geboten erscheint.
Die vom Vollstreckungsgericht anzuordnende einstweilige Einstellung führt dazu, dass die Teilungsversteigerung vorübergehend nicht fortgesetzt wird und zum vorläufigen Stillstand kommt. Das Gericht kann dann bei einem begründeten Antrag die einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung zunächst auf die Dauer von sechs Monaten bestimmen, später kann das Gericht das dann noch einmal wiederholen, so dass in begründeten Ausnahmefällen ein vorläufiger Stillstand der Teilungsversteigerung von maximal zwölf Monaten erreicht werden kann.
Ein mit der Teilungsversteigerung vertrauter Anwalt wird Ihnen sagen können, wann ein solcher Einstellungsantrag Aussicht auf Erfolg hat.
Wenn durch die Teilungsversteigerung einer Immobilie, die Eheleuten gehört, das Kindeswohl eines gemeinschaftlichen Kindes ernsthaft gefährdet wird, dann besteht zusätzlich die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung des Verfahrens nach § 180 Abs. 3 ZVG zu beantragen. Unter Kindeswohl versteht man das gesamte Wohlergehen und die gesunde Entwicklung eines Kindes.
Mehr zum Thema Blockade oder Verzögerung der Teilungsversteigerung erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Teilungsversteigerung blockieren und verzögern.
Was ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes durch den Gutachter in der Teilungsversteigerung zu beachten?
Zur Vorbereitung des Versteigerungstermins beauftragt das Gericht einen Sachverständigen damit, den Verkehrswert der Immobilie durch ein Gutachten festzustellen. Wenn der Sachverständige allen Beteiligten einen Besichtigungstermin ankündigt, wird oft das unterschiedliche Interesse der Eigentümer deutlich.
Wer die Immobilie selbst ersteigern möchte, versucht häufig, die Innenbesichtigung zu verhindern, oder schildert die Immobilie in einem schlechten Licht, um den Sachverständigen zu veranlassen, einen möglichst geringen Verkehrswert zu begutachten. Wenn dem Sachverständigen keine Innenbesichtigung ermöglicht wird, muss er zur Sicherheit einen Abzug (oft etwa 10 %) vom sonst festzusetzenden Wert berücksichtigen, da er nicht ausschließen kann, dass sich die Immobilie im Inneren in einem schlechten Zustand befindet.
Wer nicht selbst ersteigern möchte, sondern an einem möglichst hohen Versteigerungserlös interessiert ist, wird die Besichtigung hingegen unterstützen.
Nach der Besichtigung legt der Sachverständige sein Gutachten dem Gericht vor, welches es allen Eigentümern übermittelt, so dass diese auf Fehler in der Begutachtung hinweisen können.
Nach Auswertung der Stellungnahmen der beteiligten Eigentümer setzt das Versteigerungsgericht den Verkehrswert für die Immobilie fest. Meist genauso wie der Sachverständige diesen in seinem Gutachten ermittelt hat.
Wann ist in der Teilungsversteigerung ein guter Zeitpunkt gekommen, um eine Einigung zu versuchen und die Versteigerung abzuwenden?
Nicht selten bieten sich für die Miteigentümer oder Miterben Einigungsmöglichkeiten, sobald der Verkehrswert ermittelt und festgesetzt wurde.
Ein erfahrener Rechtsanwalt wird für Sie in dieser Phase der Teilungsversteigerung sehr hilfreich sein, um die Einigungsgespräche mit allen Beteiligten anzustoßen und zu moderieren.
Das Gutachten bietet dafür eine gute Grundlage. Kommt es nicht zu einer Einigung, wird die Teilungsversteigerung fortgesetzt.
Können Sie das Gutachten verwenden, um das Haus oder die Wohnung für Käufer zu inserieren?
Schon deutlich vor dem Versteigerungstermin sollten sich Miteigentümer bemühen, wenn sie nicht selbst ersteigern wollen, das Kaufinteresse von potentiellen Käufern zu wecken. Das erhöht die Chancen auf ein hohes Gebot in der Versteigerung. Das gelingt in der Regel gut, sobald das bebilderte Gutachten des Sachverständigen den potentiellen Käufern vorlegt werden kann. Ein probates Mittel der Vermarktung besteht darin, dass ein Miteigentümer auf bekannten Online-Plattformen für Immobilien (Immoscout, Immonet, Immowelt usw.) auf den anstehenden Versteigerungstermin hinweist.
Weitere Tipps wie Sie Ihre Chancen auf einen optimalen Verkaufspreis in der Teilungsversteigerung erhöhen, finden Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Den Kaufpreis in der Teilungsversteigerung optimieren.
Kontraproduktiv sind diese Vermarktungsbemühungen nur für denjenigen Miteigentümer, der die Immobilie letztendlich selbst ersteigern möchte, um alleiniger Eigentümer zu werden. Bei diesem besteht natürlich ein gegenläufiges Interesse, er möchte die Zahl der
Bieter möglichst gering halten.
Oft gelingt eine Einigung noch kurz vor dem Versteigerungstermin, wenn ein Käufer gefunden werden kann, der einen attraktiven Kaufpreis bietet, den man bei Fortsetzung der Teilungsversteigerung nicht sicher erreicht.
Oder wenn der eine Miteigentümer dann endlich bereit ist, den anderen zu einem fairen Preis auszuzahlen. Etwa
50% aller Teilungsversteigerungen enden mit einer Einigung, bevor es zu einem Versteigerungstermin kommt.
Welche Möglichkeiten der Beendigung der Teilungsversteigerung Ihnen dafür zur Verfügung stehen, lesen Sie in meinem ➡️
Blogbeitrag: Kann der Antragsteller die Teilungsversteigerung jederzeit zurückziehen?
Warum sollten Sie den Beitritt zur Teilungsversteigerung beantragen und bis wann ist das möglich?
Wichtig zu wissen: Außer demjenigen Eigentümer, der die Auseinandersetzung beantragt hat, kann nur derjenige Eigentümer nennenswerten Einfluss auf den Verlauf des Versteigerungstermins nehmen, der rechtzeitig gegenüber dem Gericht den sogenannten Beitritt zur Teilungsversteigerung erklärt hat; es gibt eine Frist von 4 Wochen für den Beitritt; im Versteigerungstermin kann man den Beitritt nicht mehr erklären, das wäre zu spät.
Die Beitrittserklärung sollte also rechtzeitig abgegeben werden, um keine Frist zu versäumen. Wird der Beitritt gegenüber dem Versteigerungsgericht erklärt, so erlässt das Gericht einen sogenannten Beitrittsbeschluss und schickt diesen an alle Miteigentümer.
Als Frist gilt: Dieser Beschluss über den Beitritt muss mindestens 4 Wochen vor dem Versteigerungstermin dem Antragsteller vom Versteigerungsgericht übermittelt werden, damit er in dem Versteigerungstermin berücksichtigt werden kann. Kommt die Zustellung des Beitrittsbeschlusses zu spät an, nützt der Beitritt nichts mehr.
Wer den Beitritt rechtzeitig erklärt hat, wird damit selbst zum (Co-)Antragsteller für die Versteigerung.
Ein Miteigentümer, der dem Verfahren nicht beitritt, wird als Antragsgegner bezeichnet. Tritt der Antragsgegner nicht bei, so kann derjenige Eigentümer, der die Versteigerung beantragt hat, sogar noch nach Schluss der Bietzeit bis zur Verhandlung über den Zuschlag den Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung zurücknehmen oder die vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung bewilligen und damit allein entscheiden, ob ein Zuschlag erteilt wird oder nicht.
Dies etwa dann, wenn er sich von einem späteren Versteigerungstermin höhere Gebote verspricht oder der Antragsgegner Meistbietender geblieben ist.
Ist hingegen der Antragsgegner rechtzeitig beigetreten, führt die Rücknahme des Versteigerungsantrages oder die Erklärung, das Versteigerungsverfahrens vorläufig einstellen zu wollen, durch den antragstellenden Eigentümer nicht zur Beendigung oder vorläufigen Einstellung des Versteigerungsverfahrens.
Es wird jetzt vielmehr auf der Grundlage des Beitrittes des Antragsgegners so fortgeführt, als hätte dieser die Auseinandersetzung von Anfang an selbst betrieben. Der Zuschlag kann und wird dann erfolgen.
Auch derjenige Miteigentümer, der nicht beigetreten ist, kann aber Gebote abgeben.
Wie verläuft der Versteigerungstermin in der Teilungsversteigerung?
Der Versteigerungstermin findet als öffentliche Verhandlung des Amtsgerichtes statt. An dem Versteigerungstermin kann jeder ohne Anmeldung teilnehmen. Eine Online-Teilnahme ist nicht zugelassen.
Der Versteigerungstermin selbst gliedert sich in drei Abschnitte:
- die Bekanntmachungen
- die Bietzeit und
- die Verhandlung über den Zuschlag an den Meistbietenden
Der Rechtspfleger - das Verfahren wird von einem Rechtspfleger und nicht einem Richter geführt - eröffnet den Versteigerungstermin. Er stellt fest, wer von den Miteigentümern anwesend ist oder sich zumindest vertreten lässt, z.B. durch einen Rechtsanwalt.
Wenn sich ein Beteiligter jetzt nicht meldet oder z.B. auch keinen ihn vertretenden erfahrenen Rechtsanwalt geschickt hat, kann er keinen Einfluss auf den Verlauf des Termins nehmen.
Bekanntmachungen im Versteigerungstermin: Bestehen bleibende Grundschuld und Berechnung des geringsten Gebots
Zu Beginn des Versteigerungstermins gibt der Rechtspfleger, der das Verfahren leitet, Hinweise zum wesentlichen Inhalt des Grundbuchs, zu den Beteiligten, zu deren Anmeldungen, zum festgesetzten Wert der Immobilie sowie zu den 5/10- und 7/10-Wertgrenzen, soweit diese Grenzen noch gelten.
Kern des Bekanntmachungsteils sind die Versteigerungsbedingungen. Diese legen fest, zu welchen Bedingungen (siehe geringstes Gebot) das Eigentum an der Immobilie durch den späteren Zuschlag auf den Ersteher übergeht.
Die Versteigerungsbedingungen bestimmen etwa das geringste Gebot, den vollständigen Gewährleistungsausschluss (Kauf ohne jede Haftung für den Zustand der Immobilie) und insbesondere, ob nach dem sogenannten geringsten Gebot etwa eine Grundschuld bestehen bleibt und vom Ersteher zu übernehmen ist.
Die Erläuterungen des Gerichts zum geringsten Gebot sind außerordentlich wichtig. Das geringste Gebot besteht aus den Verfahrenskosten, etwaigen Zinsen und einer Nebenleistung für eine bestehen bleibende Grundschuld (insgesamt Bargebot genannt) und den Rechten, die der Erwerber übernehmen muss (bestehen bleibende Rechte, z.B. eine Grundschuld).
Das geringste Bargebot muss durch ein Gebot eines Bieters mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden.
Aber wie wird nun das geringste Gebot ermittelt? Das wird besonders verständlich, wenn man sich anschaut, wie bei einer Zwangsversteigerung - nicht bei einer Teilungsversteigerung - vorgegangen wird. Das geringste Gebot richtet sich in der Zwangsversteigerung - also der Forderungsversteigerung - nach dem die Versteigerung betreibenden bestrangigen Gläubiger (i.d.R. der Bank aus einer Grundschuld, die allen anderen Grundschulden im Rang vorgeht und deshalb im besten (sichersten) Rang eingetragen ist). Der beste (erste) Rang einer Grundschuld ist deshalb so wichtig, weil der Erlös aus der Versteigerung zuerst diesem Grundpfandrecht zugeteilt wird; nur was dann noch übrig bleibt, wird auf eine nachrangige Grundschuld oder Hypothek verteilt. Alle diesem bestrangigen Gläubiger im Range vorgehenden Rechte bleiben bestehen (werden also nicht im Grundbuch gelöscht) und müssen vom Erwerber bzw. Ersteher übernommen werden.
Auf die Teilungsversteigerung kann man dieses
Prinzip nicht so ohne weiteres übertragen, es funktioniert aber ähnlich. Da in einem Verfahren zur Auseinandersetzung der Immobilie ein betreibender "Gläubiger" mit einer Geldforderung fehlt, tritt an dessen Stelle der Antragsteller, so dass alle dem Auseinandersetzungsanspruch des antragstellenden Miteigentümers "vorgehenden" Rechte (meist in Form einer Grundschuld) bestehen bleiben. Anders ausgedrückt: Rechte, die zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits im Grundbuch eingetragen waren, bleiben grundsätzlich bestehen.
Das ist ein wichtiger und praxisrelevanter Grundsatz in der Teilungsversteigerung, weil dort häufig eine Grundschuld im geringsten Gebot bestehen bleibt und deshalb vom Ersteher übernommen werden muss. Und dann muss man als Bieter wissen, dass es keine Rolle spielt, ob der Kredit, dessen Rückzahlung für die Bank durch die Grundschuld gesichert werden sollte, noch läuft oder bereits zurückgezahlt wurde.
Mehr zu bestehen bleibenden Grundschulden erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Die bestehenbleibende Grundschuld in der Teilungsversteigerung.
Für Grundstücke, Wohnungen oder Häuser im Eigentum einer Erbengemeinschaft, die nur einheitlich mit einem Grundpfandrecht (meist einer Grundschuld) belastet sein können, folgt aus diesem Grundsatz, dass alle auf der Immobilie lastenden Grundschulden, die bereits zum Zeitpunkt der Stellung des Versteigerungsantrags im Grundbuch eingetragen sind, in das geringste Gebot aufzunehmen und vom Ersteher zu übernehmen sind.
Für Bruchteilsgemeinschaften bzw. Miteigentümergemeinschaften (z.B. Eheleute, die als Miteigentümer zu je ein halb im Grundbuch eingetragen sind oder wenn mehrere Eigentümer Miteigentumsanteile an einem Mehrfamilienhaus halten), gilt auch der Grundsatz, dass die alle Miteigentumsanteile gleichermaßen belastenden Grundschulden nach dem geringsten Gebot bestehen bleiben, wenn diese bereits zum Zeitpunkt der Antragstellung im Grundbuch eingetragen waren.
Eine bestehen bleibende Grundschuld muss der Ersteher als Teil seiner Gegenleistung für den Erwerb des Objektes übernehmen. Für den Ersteher ist die Grundschuld also Teil seines "Kaufpreises".
Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld für einen früheren Kredit eingetragen, welchen die Eigentümer bereits vollständig zurückgezahlt haben, können die Versteigerungsbedingungen im Interesse aller Miteigentümer erheblich vereinfacht werden.
Anstatt diese Grundschuld als vom Versteigerungsgericht bestehen bleibend in das geringste Gebot aufnehmen zu lassen und damit Unsicherheit bei potentiellen Bietern auszulösen, kann der Rechtspfleger nämlich unter folgenden Voraussetzungen diese Grundschuld als offensichtlich löschungsreif behandeln und von der Aufnahme in das geringste Gebot absehen:
- dem Gericht muss für die Grundschuld eine Löschungsbewilligung der Gläubigerbank in öffentlich beglaubigter Form sowie der erteilte Grundschuldbrief bei einem Briefrecht vorliegen und
- sämtliche Miteigentümer oder Miterben müssen im Versteigerungstermin zu Protokoll des Gerichts der Löschung der Grundschuld zustimmen und sie beantragen. Dafür müssen sie auch anwesend oder durch einen Bevollmächtigten vertreten sein.
Auch für viele Banken scheint der Umgang mit nicht mehr valutierenden Grundschulden in der Teilungsversteigerung große Herausforderungen mit sich zu bringen. Häufig verhalten sich Banken ungeschickt oder sogar falsch und können sich schadensersatzpflichtig machen. Das gilt insbesondere dann, wenn Banken auf Bitten eines Miteigentümers eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld an einen Miteigentümer herausgeben, der die Absicht hat, die Immobilie selbst zu ersteigern. Denn nicht selten gelangt der Miteigentümer auf diese Weise in eine Position, die ihm zum Nachteil der anderen Miteigentümer eine missbräuchliche Verwendung der Löschungsbewilligung nach dem Zuschlag erlaubt. Warum Banken in solchen Situationen besser auf die Grundschuld verzichten statt dafür einem Miteigentümer eine Löschungsbewilligung zu erteilen, lesen Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Löschungsbewilligung oder Verzicht?
Bietzeit und Bietsicherheit im Versteigerungstermin
Nach den Bekanntmachungen beginnt die Bietzeit. Grundsätzlich darf jeder ein Gebot zum Erwerb der Immobilie abgeben, denn der Bieterkreis darf grundsätzlich nicht eingeschränkt werden kann. Freie Bieterkonkurrenz ist einer der elementaren Grundsätze des Zwangsversteigerungsrechts.
Während der Bietzeit nimmt das Versteigerungsgericht mindestens 30 Minuten lang Gebote der Bieter entgegen. Das Bieten wird allerdings solange fortgesetzt, bis nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebots niemand mehr höher bietet.
Ein Gebot kann bis zu dem Zeitpunkt abgegeben werden, in dem der Rechtspfleger den Schluss der Bietzeit laut verkündet. Ein Bieter muss sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Ein Vertreter einer Gesellschaft (z.B. der Geschäftsführer einer GmbH oder einer eGbR) muss einen beglaubigten Handelsregister- bzw. Gesellschaftsregisterauszug neueren Datums vorlegen.
Eine notarielle Bietvollmacht muss dem Gericht vorgelegt werden, wenn für andere geboten werden soll. Die Vollmacht muss zur Abgabe von Geboten in der Versteigerung berechtigen.
Sämtliche Gebote werden vom Rechtspfleger protokolliert und durch laute Ansage im Saal bekanntgegeben (z.B. die Höhe des zuletzt abgegebenen und zugelassenen Gebots). Jeder Bieter muss damit rechnen, für sein Gebot eine
Bietsicherheit leisten zu müssen. Die Bietsicherheit beträgt immer 10% des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes der Immobilie und ist nicht abhängig von der Höhe des Gebots. Kann der Bieter nicht vorlegen, wird sein Gebot zurückgewiesen, sofern ein Miteigentümer die Zulassung des Gebots von der Stellung der Bietsicherheit abhängig macht. Als Bietsicherheit dienen:
- der
Scheck einer Bank oder Sparkasse
- die
Überweisung auf das Konto der Justizkasse (Kontoinhaber des Einzahlers und des Bieters sollten identisch sein)
- die unbedingte und unbefristete
Bürgschaft eines Kreditinstituts
Ein Scheck wird jedoch nur akzeptiert, wenn zwischen dem Versteigerungstermin und der Vorlegungsfrist des Schecks mindestens 3 Tage – nicht notwendig Werktage – liegen. Findet der Versteigerungstermin beispielsweise an einem Dienstag statt, so muss der Scheck noch am Samstag derselben Woche dem Kreditinstitut vorgelegt werden können. Endet die Vorlagefrist bereits am Freitag, ist der Scheck nicht als Bietsicherheit geeignet. Den Scheck sollte sich ein Bietinteressent also erst kurz vor dem Versteigerungstermin besorgen.
Auch der Miteigentümer, der ein Gebot abgeben möchte, muss damit rechnen, dass er eine Sicherheit für sein Gebot zu stellen hat. Denn seine Beteiligung an der Immobilie allein gilt nicht als Sicherheit. Die von einem bietenden Miteigentümer zu leistende Bietsicherheit vermindert sich also nicht um den Werts seines Anteils an der Immobilie.
Es besteht für den Miteigentümer allerdings die Möglichkeit, die Bietsicherheit zu umgehen. Mehr dazu, ob ein Miteigentümer eine Bietsicherheit stellen muss, erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Teilungsversteigerung - Bietsicherheit auch für Miteigentümer?
Manchmal wird von
vermeintlichen Experten der Trick verkauft, für einen Miteigentümer, der die Immobilie günstig selbst ersteigern möchte, sei es ratsam, durch ein besonders aggressives Verhalten oder durch Fehlinformationen Bieter abzuschrecken. Warum das den Zuschlag gefährdet und keine gute Idee ist, lesen Sie in meinem ➡️
Blogbeitrag: Andere Bieter in der Teilungsversteigerung abschrecken?
Die Entscheidung über den Zuschlag im Versteigerungstermin
Liegt ein Meistgebot vor, ist über den Zuschlag zu entscheiden, entweder sofort oder zu einem vom Gericht festzusetzenden späteren Termin.
Nach dem Schluss der Bietzeit gibt das Gericht dann allen Eigentümern Gelegenheit zur (kurzen) mündlichen Stellungnahme, ob der Zuschlag erteilt werden soll oder nicht. Dies ist der letzte Moment, in dem anwesende oder durch einen Rechtsanwalt vertretene Eigentümer Erklärungen abgeben können, die die Entscheidung des Gerichts - Zuschlag ja oder nein - beeinflussen können.
Der Zuschlag muss versagt werden, wenn das Meistgebot, also bestehen bleibende Rechte plus Bargebot, die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (§ 85 a ZVG). Damit sollen die Miteigentümer vor einer Verschleuderung der Immobilie geschützt werden. Diese Wertgrenze wendet das Gericht aber im gesamten Verfahren nur maximal einmal an.
Die sog. 7/10-Wertgrenze hat im Teilungsversteigerungsverfahren nur geringe Bedeutung. Berechtigt, die Versagung des Zuschlags wegen Nichterreichens dieser Wertgrenze zu stellen, ist nur der Gläubiger eines nach den Versteigerungsbedingungen erlöschenden Grundpfandrechts (z.B. einer Grundschuld), wenn durch die geringe Höhe des Meistgebots ein teilweiser Ausfall der Grundschuld droht. Dies kommt aber nur sehr selten vor. Allerdings kann ein Miteigentümer diese Möglichkeit bei guter Beratung und entsprechender Gestaltung auch nutzen, um eine Versteigerung für weniger als 70% vom Verkehrswert zu verhindern.
Der Inhaber einer Grundschuld, die nach den Bestimmungen des geringsten Gebots bestehen bleibt und deshalb vom Ersteher zu übernehmen ist, kann die Versagung des Zuschlags nicht beantragen.
Denkbar sind in diesem dritten Abschnitt des Versteigerungstermins:
- der Zuschlag an den Meistbietenden
- die Rücknahme oder vorläufige Einstellung der Versteigerung durch den das Verfahren allein betreibenden Miteigentümer
- die Rücknahme des Versteigerungsantrags durch alle das Auseinandersetzungsverfahren betreibende Miteigentümer und die Beendigung des Verfahrens
- die vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung durch alle betreibenden Miteigentümer
- die Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot an einen Dritten
- die nachträgliche
Offenlegung eines Vertretungsverhältnisses des Meistbietenden: (i) Der Meistbietende erklärt zu Protokoll des Versteigerungsgerichtes die Abtretung aller Rechte aus dem Meistgebot und ein Dritter nimmt diese Abtretung an. Die Abtretung kann auch in notarieller Form vorbereitet sein und vorgelegt werden. (ii) Eine verdeckte Bietvollmacht kann jetzt noch offen gelegt werden. Diese ist in notarieller Form nachzuweisen, muss also vorbereitet sein, um sie im Versteigerungstermin sofort vorlegen zu können.
Die Nachteile der Abtretung und (verspäteten) Offenlegung der Vertretung bestehen darin, dass der Meistbietende und der Abtretungsempfänger bzw. der Vertreter und der Vertretene jeweils gesamtschuldnerisch für die Zahlung des Meistgebots haften und insbesondere die
Grunderwerbsteuer
doppelt
anfällt.
Die Wirkungen des Zuschlags treten unmittelbar mit Verkündung durch den Rechtspfleger ein. Mit diesem Zeitpunkt wird der Ersteher der neue Eigentümer der Immobilie.
Mehr zu den Kosten des Zuschlags erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Wie hoch sind die Gerichtskosten in der Teilungsversteigerung?.
Welche Zahlungen hat der Ersteher bis zum Verteilungstermin an das Versteigerungsgericht zu zahlen? Kann ein Miteigentümer weniger zahlen?
Etwa 6-8 Wochen nach dem Zuschlag bzw. dem Versteigerungstermin führt das Versteigerungsgericht einen Verteilungstermin mit dem Ziel durch, das bis dahin vom Ersteher (hoffentlich) bezahlte Meistgebot unter den Miteigentümern entsprechend den früher gehaltenen Anteilen an der Immobilie zu verteilen.
Als Ersteher das Meistgebot nicht an das Versteigerungsgericht zu zahlen, ist keine gute Idee. Es droht dann die Wiederversteigerung der Immobilie und zudem die Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Erstehers. Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Teilungsversteigerung - Ersteher zahlt Gebot nicht.
Wenn ein Miteigentümer selbst ersteigert, muss er - es sei denn, er ist durch einen Experten in der Teilungsversteigerung beraten - grundsätzlich das Bargebot, für welches er den Zuschlag erhalten hat, bis zum Verteilungstermin in voller Höhe bei Gericht einzahlen und kann nicht den auf seinen früheren Miteigentumsanteil entfallenden Erlösanteil sofort abziehen.
Der Miteigentümer, der selbst ersteigern möchte, kann aber bei richtigem Vorgehen den an das Versteigerungsgericht zu zahlenden Betrag häufig deutlich reduzieren und damit seinen Finanzierungsbedarf in Zeiten hoher Zinsen reduzieren. Oft ist eine Reduzierung bis zur Hälfte möglich. Gehören einem Miteigentümer ausnahmsweise mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, kann er seine Zahlungsverpflichtung noch weiter reduzieren. Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: In der Teilungsversteigerung die eigene Immobilie selbst ersteigern und nur die Hälfte zahlen - geht das?
Können Sie verhindern, dass die Auszahlung des Versteigerungserlöses blockiert wird?
Der Versteigerungserlös (entspricht dem Kaufpreis bei einem Verkauf über einen Notar) tritt bei einer Versteigerung an die Stelle der versteigerten Wohnung oder des Hauses.
Zwar bemüht sich das Gericht, eine einvernehmliche Auszahlung des Geldes herbeizuführen. Anders als in der Zwangsversteigerung (Forderungsversteigerung) erfolgt bei der Teilungsversteigerung allerdings keine automatische Verteilung des Geldes an die früheren Eigentümer der Immobilie. Nur wenn sich die ehemaligen Eigentümer über die Aufteilung des „Kaufpreises” einigen, wird der Versteigerungserlös schnell durch das Versteigerungsgericht ausgezahlt. Für die Auszahlung muss dem Gericht spätestens bis zum Verteilungstermin eine übereinstimmende Erklärung aller früheren Eigentümer vorliegen oder sie muss im Termin zu Protokoll erklärt werden.
Ohne Einigung wird der Erlös bei Gericht blockiert und wird nicht ausgezahlt. Es sei denn, Sie haben mit einem erfahrenen Anwalt die Blockademöglichkeit ausgeschaltet! Nur dann erhalten Sie schnell und sicher das Ihnen zustehende Geld.
Bei fehlender Einigung muss das Versteigerungsgericht den Erlösüberschuss hinterlegen und den ehemaligen Miteigentümern empfehlen, sich außerhalb der Teilungsversteigerung zu einigen oder
einen gerichtlichen Antrag oder eine Klage auf Erlösverteilung zu erheben.
Der Erlösüberschuss oder Übererlös steht allen früheren Eigentümern gemeinschaftlich zu. Der von einem Experten in der Teilungsversteigerung beratene Miteigentümer kann die Blockade der Erlösverteilung durch die anderen Miteigentümer vermeiden und die Auszahlung des ihm zustehenden Erlöses erreichen. Bei richtigem Vorgehen bedarf es für ihn keines weiteren gerichtlichen Verfahrens, um an sein Geld zu kommen, auch wenn der andere Miteigentümer der Aufteilung des Erlöses und damit der Auszahlung nicht zustimmt.
Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Blockade der Erlösverteilung in der Teilungsversteigerung - Das müssen Sie wissen wird die mögliche Blockade der Auszahlung des Geldes durch einen Eigentümer als zentrales Argument gegen die Teilungsversteigerung verwendet.
Es gibt drei Gründe, warum Sie die Blockade des Erlöses aber nicht fürchten sollten
- Ein Miteigentümer, der sich rechtlich gut beraten lässt, kann vor dem Versteigerungstermin vorteilhafte Maßnahmen ergreifen, um eine Blockade zu vermeiden. Dazu sind keine Tricks nötig, sondern lediglich ein tiefes Verständnis des Versteigerungsrechts. So kann er sicherstellen, dass er seinen Erlösanteil schnell ausgezahlt bekommt – selbst wenn der andere Eigentümer dies vermutlich blockieren möchte. Damit ist insbesondere im Rahmen einer konfliktbeladenen Scheidung oder Trennung zu rechnen.
- Viele Eigentümer haben nach dem Versteigerungstermin kein Interesse, das bereit liegende Geld vollständig und für längere Zeit weitgehend zinslos einzufrieren und sich auf einen teuren gerichtlichen Streit über die Verteilung des Erlöses einzulassen.
- Derjenige Miteigentümer, der die Erlösverteilung grundlos verweigert, geht in Bezug auf das drohende Gerichtsverfahren ein hohes Kosten- und Zinsrisiko ein. Mehr dazu erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Blockade der Erlösverteilung in der Teilungsversteigerung - Das müssen Sie wissen
Weil die wirtschaftlichen Konditionen einer gerichtlichen Hinterlegung (es werden praktisch keine Zinsen gezahlt) ungünstig sind, sollten selbst bei äußerst zerstrittenen Eigentümern zumindest
Teilauseinandersetzungen angestrebt werden, wenn man im Vorfeld des Versteigerungstermins mangels guter anwaltlicher Beratung nicht die Weichen gestellt hat, um die immer drohende Blockade der Erlösverteilung zu umgehen.
Wie finanziert der Ersteher den Kauf in der Teilungsversteigerung?
Es gibt einige Besonderheiten für den Ersteher bei der Finanzierung des Erwerbs in der Teilungsversteigerung:
- Das Verkehrswertgutachten kann aus Sicht des Kreditinstituts das ansonsten erforderliche Beleihungsgutachten ersetzen.
- Das Eigentum an der Immobilie ist zum Zeitpunkt der Finanzierung bereits auf den Erwerber (Ersteher) übergegangen und dies wird der finanzierenden Bank durch den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss nachgewiesen.
- Ein Grundbuchauszug wird zum Nachweis der Eigentümerstellung nicht benötigt. Nur die Angaben im Beschluss über den Zuschlag belegen, wer Eigentümer ist, denn das Grundbuch wird mit dem Zuschlag unrichtig.
- Wird in dem
Zuschlagsbeschluss keine bestehen bleibende Grundschuld erwähnt, kommt für die Bank sofort eine Beleihung an (rang-)erster und damit bester Stelle im Grundbuch in Betracht. Wird im Zuschlagsbeschluss eine bestehen bleibende Grundschuld erwähnt, kann diese mit der neuen Finanzierung abgelöst werden, damit die finanzierende Bank mit der eigenen Finanzierungsgrundschuld an die rangerste Stelle rücken.
- Wird in dem Zuschlagsbeschluss keine bestehen bleibende Grundschuld erwähnt, kommt für die Bank sofort eine Beleihung an (rang-)erster und damit bester Stelle im Grundbuch in Betracht. Wird im Zuschlagsbeschluss eine bestehen bleibende Grundschuld erwähnt, kann diese mit der neuen Finanzierung abgelöst werden, damit die finanzierende Bank mit der eigenen Finanzierungsgrundschuld an die rangerste Stelle rücken.
- Die Eintragung der neuen Finanzierungsgrundschuld im Grundbuch kann erst nach Darlehensauszahlung erfolgen, also muss der Kredit von der Bank ausgezahlt werden, bevor die Grundschuld zu Gunsten der Bank im Grundbuch eingetragen werden kann. Dazu ist die Bank meist nur bei Mitwirkung eines Notars bereit, der die Bank durch eine Notarbestätigung für die Zeit bis zur Eintragung zusätzlich absichert.
- Die Zahlung der
Grunderwerbsteuer, Voraussetzung für die Berichtigung des Grundbuches bezüglich der Eigentümerstellung und Eintragung der Finanzierungsgrundschuld im Grundbuch, wird dem Gericht durch einen Einzahlungsbeleg vom Ersteher nachgewiesen.
Der Ersteher sollte auch daran denken, zusätzlich zu dem Meistgebot die Erwerbsnebenkosten zahlen zu müssen, insbesondere die Gerichtskosten und die Grunderwerbsteuer.
Mehr dazu, wie man den Erwerb in der Teilungsversteigerung mit einer Bank finanziert, erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Wie man den Kauf in der Teilungsversteigerung mit dem Kredit einer Bank finanziert.
Wer zahlt die Gerichtskosten in der Teilungsversteigerung?
Vom Antragsteller fordert das Versteigerungsgericht im Zeitpunkt der Beauftragung des Gutachters und bei Bestimmung des Versteigerungstermins oft einen Vorschuss an.
Wird die Immobilie versteigert, so entnimmt das Versteigerungsgericht dem Erlös vorab die Gerichtskosten und die Auslagen, d.h. die Miteigentümer bezahlen insgesamt die Gerichtskosten und Auslagen im Verhältnis ihrer Beteiligung, da sich der unter den früheren Eigentümern zur Verteilung kommende Erlösüberschuss um diese Kosten vermindert. Derjenige Miteigentümer, der als Antragsteller vor dem Versteigerungstermin einen Vorschuss auf die anfallenden Gerichtskosten und die Auslagen gezahlt hat, erhält vom Gericht aus dem Erlös eine Erstattung, so dass er unter dem Strich nur Kosten trägt, die seiner Quote an der Immobilie entsprechen.
Mehr zu den gerichtlichen Kosten und wie hoch diese sind erfahren Sie in meinem ➡️ Blogbeitrag: Wie hoch sind die Gerichtskosten in der Teilungsversteigerung?
Bleibt die Versteigerung erfolglos oder wird der Antrag auf Teilungsversteigerung zurückgenommen, so sind die Gerichtskosten und Auslagen von demjenigen zu bezahlen, der die Teilungsversteigerung beantragt hat.
Das sollte jeder Eigentümer bedenken, der sich mit den anderen Miteigentümern, z.B. auf einen gemeinsamen Verkauf oder die Übernahme aller Anteile, einigt. Er sollte dann ein anteilige Kostenübernahme verlangen.
Ihr Anwalt für die Teilungsversteigerung
Nach meinen seit Jahrzehnten in vielen Teilungsversteigerungsverfahren - vom Norden bis zum Süden der Republik - gemachten Erfahrungen wird von den Eigentümern ausnahmslos versucht, zunächst innerhalb der Gemeinschaft zu einer Einigung zu kommen.
Wenn es dann aber nicht mehr weiter geht, suchen nahezu alle an einer Auseinandersetzung der Gemeinschaft interessierte oder davon bedrohte Miteigentümer zunächst im Internet nach hilfreichen Informationen zur Teilungsversteigerung, oft auch nach vermeintlichen Tricks.
Das Internet ist voll von oft oberflächlichen Erklärungen und angeblichen Tricks. Leicht entsteht der Eindruck, als könne man die Teilungsversteigerung auch ohne Unterstützung eines Spezialisten fehlerfrei und ohne wirtschaftliche Nachteile bewältigen.
Allerdings beherrschen nur ganz wenige Anwälte das Zwangsversteigerungsgesetz, nach welchem sich das Verfahren zur Auseinandersetzung der Immobilie richtet. Nur wenige Spezialisten kennen sich in diesem sehr komplizierten Rechtsgebiet aus.
Unverbindliche Anfrage, Beauftragung und Honorar
Gute anwaltliche Beratung - und nicht die Anwendung von teilweise empfohlenen dubiosen Tricks - ist nach meiner Erfahrung in der Teilungsversteigerung Pflicht, nicht Kür.
Insbesondere wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, ein Miteigentümer die Immobilie selbst ersteigern möchte oder zu befürchten ist, dass es nicht zu einer einvernehmlichen Auszahlung des Geldes kommen wird.
Rufen Sie mich unverbindlich an.
Schreiben Sie mir eine E-Mail.
Meine jahrzehntelange Erfahrung als Anwalt in der Teilungsversteigerung kann ich für Sie vorteilhaft einsetzen. Denn ich habe bis jetzt schon als Anwalt bei der Teilungsversteigerung von Immobilien im Gesamtwert von mehreren hundert Millionen Euro in ganz Deutschland erfolgreich mitgewirkt.
Wir klären in einem ersten kostenfreien ca. 15 minütigen Telefonat ➡️ (0049 40 35 53 200), ob Sie mit meiner Hilfe die Teilungsversteigerung optimal vorbereiten und führen können und welcher voraussichtliche finanzielle Aufwand für meine anschließende Beauftragung anfällt. Gern rufen Sie auch spontan an. Falls ich einmal vorübergehend nicht verfügbar bin, rufe ich zeitnah zurück.
Falls Sie zunächst eine etwas tiefergehende Beratung bevorzugen, vereinbaren wir dazu einen Termin für ein Treffen bei mir im Büro, für ein Telefonat oder für einen Videocall. Dazu senden Sie mir gerne einen Grundbuchauszug sowie Ihre Adresse mit Kontaktdaten. Ich schlage dann einen Termin für die Erstberatung vor, für die ich eine Erstberatungshonorar in Höhe von 226,10 EUR (190 EUR zzgl. Umsatzsteuer) in Rechnung stelle.
Mehr zum Honorar und meinen Leistungen in der Teilungsversteigerung erfahren Sie auf der Seiten
➡️ Ihr Anwalt für die Teilungsversteigerung
➡️ Blogbeitrag: Teilungsversteigerung - Warum benötigen Sie einen erfahrenen Anwalt?